Terk Şartı Olsa da Erken Tahliyede Kiracı İmalat Bedelini Kalan Süreyle Orantılı İsteyebilir

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/305 E., 2024/67 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, davalı ile imzaladığı 18.05.2011 tarihli "Ordu İli .... .......Yeri Kapı Girişi 8 Adet ...., .... Gazinosu, .... ve Genel Saha Temizliği İşleri İşletmeciliği İhale Sözleşmesi" ile Ünye ........ Yerini kiraladığını, 24.05.2011 tarihli ".... .... A Tipi Mesire Yeri Teslim Tutanağı"nda teslim edilen arazinin 6,72 ha büyüklüğünde olduğu, arazinin harap ve kullanılamaz olarak davalı tarafından teslim edildiği hususlarının belirtildiğini, kiralananın faaliyete geçirilebilmesi için tadilat ve tamirat yapılmasının zorunlu olduğunu, davalı tarafından tesise gönderilen teknik elemanlar gözetiminde gerekli ve zorunlu olan tamirat, tadilat, modernizasyon ve imalatlar tamamlanarak tesisin 2012 yılı yaz sezonunda faaliyete geçirildiğini, davalı İdare tarafından yaklaşık iki buçuk yıl süreyle herhangi bir sözleşmeye aykırılık veya uygunsuzluktan söz edilmemişken 30.01.2015 tarihli yazıyla sözleşmeye aykırı ilave tesis yapıldığı ve kapasitesinin artırıldığı iddia edilerek geçmişe dönük ilave kira bedeli ödenmesinin ve ek sözleşme yapılmasının talep edildiğini, 27.0.2015 tarihli yazı ile talebin yinelendiğini, hukuka aykırı talebin yerine getirilmemesi gerekçe gösterilerek sözleşmenin haksız olarak feshedildiğini, davalı İdare tarafından keşide edilen 12.06.2015 tarihli fesih ihtarı üzerine kiralananın 01.07.2015 tarihli "... Tabiat Parkı Devir Testim Tutanağı" ile tahliye edilerek kiraya verene teslim edildiğini ileri sürerek; kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafların bedeli olan KDV dahil 1.259.789,53 TL, İdarenin tasarrufunda bulunmayan 29.386,53 m² arazinin kira bedeli olarak haksız tahsil edilen 195.790,82 TL, 2.310 m² arazi için kira bedeli alarak haksız tahsil edilen 15.390,00 TL, demirbaş malzemelerinin satışı, imhası ve kiraya verene bırakılması sonucunda oluşan zararın tazmini için 100.417,38 TL, haksız olarak gelir kaydedilen kesin teminat bedeli 6.491,00 TL, haksız olarak gelir kaydedilen depozito tutarı olan 27.014,00 TL ve haksız olarak gelir kaydedilen 32.425,00 TL güvence bedelinden 2015 yılı kira bedeli 2. taksiti olan 28.732,00 TL'nin mahsubu ile bakiye 3.693,00 TL olmak üzere toplam 1.608.586,33 TL alacağın avans faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taahhüdünü yerine getirmeyen davacının sözleşmenin feshine sebebiyet verdiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 08.05.2018 tarihli kararıyla; davanın kısmen kabulü ile 30.707,00 TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi uygulanarak davalıdan tahsiline, bakiye talebin redddine karar verilmiş; karar, taraflarca istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 08.10.2020 tarihli kararıyla; tarafların istinaf taleplerinin ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Dairenin 16.11.2021 tarihli ilamıyla; sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle alacak istemine ilişkin Ünye Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/6 88... /852 Karar sayılı dava dosyası değerlendirilip gerekirse yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonuca göre bir karar verilmek üzere, İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuş, tarafların sair temyiz itirazları incelenmemiştir.

2.Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı kiracının kiralananı sözleşmenin feshine kadar kullanması nedeniyle kullanım alanını kabul ettiği kanaatine varıldığı, sözleşmenin feshi aşamasına kadar kiralananın eksik metrekare ile teslim edildiğine ilişkin ileri sürülmeyen iddianın fesihten sonra da ileri sürülemeyeceği, davalı tarafından Bakanlık müfettişlerince yapılan incelemeler sunucu hazırlanan rapor gereğince kır gazinosuna yapılan 319,57 metrekare kapalı ve 468,13 metrekare açık alan eklentisi, büfeye yapılan 15,60 metrekare açık alan eklentisi ve sahada yağmur barınağı olarak mevcut olan ve fonksiyonu fast food yiyecek hizmetlerinin verildiği ünite biçiminde değiştirilen 66,08 metrekarelik ünite için ek kira bedeli ödenmesi ve 98 adet çadır/karavan kamp yerinin korunan alan kapasite değerlerine aykırı olması, alanın yoğun olarak kullanılması, ziyaretçilerin rekreasyon ve konaklama konforu açısından uygun olmaması gibi nedenlerle çadır/karavan kamp yerinin 50 adet olarak yeniden düzenlenmesi ve bu işin 30 gün içinde tamamlanması ve ek sözleşme yapılması için müracaat edilmesi talebinin, davacı şirket tarafından kabul edilmemesi üzerine sözleşmenin davalı tarafından haklı nedenle feshedildiği, sözleşmenin (8.) maddesinde yer alan "işletmeci yaptığı bütün ilavelerin ve ek hizmet ünitelerinin hiçbir kısmını ve paçasını sökmeden, değiştirmeden, sözleşme sonunda eksiksiz olarak idareye bırakır. Bu yapılara karşılık ek işletme süresi ve hiçbir bedel talebinde bulunamaz " hükmü ile (42.) maddesinde yer alan "...sözleşme bitiminde yeni yaptığı bütün tesislerin hiçbir kısmını veya parçasını sökmeden, değiştirmeden ve eksiksiz olarak idareye teslim etmeyi peşinen kabul eder " hükmü uyarınca, sözleşme haklı nedenle feshedildiğinden davacı yanın zaruri ve faydalı masrafları talep edemeyeceği, teminat bedeli talep edilemeyecek ise de depozito olarak alınan ve gelir kaydedilen depozito tutarı olan 27.014,00 TL'nin ve güvence bedeli bakiyesi olan 3.693,00 TL'nin davalı yandan tahsili gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 27.014,00 TL depozito tutarı ve 3.693,00 TL güvence bedelinin dava tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; imalat ve tadilatlar yapılırken İdarece işlem yapılmayıp tadilatlara rıza gösterildiğini, sözleşmenin devamı süresince aykırılık iddia edilmediği gibi eski hale getirmede talep edilmediğini, kira sözleşmesinde yer almamasına rağmen ek bedel talep edildiğini ve bu bedelin ödenmemesi üzerine sözleşmenin haksız olarak feshedildiğini, kiralanan kullanılmaz halde teslim alındığından yenilendiğini, ilave işletmecilik süresi verilmesi gerekirken aksine sözleşmenin feshedildiğini, İdarece eksik yer teslimi yapıldığını, İdarenin tasarrufunda olmayan yer için ödenen kira bedelinin iadesi gerektiğini, demirbaş zararına uğradığını, teminatın haksız olarak paraya çevrildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; sözleşme haklı feshedildiğinden davanın tümden reddi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin, faydalı ve zorunlu masraf bedeli, teminatın iadesi ile tazminat istemlerine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesine göre; davalının tüm, davacının sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının kiralanana yaptığı kiraya veren tarafından benimsenen faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.

Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.

Kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayalı olup olmaması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesi yönünden sonucu etkili değildir. Diğer bir anlatımla, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshedilmesi veya kiracının feshinin haksız olması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden talep edilmesini engel teşkil etmemektedir.

Taraflar arasında düzenlenen 5 yıl süreli kira sözleşmesinin (8.) maddesinde " işletmeci yaptığı bütün ilavelerin ve ek hizmet ünitelerinin hiçbir kısmını ve paçasını sökmeden, değiştirmeden, sözleşme sonunda eksiksiz olarak idareye bırakır. Bu yapılara karşılık ek işletme süresi ve hiçbir bedel talebinde bulunamaz ", 42. maddesinde yer alan "... sözleşme bitiminde yeni yaptığı bütün tesislerin hiçbir kısmını veya parçasını sökmeden, değiştirmeden ve eksiksiz olarak idareye teslim etmeyi peşinen kabul eder " hükümleri bulunmaktadır. Sözleşmede yer alan bu hükümler, aksi kararlaştırılmadığından kira süresi sonunda geçerli olacaktır. Kiralananın ise, sözleşme süresi dolmadan erken tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Erken tahliye nedeniyle kiracı, kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen nitelikteki faydalı ve zorunlu masrafların bedelini kalan kira süresiyle orantılı olarak kiraya verenden isteyebilir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı imalatların yapıldıkları tarih itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedeli tespit edilerek kalan kira süresi ile orantılı olarak davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

10.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.