Kira Hukuku: Sözleşme, Kira Bedeli Ve Tahliye
Genel Çerçeve
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli, artış, tahliye, depozito ve sözleşmenin sona ermesi aynı kurallara bağlı değildir. Uygulanacak yol; uyuşmazlığın türüne, sözleşmeye, bildirimin zamanına ve delillere göre ayrı değerlendirilir.
Sözleşme Ve Güvence Bedeli
Yazılı kira sözleşmesi; bedel, başlangıç tarihi ve ödeme koşullarının ispatını kolaylaştırır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak güvencesinde TBK m. 342’deki banka hesabı, saklama ve iade koşulları dikkate alınmalıdır. Güvencenin son kira aylarına kendiliğinden mahsup edileceği veya kiraya veren tarafından koşulsuz tutulabileceği varsayılmamalıdır. Yeni sözleşmedeki ilk para güvencesini üç aylık sınırla karşılaştırmak için Depozito Üst Sınırı Hesaplama aracını kullanabilirsiniz; araç iade tutarını hesaplamaz.
Hazırlayan Ve Kaynak Kontrolü
Bu rehber Av. Mete ŞAHİN tarafından hazırlanmıştır; mevzuat ve resmî kaynaklar en son 5 Eylül 2026 tarihinde gözden geçirilmiştir.
Kira Bedeli Ve Yıllık Artış
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, TBK m. 344 çerçevesinde TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıldan sonraki kira tespitinde taşınmazın durumu, emsal bedeller ve hakkaniyet de değerlendirilir. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırı, TBK geçici 1. madde uyarınca 11 Haziran 2022–1 Temmuz 2023 ve geçici 2. madde uyarınca 2 Temmuz 2023–1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen dönemlere uygulandı; belirtilen son tarihler kapsama dâhildi. On iki aylık ortalama TÜFE değişiminin yüzde 25’in altında kaldığı durumda daha düşük oran esas alınıyordu. Bu tarihî düzenlemeler güncel ve sürekli bir kira artış sınırı gibi uygulanamaz. Dönemin verisi ve sözleşme bilgileriyle bilgilendirici tutarı görmek için Kira Artış Oranı Hesaplama aracını inceleyebilirsiniz; kira tespiti ve uyarlama kapsam dışındadır.
Kira Tespit Davasının Zamanı
Dava Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespit davası kural olarak her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için TBK m. 345’teki bildirim ve dava süreleri önem taşır.
Yeni Dönemden İtibaren Etki
Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağı yazılı olarak bildirilmişse, izleyen yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurabilir. Dava açılması ile artış bildirimi birbirinden farklı işlemlerdir; sözleşmedeki artış hükmü ayrıca değerlendirilir.
Sözleşmedeki Artış Hükmü
Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa ve TBK m. 345’teki şartlar gerçekleşmişse, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilir.
Tahliye Sebepleri Ve Süreler
Kiracının muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememesi hâlinde TBK m.315 uygulanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı bildirimle en az otuz günlük ödeme süresi verilmeli; süresinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen gün başlar. Borcun dönemi ve tutarı ile bildirimin içeriği ve tebliği ayrıca incelenmelidir. Gerçek ve zorunlu gereksinim ile yeniden inşa veya esaslı imar da ayrı tahliye sebepleridir; dava süresi sözleşmenin türüne göre belirlenir. Gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmazın, haklı sebep olmaksızın üç yıl dolmadan başka kişiye kiralanması TBK m.355 bakımından tazminat doğurabilir. Kanundaki alt tutar, son kira yılında ödenen bir yıllık kiradır. Tahliyenin gerçekleşme biçimi ve haklı sebep ayrıca incelenir; yalnızca taşınmış olmak otomatik tazminat hakkını kanıtlamaz.
Diğer Tahliye Yolları
Yeni Malikin Gereksinimi
Kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi veya TBK m.351’de sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunmalıdır. Bu koşulda, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açma yolu kullanılabilir. Yeni malik, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir. Taşınmazın el değiştirmesi tek başına tahliye sebebi değildir.
Tahliye Taahhüdü
Kiralananın tesliminden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdü, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma imkânı sağlayabilir. Düzenlenme zamanı, imza ve irade sakatlığı iddiaları ayrıca incelenir.
İki Haklı İhtar
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede kiracı, kira bedelini ödemediği için bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bunu aşan süre içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olmalıdır. Dava, kira süresinin ve bir yıldan uzun sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. İki bildirimin bulunması otomatik tahliye sonucu doğurmaz; ihtarların haklılığı, dönemleri, ödemeler ve dava süresi birlikte incelenir.
Arabuluculuk Ve Dava Süreci
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna ile başvuru ve dava süreleri talebin niteliğine göre ayrıca kontrol edilmelidir.
Deliller Ve Belgeler
Sözleşme Ve Ödeme Kayıtları
Kira sözleşmesi, ekleri, banka dekontları, ödeme açıklamaları ve hesap hareketleri uyuşmazlığın temel belgeleridir. Tarih, dönem ve tutarların birbiriyle uyumlu olması önem taşır.
İhtar, Tebligat Ve Taahhüt
Yazılı ihtarlar, tebliğ belgeleri ve tahliye taahhüdünün aslı; bildirimin içeriğini, zamanını ve muhataba ulaşıp ulaşmadığını göstermelidir.
Tapu, Teslim Ve Emsaller
Tapu kaydı, edinme tarihi, anahtar veya teslim tutanağı, tarihli fotoğraflar ve karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri talebin niteliğine göre değerlendirilir. Kiracı erken iade yaptığında borçları, benzer koşullarla yeniden kiralama için gereken makul süre boyunca devam edebilir. TBK m.325’teki nitelikleri taşıyan yeni kiracı bulunması ve kiraya verenin tasarruf ettiği giderler hesabı etkiler. Anahtar teslimi ve tarihi belgelenmelidir; her olay için sabit bir veya üç aylık ödeme sonucu çıkarılamaz.
Sık Sorulan Sorular
Sözleşme Süresi Bittiğinde Kiracı Çıkmak Zorunda Mıdır?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça bir yıl uzar. Kiraya veren yalnız sürenin dolmasına dayanarak tahliye isteyemez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347–348). Başlangıç tarihine yalnız on yıl eklemek yeterli değildir; sözleşme süresi ve geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir.
Beş Yıl Dolunca Kira Bedeli Otomatik Değişir Mi?
Hayır. Beş yılın dolması bedeli kendiliğinden değiştirmez. Anlaşma sağlanamazsa mahkeme; tüketici fiyat endeksini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.
İki İhtar Her Durumda Tahliye İçin Yeterli Midir?
Hayır. İhtarların kira bedelinin ödenmemesine dayanması, haklı olması ve TBK m.352/2’deki dönem koşullarını taşıması gerekir. Kanundaki genel dava süresi ilgili dönemin bitiminden itibaren bir aydır. TBK m.353’teki koşullarla süresinde yazılı dava bildirimi yapılması, dava süresini bir kira yılı için uzatabilir. Arabuluculuğun sürelere etkisi de ayrıca incelenir; yalnız iki ihtar veya tek bir tarih üzerinden sonuç çıkarılamaz.
Temel Mevzuat Ve Resmî Kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu
Kira ilişkisine dair temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun özellikle 299 ve devamı maddelerinde yer alır. Kira bedeli, güvence ve tahliye koşulları için güncel metin esas alınmalıdır.
Arabuluculuk Mevzuatı
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 7445 sayılı Kanun ile getirilen dava şartı hükümleri, uyuşmazlığın türüyle birlikte incelenmelidir.
Resmî Gazete Ve Yargıtay
Mevzuat değişiklikleri Resmî Gazete’den, karar uygulaması ise Yargıtay Karar Arama hizmetindeki tam metinlerden doğrulanmalıdır. Arama özeti tek başına kararın gerekçesi yerine geçmez.
Güncel Kira Hukuku Çerçevesi
Yıllık kira artışı ile kira tespit davası aynı işlem değildir. Geçici yüzde 25 sınırı güncel dönemlere uygulanmaz. TBK m. 352/2 kapsamındaki iki haklı ihtarda dönem, haklılık ve dava süresi birlikte değerlendirilir. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun kapsamı ile ilamsız icra istisnası, talebin niteliğine göre ayrı incelenir.
İlgili Rehberler: Ankara Hukuk Rehberi · Yenimahalle Hukuk Rehberi · İş Hukuku Rehberi · Hukuki Hesaplama Araçları
Kaynak Ve Düzeltme Bildirimi
Düzeltme Bildirimi
Eksik veya güncelliğini yitirmiş olduğunu düşündüğünüz bölümü; sayfa başlığı, açıklama ve doğrulanabilir kaynak bağlantısıyla editoryal inceleme için bildirebilirsiniz.
Kaynak Önerisi
Mevzuat, Resmî Gazete veya yüksek mahkeme karar bağlantılarını editoryal inceleme için iletebilirsiniz.
Formun Kapsamı
Bildirimleriniz veya Av. Mete ŞAHİN ile görüşme talebiniz için İletişim sayfasını kullanabilirsiniz. Mesaj göndermeniz kendiliğinden avukatlık veya vekâlet ilişkisi kurmaz. İletişim için istenen bilgiler dışında kimlik veya dosya numarası, belge, hassas bilgi ya da üçüncü kişilere ait veri paylaşmayın.
Hukuki Bilgilendirme Sınırı
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşmenin türü, ödeme kayıtları, tebligatlar, tarafların sıfatı ve süreler sonucu değiştirebilir. Hak kaybı doğurabilecek bir işlemden önce somut belgeler ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.