Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Ve Dava Öncesi Hazırlık
Güncelleme tarihi: 1 saat önce
Bu yazıdaki mevzuat ve kaynaklar en son 9 Eylül 2026 tarihinde gözden geçirilmiştir.
Kira uyuşmazlıklarının çoğunda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna ayrıca değerlendirilir. Başvuru hazırlığında önce talep, sonra belgeler ve süreler belirlenmelidir. Ödenmeyen kira, depozito iadesi, kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye farklı hukuki koşullara bağlıdır. Bu ayrımların genel çerçevesi Kira Hukuku Rehberi içinde açıklanmaktadır.
Önce Başvuru Yolunu Belirleyin
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Başvuru zorunluluğu, karşı tarafın teklifini kabul etme zorunluluğu anlamına gelmez. 6325 Sayılı Kanun m.3 Kanundaki önemli istisna, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Bu nedenle eldeki işlemin bir kira davası mı, yoksa istisna kapsamındaki takip yolu mu olduğu baştan ayrılmalıdır. 6325 Sayılı Kanun m.18/B’yi Ekleyen 7445 Sayılı Kanun m.37
Bu istisna, kira ilişkisinden doğan her alacak veya tahliye talebinde arabuluculuğun gereksiz olduğu şeklinde genişletilemez. Kira borcunun istenmesiyle taşınmazın boşaltılması birlikte gündeme geliyorsa, her talebin dayanağı ve izlenecek usul ayrı kontrol edilmelidir. Başlangıç tarihine ilişkin resmî açıklama da kira uyuşmazlıklarını dava şartı kapsamındaki alanlar arasında saymaktadır. Arabuluculuk Daire Başkanlığı Açıklaması
Belgeleri Tarih Sırasına Koyun
Hazırlık dosyasında yalnız kira sözleşmesinin bulunması çoğu zaman yeterli değildir. Aşağıdaki belgelerin okunaklı kopyalarını, mümkünse asıllarını da koruyarak düzenleyin:
Sözleşme, ek protokoller ve taraf değişikliğini gösteren belgeler.
Aylara göre ayrılmış banka dekontları ve ödeme açıklamaları.
İhtarlar, ödeme emirleri, tebligat zarfları ve teslim tarihleri.
Depozito ödemesi, anahtar teslimi ve taşınmazın durumuna ilişkin kayıtlar.
Uyuşmazlığın konusuyla bağlantılı yazışmalar ve varsa mevcut dosya numaraları.
Ayrıca bir sayfalık olay çizelgesi hazırlayın. Her satıra tarih, olay, ilgili belge ve karşı tarafın buna ilişkin açıklamasını yazın. Örneğin “nisan kirası ödenmedi” kaydının yanına sonradan yapılan ödemenin tarihini de ekleyin. Aleyhinize olduğunu düşündüğünüz bir belgeyi dosyadan çıkarmak, hukuki değerlendirmeyi eksik bırakır.
Talep hesabını ayrı bir sayfada tutmak da yararlıdır. Hangi ay için ne kadar istendiğini, hangi ödemenin mahsup edildiğini ve hangi kalemin tartışmalı olduğunu gösterin. Yaklaşık tutarı kesinleşmiş borç gibi sunmayın; özellikle aidat, hasar ve kira kalemlerini birbirine karıştırmayın.
Süre Kontrolünü Görüşmenin Sonuna Bırakmayın
İki haklı ihtar iddiasında, yalnız iki yazının bulunmasıyla tahliye koşullarının oluştuğu sonucuna varılamaz. İhtarların kira bedelinin ödenmemesiyle ilişkisi, haklılığı ve kanunun aradığı kira süresi veya kira yılı içinde bulunup bulunmadığı incelenmelidir. TBK m.352/2’deki dava açma süresi ile m.353’teki yazılı bildirimin süreye etkisi de ayrı değerlendirilir. Buradaki hazırlık, internetten alınan tek bir ihtar şablonuyla tamamlanmış sayılmaz. Türk Borçlar Kanunu m.352–353
Dava şartı arabuluculukta, büroya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu düzenleme, başvurudan önce dolmuş bir süreyi kendiliğinden canlandırmaz. Görüşme sonunda her kira uyuşmazlığı için yeniden başlayan ortak bir “iki haftalık dava süresi” bulunduğu da düşünülmemelidir. Talebin kendi süresi, başlangıç olayı ve başvuru öncesinde geçen zaman üzerinden yeniden kontrol yapılır. 6325 Sayılı Kanun m.18/A/15
Anlaşma Metnini Uygulanabilir Hâle Getirin
Görüşmeye, üzerinde uzlaşılabilecek konuları ve kabul edemeyeceğiniz şartları belirleyerek katılın. Ödeme tutarı, taksit tarihleri, teslim günü, anahtarın kime verileceği ve giderlerin paylaşımı açık olmalıdır. Belirsiz bir “hesaplaşma yapılacaktır” ifadesi, uyuşmazlığı ileri bir tarihe taşıyabilir.
Kira uyuşmazlığı m.18/B kapsamındaysa anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Belgenin yalnız imzalanmış olmasıyla bütün icra işlemlerinin kendiliğinden tamamlandığı varsayılmamalıdır. Anlaşmanın kapsamı, taşınmazla bağlantısı ve şerhi verecek mahkeme birlikte değerlendirilir. 6325 Sayılı Kanun m.18/B/2–3
Ankara Ve Yenimahalle İçin Hazırlık Notu
Yenimahalle’deki bir konut veya işyeri için dosya hazırlarken açık taşınmaz adresini, tarafların güncel adreslerini ve sözleşmedeki bilgileri karşılaştırın. İlçe adından hareketle tek başına yetkili büro veya mahkeme belirlemeyin. Yerel başvuru hazırlığı için Ankara Hukuk Rehberi ve Yenimahalle Hukuk Rehberi birlikte incelenebilir.
Son kontrolde talep, taraf, belge ve süre bilgilerinin birbiriyle uyumuna bakın. Düzenli bir dosya görüşmeyi kolaylaştırır; anlaşma sağlanacağını veya davanın belirli biçimde sonuçlanacağını garanti etmez. Somut işlem öncesinde dosyanın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapılmalıdır.
Resmî Kaynaklar
Bu yazı Av. Mete ŞAHİN tarafından hazırlanmış olup genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığa özgü hukuki görüş yerine geçmez.
Yorumlar