Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk ve Dava Öncesi Hazırlık
Güncelleme tarihi: 2 saat önce
Bu yazıdaki mevzuat ve süreler en son 13 Eylül 2026 tarihinde gözden geçirilmiştir.
Kısa cevap: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu zorunluluk 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. Tek istisna, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir.
Aşağıda kapsam, istisna, başvuru usulü, dosya hazırlığı ve anlaşma belgesinin hukuki niteliği açıklanmaktadır. Kira ilişkisinin genel çerçevesi Kira Hukuku Rehberi sayfasında yer almaktadır.
Hangi Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Dava Şartıdır?
6325 sayılı Kanun'a 7445 sayılı Kanun'la eklenen m. 18/B, dava şartı arabuluculuk kapsamını dört başlıkta belirlemiştir:
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç).
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Kira başlığı geniş yorumlanır: kira bedelinin tespiti, kira alacağı, tahliye davaları, sözleşmenin geçersizliği ve tazminat talepleri kapsam içindedir. Kira artışıyla ilgili ayrıntılar için Kira Artış Sınırı ve TBK m. 344 yazısı incelenebilir.
Başvuru zorunluluğu, karşı tarafın teklifini kabul etme zorunluluğu anlamına gelmez. Taraflar görüşmeye katılıp anlaşmaya varmayabilir; bu hâlde düzenlenen son tutanakla dava yolu açılır.
İstisna: İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
Kanundaki tek istisna, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Bu yol, kira bedelinin ödenmemesi üzerine icra dairesinden ödeme emri gönderilerek yürütülen takip yoludur.
Bu nedenle dosyanın en başında şu ayrım yapılmalıdır: eldeki işlem bir kira davası mıdır, yoksa istisna kapsamındaki icra takibi midir? Yanlış yolun seçilmesi, ya usulden retle ya da takibin iptaliyle sonuçlanır ve zaman kaybettirir.
Başvuru Nasıl Yapılır?
Başvuru, karşı tarafın yerleşim yeri veya işin yapıldığı yer arabuluculuk bürosuna yapılır; bulunmayan yerlerde görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne başvurulur.
Kira arabuluculuğunda sürecin işleyişi.
Başvuru dilekçesinde tarafların kimlik ve adres bilgileri, taşınmazın açık adresi ve uyuşmazlığın konusu açıkça gösterilmelidir. Adres bilgisindeki eksiklik, sürecin en sık gecikme sebebidir.
Görüşmeler yüz yüze veya elektronik ortamda yapılabilir. Süreç sonunda düzenlenen son tutanak, anlaşma sağlanıp sağlanmadığını gösterir ve dava açılacaksa dilekçeye eklenmesi zorunludur.
Dosyayı Nasıl Hazırlamalısınız?
Hazırlık dosyasında yalnız kira sözleşmesinin bulunması çoğu zaman yeterli değildir. Aşağıdaki belgelerin okunaklı kopyaları, mümkünse asılları da korunarak düzenlenmelidir:
Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller.
Ödeme kayıtları: banka dekontları, havale açıklamaları, elden ödeme makbuzları.
Yazışmalar: ihtarnameler, tebligat parçaları, mesaj ve e-posta kayıtları.
Depozito ve yan giderlere ilişkin belgeler.
Taşınmazın durumuna ilişkin fotoğraf ve tespit tutanakları.
Varsa tahliye taahhüdü ve tarihleri.
Emsal kira araştırmasına esas olacak ilan ve sözleşme örnekleri.
Belgelerin tarih sırasına konulması, hem görüşmede hem dava aşamasında iddiayı anlaşılır kılar. Ödemelerde açıklama alanının hangi aya ait olduğunu göstermesi, kira alacağı uyuşmazlıklarında belirleyici olabilir.
Tahliye Sebeplerinde Süre Kontrolü
Görüşmeye gitmeden önce süre kontrolü yapılmalıdır; çünkü bazı tahliye sebepleri hak düşürücü süreye tabidir. Dava şartı arabuluculukta büroya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A/15). Başvurudan önce geçen süre ve son tutanaktan sonra kalan süre dosya takviminde ayrı gösterilmelidir.
Tahliye sebeplerinde dikkat edilmesi gereken süreler.
Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1): kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Taahhüdün, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması aranır.
İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada yalnız iki yazının bulunması yeterli değildir: ihtarların kira bedelinin ödenmemesiyle ilişkisi, haklılığı ve kanunun aradığı kira yılı içinde bulunup bulunmadığı ayrı ayrı incelenir.
Kiracının aynı ilçede konutu bulunması (TBK m. 352/3): kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
Süreyi uzatan bildirim (TBK m. 353): kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
On yıllık uzama süresi (TBK m. 347): on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Bu hazırlık, internetten alınan tek bir ihtar şablonuyla tamamlanmış sayılmaz; her sebebin kendi süresi ve ispat düzeni vardır.
Anlaşma Metnini Uygulanabilir Hâle Getirin
Görüşmeye, üzerinde uzlaşılabilecek konuları ve kabul edilemeyecek şartları önceden belirleyerek katılmak gerekir. Anlaşma metninde şu başlıklar açık olmalıdır:
Ödenecek tutar ve taksit tarihleri.
Taşınmazın teslim günü ve anahtarın kime verileceği.
Depozitonun iadesi veya mahsubu.
Elektrik, su, doğal gaz ve aidat borçlarının paylaşımı.
Hasar ve onarım giderlerine ilişkin düzenleme.
Karşılıklı feragat edilen talepler.
Belirsiz bir "hesaplaşma yapılacaktır" ifadesi, uyuşmazlığı ileri bir tarihe taşır ve anlaşmanın icra kabiliyetini zayıflatır.
Anlaşma Belgesi İlam Niteliğinde midir?
Arabuluculukta üzerinde anlaşılan hususlarda yeniden dava açılamaz. Bununla birlikte, 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamındaki kira uyuşmazlıklarında düzenlenen anlaşmanın ilamlı icrada kullanılabilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.
Belge, icra edilebilirlik şerhi alındığında ilam niteliğinde belge sayılır. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Tarafların, avukatlarının ve arabulucunun birlikte imzası, bu zorunluluğu ortadan kaldırmaz. Şerhsiz ilam niteliğinde belgeye ilişkin m. 18/4 kuralı, kanunda şerhin zorunlu kılındığı hâlleri açıkça saklı tutar; m. 18/B/3 kapsamındaki kira anlaşmaları bu istisnaya girer.
Bu nedenle kira uyuşmazlığında anlaşma hazırlanırken yalnız imzalar değil, icra edilebilirlik şerhinin alınacağı mahkeme ve anlaşma hükümlerinin icraya elverişliliği de değerlendirilmelidir.
Anlaşma Sağlanamazsa: Dava Aşaması
Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır. Kira ilişkisinden doğan davalar, miktara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür; görev dava şartı olup resen dikkate alınır.
Yetki bakımından dava, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Yetki sözleşmesi yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında geçerlidir.
Kanun yolu bakımından 2026 yılında geçerli istinaf kesinlik sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL'dir. İstinaf başvurusu kabul edilerek esas hakkında yeniden verilen kararlarda parasal sınırın temyize engel sayılması, Anayasa Mahkemesinin E. 2026/49, K. 2026/48 sayılı kararıyla iptal edilmiş; 7589 sayılı Kanunla eklenen HMK m. 362/3 bu kararların temyizini yeniden düzenlemiştir. Süre hesaplamaları için Arabuluculuk Süreleri Hesaplama aracı kullanılabilir.
Kısa Kontrol Listesi
Eldeki işlemin kira davası mı yoksa ilamsız icra yoluyla tahliye mi olduğunu belirleyin.
Arabuluculuk başvurusunu doğru büroya ve doğru adres bilgileriyle yapın.
Belgeleri tarih sırasına koyun; ödeme açıklamalarını kontrol edin.
Tahliye sebebine göre bir aylık hak düşürücü süreleri takvime işleyin.
İki haklı ihtar iddiasında ihtarların haklılığını ve kira yılını ayrı ayrı değerlendirin.
Anlaşma metnine tutar, tarih ve teslim gününü yazın; belirsiz ifadelerden kaçının.
Kira uyuşmazlığına ilişkin anlaşmada zorunlu icra edilebilirlik şerhi başvurusunu planlayın.
Ankara ve Yenimahalle'de Başvuru
Ankara'da kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu, adliye bünyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Yenimahalle'deki bir konut veya işyeri için dosya hazırlarken taşınmazın açık adresi, tarafların güncel adresleri ve sözleşmedeki bilgiler karşılaştırılmalıdır.
İlçe adından hareketle tek başına yetkili büro veya mahkeme belirlenmemelidir. Yerel başvuru hazırlığı için Ankara Hukuk Rehberi ve Yenimahalle Hukuk Rehberi sayfaları incelenebilir.
Sözlükten İlgili Terimler
Sık Sorulan Sorular
Kira Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvurulmadan açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir.
Hangi Kira Uyuşmazlıkları Kapsam Dışındadır?
Yalnızca kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışındadır.
Arabuluculukta Anlaşmak Zorunda mıyım?
Hayır. Başvuru zorunluluğu, karşı tarafın teklifini kabul etme zorunluluğu anlamına gelmez. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava yolu açılır.
Arabuluculuk Anlaşma Belgesi İcraya Konulabilir mi?
Evet. 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamındaki kira anlaşmalarında icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; tarafların, avukatlarının ve arabulucunun birlikte imzası bu zorunluluğu kaldırmaz. Taşınmazla ilgili anlaşmalar için şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Dava Süresi Ne Kadardır?
Kiracının boşaltmayı üstlendiği tarihten başlayarak kural olarak bir ay içinde icraya başvurulmalı veya dava yolu süresinde işletilmelidir. Dava şartı arabuluculukta büroya başvuru ile son tutanak arasında hak düşürücü süre işlemez. TBK m. 353 kapsamındaki süresinde yazılı dava bildirimi dava süresini bir kira yılı için uzatır; bu uzama icra takibi süresini kapsamaz. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması da aranır.
İki Haklı İhtarda Hangi Süre Geçerlidir?
İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı uzar.
Resmî Kaynaklar
İletişim: Somut durumunuzun değerlendirilmesi için 0552 725 25 18 numaralı telefondan arayabilir, WhatsApp üzerinden yazabilir veya İletişim sayfasındaki formu kullanabilirsiniz.
Bu yazı, Ankara Barosuna kayıtlı (sicil no: 42455) Av. Mete ŞAHİN tarafından hazırlanmış olup genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığa özgü hukuki görüş yerine geçmez.
Yorumlar