Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 70: Yönetim Plânı ve Değiştirilmesi

Madde 21.- Madde ile, 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "DOKUZUNCU BÖLÜM" altında dokuz madde hâlinde "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" eklenmiştir. Bu maddelere 66'dan 74'e kadar numara verilmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddelerin numaraları 75 ve 76 olarak değiştirilmiştir.

“Madde 66.- Toplu yapının kapsamı belirtilmiş, toplu yapının birden çok parseli kapsaması hâlinde, her parselin kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacağı belirtilerek Kat Mülkiyeti Kanununun sistemiyle paralellik sağlanmış, buna karşılık toplu yapı kapsamındaki bütün parsellerin, kat mülkiyeti rejimine geçilirken bir bütün olarak işlem görmesi gereği vurgulanmıştır.

Madde 67.- Toplu yapı açısından "ortak yerler" kavramı açıklığa kavuşturulmuş ve özellikle, (park yeri ve okul vs. olarak) toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin mülkiyeti (tapu sicilinde kimin adına tescil edileceği) sorunu çözüme bağlanmıştır. Getirilen çözümle, bağımsız bölümlerin el değiştirmesinin ortak yerlere ilişkin düzeni etkilememesi sağlanmıştır.

Madde 68.- Toplu yapı niteliğindeki yapılaşmalarda, yapıların konumlarının, ortak nitelikteki yerlerin, tesislerin ve bunların kullanılış amaç ve şekillerinin ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plan ve projeleri, toplu yapıya ilişkin hükümlerin uygulanmasında hareket noktasını oluşturacaktır.

Kamuya ayrılan yerlerin bakımı, işletilmesi ve düzenlenmesi, kamunun yararını kısıtlamamak şartıyla ve yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde toplu yapı yönetimine bırakılabilecektir.

Madde 69.- Blok ve blok niteliğinde olmayan yapıların hangileri olacağı hususu açıklığa kavuşturulmaktadır. Blok yapıların en azından ana yapıda ortak yerleri bulunan yapılar olduğu belirtilmektedir. Bu şekilde blok yapı kavramı ile bitişik olarak yapılmış ortak duvar ve çatılar bulunan ikiz yapılar da anlatılmak istenmiştir.

Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenmiştir. Blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere (örneğin bloğun asansörüne, çatısına) ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilecektir. Blok niteliğinde olmayan yapılar, blok yapıları ile aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.

Bir adada birden çok parselin yer alması durumunda adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler ile toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin nasıl yönetileceği öncelikle yönetim plânında belirtilecektir. Yönetim plânında hüküm bulunmayan hâllerde bu görevin ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kuruluna ait olacağı vurgulanmaktadır. Kurulların oluşumu, sayı ve seçim usulü yönetim plânlarında belirtileceği, belirtilmeyen durumlarda oluşumun nasıl olacağı hususu düzenlenmiştir.

Madde 70.- Toplu konut kapsamındaki bütün yapı ve yerler için tek yönetim plânı öngörülmüş, bu suretle yönetim paralelliği ve bütünlüğü sağlanmak istenmiştir. Yönetim plânında gelişigüzel değişiklikleri önlemek için toplu yapı temsilciler kurulunun beşte dördünün onayı olmadıkça yönetim plânının değiştirilemeyeceği kabul edilmiştir.

Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçen dönemde yönetim plânında geçici yönetimle ilgili hükümlerde değişiklik ihtiyacı doğabilir. Bu dönemde ise bu yetki toplu yapı alanındaki kat maliklerinin beşte dördünün onayına bağlanmıştır.

Madde 71.- Yönetici ve denetçi seçimi, bloklar, blok niteliğinde olmayan yapılar ve toplu yapı kapsamındaki yerler için ayrı ayrı düzenlenmiştir.

Madde 72.- Toplu yapılarda ortak giderlere katılma, ortak gider payının tespiti ve tahsili uygulamada büyük önem taşır. Konu çeşitli ihtimaller dikkate alınarak ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.

Madde 73.- Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir yönetim boşluğunun meydana gelmemesi için yönetim planında bir "geçici yönetim"in teşkili öngörülmüş, ancak bu yönetimin devamı da belirli bir süreye bağlanmıştır.

Madde 74.- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlerin, toplu yapılarda da uygulanabileceğine açıklık getirilmiştir.”

MADDE 5- Malik sayısının fazla olduğu toplu yapılarda, yönetim planlarının değiştirilmesinde karşılaşılan güçlükler sebebiyle karar oranı beşte dört iken üçte iki olarak değiştirilmekte ve daha önce onaylanan yönetim planları ile madde hükmünün çelişmemesi amacıyla fıkra eklenmektedir.