Tapu Kanunu Madde 36

Madde 2- Madde ile, uluslararası sermayeli şirketlerin taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimleri hususunda düzenlemeler yapılmaktadır.

Bu çerçevede, kapsamda yer alan uluslararası sermayeli şirketler tanımlanmakta ve bu şirketlerin taşınmaz ediniminin genel çerçevesi belirlenmektedir. Buna göre, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya bu hisse oranına sahip olmamakla birlikte şirket ana sözleşmesi ile yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme imtiyazına sahip oldukları Türkiye'de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilecek ve kullanabilecektir. Düzenleme ile, sadece yabancı yatırımcıların şirketin yönetimine ve kararlarına etkide bulunma imkanı olduğu şirketlerin maddede yer alan izin veya değerlendirme sürecine tabi olması amaçlanmaktadır. Bu kapsamın dışında kalan uluslararası sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilecek ve kullanabileceklerdir.

Ayrıca, bu şirketlerin Türkiye'de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde de aynı esaslar geçerli kılınmaktadır. Böylece, uluslararası sermayeli şirketlerin iştirak ettiği şirketlerin kapsam dahilinde bulunup bulunmadığı yünündeki tereddütlerin giderilmesi hedeflenmektedir. Bunun yanısıra, yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi halinde, bu şirketlerin mülkiyet edinim durumları ve taşınmazları kullanımları ile yabancı yatırımcıların bu maddede yer alan koşulları sağlamamaları nedeniyle mevcut yabancı sermayeli şirketlerin bu madde kapsamı dışında kalarak taşınmaz edinmesi halinde, yabancı yatırımcının ortaklık oranının daha sonra yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda aynı esaslar uygulanacaktır. 5901 sayılı Kanunun 28 inci maddesi kapsamında doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve bu kişilerin kendileriyle birlikte işlem gören çocukları, taşınmaz edinimi açısından Türk vatandaşlarına sağlanan haklardan aynen yararlanmaktadırlar. Bu çerçevede, bu kişiler yabancı uyruklu gerçek kişi olarak değerlendirilmeyecektir.

Yeni düzenleme, halihazırda geçerli olan uluslararası sermayeli şirketlerin askeri bölgelerdeki ve özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimlerinin izne tabi olması esasını korumaktadır. Buna göre, bahsi geçen şirketlerin 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu çerçevesinde oluşturulan askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valilik bünyesinde ilgili idare temsilcilerinin katılımıyla oluşan komisyonun iznine tabi olacaktır. Bahsi geçen birimler, taşınmaz ediniminin, ülke güvenliğine uygunluğunu esas alarak karara varacaklardır.

Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde, ipotek lehdarının rehnin paraya çevrilmesi suretiyle yapılan takip kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde madde hükümlerinin uygulanmayacağı hüküm altına alınmaktadır. Bilindiği üzere taşınmaz rehni, alacağa teminat oluşturmak üzere tesis edilen bir hak olup, borcun ödenmemesi halinde alacaklıya otomatik olarak taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı tanımamaktadır. Rehin hakkı, alacaklıya, borcun ifa edilmemesi halinde, rehin konusu olan eşyayı icra vasıtasıyla paraya çevirterek, alacağını, satım bedelinden tahsil yetkisi veren bir haktır. Bu çerçevede taşınmaz rehni tesisi, maddede düzenlenen kayıt ve sınırlamaların dışında tutulmuştur. Buna göre, örneğin yabancı bir banka tarafından verilen kredi karşılığında yabancı banka lehine rehin hakkı tesisi, herhangi bir sınırlamaya tabi tutulmamaktadır. Benzer bir düzenlemeye, uluslararası sermayeli şirketler lehine rehin hakkı tesisinde de yer verilmesi gerekli görülmektedir.

Uygulamada bankaların ve diğer ticaret şirketlerinin, yürüttükleri faaliyetler çerçevesinde alacaklarını teminat altına almak amacıyla tesis etikleri ipoteğin, borcun ifa edilmemesi nedeniyle paraya çevrilmesi sürecinin başlatılması ve süreç sonunda ilgili taşınmazın alacağa mahsuben icra marifetiyle edinilmesi durumlarına rastlanmaktadır. Bu şekilde gerçekleşen edinimin 2644 sayılı Kanunun 36 ncı maddesi çerçevesinde yeni bir sürece dahil edilmesi, uygulamadan zorluğa ve hak kayıplarına neden olmaktadır. Bu nedenle, ipotek lehdarının rehnin paraya çevrilmesi suretiyle yapılan takip kapsamında elde ettiği taşınmazlar kapsam dışında bırakılmaktadır. Ayrıca, şirket birleşmeleri sonucunda devralan veya yeni kurulan şirket, devralınan şirketlerin yerine geçmekte; devralınan şirketin malvarlığı, devralan veya yeni kurulan ortaklığa kendiliğinden ve külli halefiyet yoluyla intikal etmektedir. Keza bölünmede de, bölünen şirketin malvarlığına ilişkin olarak çıkartılan envanterde yer alan bütün aktifler ve pasifler, tescil ile devralan şirketlere geçmektedir. Bu çerçevede, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinin de kapsam dışı tutulması hususu düzenlenmektedir.