Kira Artış Sınırı Nasıl Hesaplanır? TBK m. 344 ve Eylül 2026 Oranı
Güncelleme tarihi: 2 saat önce
Bu yazıdaki mevzuat, resmî oranlar ve yargı kararları en son 13 Eylül 2026 tarihinde gözden geçirilmiştir.
Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde yapılabilecek artış, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Eylül 2026'da yenilenen kira dönemleri için bu oran %31,79'dur. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile kanuni sınırı aşan kısım kiracıyı bağlamaz.
Kira ilişkisinin genel çerçevesi Kira Hukuku Rehberi sayfasında anlatılmaktadır. Aşağıda, artış sınırının nasıl hesaplandığı, hangi ayın oranının esas alınacağı, beş yılı dolduran sözleşmelerde durumun nasıl değiştiği ve uyuşmazlık hâlinde izlenecek yol güncel mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında açıklanmaktadır.
Kanuni Sınır Ne Anlama Gelir?
TBK m. 344/1'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Buradaki sınır emredici niteliktedir. Sözleşmeye "her yıl %60 artış yapılır" gibi bir hüküm konulmuş olsa bile, kanuni oranı aşan kısım geçersizdir; kiracı yalnızca kanuni sınıra kadar olan artıştan sorumludur. Buna karşılık sözleşmede kanuni orandan daha düşük bir artış kararlaştırılmışsa o düşük oran uygulanır; kiraya veren sonradan "kanun daha fazlasına izin veriyor" diyerek sözleşmedeki oranı aşamaz.
Taraflar yeni dönemin bedeli konusunda hiç anlaşmamışsa, TBK m. 344/2 uyarınca bedel hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak ve yine aynı endeks oranını geçmemek üzere hakkaniyete göre belirlenir.
Ölçütün "on iki aylık ortalama" olması sıkça gözden kaçar. Hesaplamada TÜFE'nin yıllık değişim oranı değil, son on iki ayın ortalamasına göre hesaplanan değişim oranı kullanılır. Bu iki rakam birbirinden farklıdır ve karıştırıldığında artış tutarı yanlış çıkar.
Hangi Ayın Oranı Esas Alınır?
Uygulamada, kira yılının yenilendiği tarihten önce açıklanmış son on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı esas alınır. Türkiye İstatistik Kurumu bir ayın verisini izleyen ayın ilk günlerinde açıkladığı için, pratikte bir önceki ayın verisi kullanılır.
Eylül 2026'da yenilenen bir kira dönemi için örnek hesap.
Eylül 2026'da yenilenen bir kira dönemi için bu oran, Ağustos 2026 verileriyle 3 Eylül 2026'da açıklanan %31,79'dur. Karşılaştırma için yakın dönem oranları şöyledir:
Temmuz 2026'da yenilenen dönemler: %32,03 (Haziran 2026 verisi)
Ağustos 2026'da yenilenen dönemler: %31,90 (Temmuz 2026 verisi)
Eylül 2026'da yenilenen dönemler: %31,79 (Ağustos 2026 verisi)
Aşağıdaki örnek, Eylül 2026 oranına göre hazırlanmıştır:
Mevcut aylık kira: 20.000 TL
Artış sınırı: %31,79
Yapılabilecek en yüksek artış: 20.000 × 0,3179 = 6.358 TL
Yeni dönem için kira üst sınırı: 26.358 TL
Kendi rakamlarınızla hesap yapmak için Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı sayfasını kullanabilirsiniz. Araç, seçtiğiniz yenileme ayına karşılık gelen resmî oranı otomatik olarak uygular.
Artış Talebi Nasıl Bildirilir?
Kanuni artış, kira yılının dolmasıyla kendiliğinden işlemez; kiraya verenin talebine bağlıdır. Bununla birlikte sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa, yeni dönemin bedeli o hükme göre belirlenir ve ayrıca ihtar çekilmesi gerekmez.
Uygulamadaki ihtilafların büyük bölümü ispat sorunundan kaynaklandığı için, artış talebinin yazılı ve ulaştığı belgelenebilir bir yolla (noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya KEP) yapılması yerinde olur. Bildirimde yeni dönem başlangıç tarihinin, uygulanan oranın ve yeni aylık bedelin açıkça gösterilmesi, sonraki aşamada tartışmayı büyük ölçüde kapatır.
Kiracı, kanuni sınır içinde kalan artışı ödemekten kaçınırsa kira bedeli eksik ödenmiş olur. Bu durum, koşulları oluştuğunda iki haklı ihtar yoluyla tahliye tartışmasını da gündeme getirebilir. Bu nedenle kiracı açısından da, itiraz edilen artışın kabul edilmeyen kısmını gerekçesiyle birlikte yazılı olarak bildirmek ve ihtilafsız kısmı ödemeye devam etmek önemlidir.
Geçici %25 Sınırı Artık Uygulanıyor mu?
Hayır. Konut kiralarında 7409 sayılı Kanun'la 11 Haziran 2022'den itibaren uygulanan ve TBK'ya eklenen geçici maddelerle sürdürülen %25 sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir ve uzatılmamıştır.
Bu tarihten sonra yenilenen konut kiralarında da ölçüt yeniden TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Geçici sınır hiçbir zaman çatılı işyeri kiralarını kapsamamıştı; dolayısıyla bugün konut ile çatılı işyeri kiraları artış tavanı bakımından aynı kurala tabidir.
13 Eylül 2026 itibarıyla kira artış tavanına yeni bir sınır getiren yürürlükte bir düzenleme bulunmamaktadır.
Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Bu, konunun en çok yanlış bilinen noktasıdır: beş yılı dolduran dönemde TÜFE oranı artık bir üst sınır değildir. Uygulamada bu döneme hak ve nesafet dönemi denir ve bedel, emsal kiralar dikkate alınarak TÜFE'nin belirgin biçimde üzerinde belirlenebilir. Bunun için kira tespit davası açılması gerekir; kiraya veren tek taraflı bildirimle bu sonucu doğuramaz.
Beş yılın hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi ile yenilenme sayısı birlikte değerlendirilir. Sözleşme bir yıllık olup her yıl uzamışsa, beşinci uzama yılının sonunda hak ve nesafet dönemi başlar.
Yargı Kararlarında Öne Çıkan Ölçütler
Kira tespit uyuşmazlıkları Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin denetimindedir. Dairenin güncel kararlarında istikrar kazanmış ölçütler şunlardır:
Hak ve nesafet dönemi TÜFE ile sınırlı değildir. Dairenin 13 Ocak 2026 tarihli kararında (E. 2025/3054, K. 2026/57), beş yıllık süre dolduğundan bedelin TBK m. 344/3'e göre hak ve nesafetle tespit edileceği belirtilmiş; sözleşmede artış şartı bulunduğundan davanın TBK m. 345/3 uyarınca süresinde açıldığı kabul edilmiştir.
Emsaller yerinde görülmeli, rapor denetime elverişli olmalıdır. 22 Nisan 2026 tarihli kararda (E. 2025/5403, K. 2026/2430), emsal kira sözleşmeleri bilirkişi marifetiyle yerinde incelenip keşif yapılarak belirlenen bedel usule uygun bulunmuştur. Aynı yaklaşım 10 Eylül 2025 (E. 2025/572, K. 2025/3948) ve 18 Haziran 2025 (E. 2025/44, K. 2025/3388) tarihli kararlarda da yinelenmiştir: mahallinde keşif yapılmadan ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu alınmadan kira bedeli tespit edilemez.
Eski kiracılık lehine hakkaniyet indirimi uygulanır. Güncel kararlarda, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı bakımından emsal bedel üzerinden %10 oranında hakkaniyet indirimi yapılması istikrarlı biçimde onanmaktadır. 20 Mayıs 2026 tarihli kararda (E. 2026/113, K. 2026/3228) da takdir edilen indirim yerinde görülmüştür.
Bu kararlardaki rakamlar, hak ve nesafet döneminin pratikte ne anlama geldiğini göstermektedir: anılan dosyalarda ödenmekte olan kira bedelleri, emsal araştırması sonucunda TÜFE oranının çok üzerinde tutarlara yükseltilmiştir. Bu nedenle beş yılını dolduran bir sözleşmede tarafların dosyayı emsal verilerle hazırlaması, sonucu doğrudan etkiler.
Kira Tespit Davasında Süreler ve Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu zorunluluk, 6325 sayılı Kanun'a 7445 sayılı Kanun'la eklenen m. 18/B ile 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. Tek istisna, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan kira davası esasa girilmeden usulden reddedilir.
Kira tespit davasında adım ve süre sırası.
Sürelere gelince, TBK m. 345'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olması için şu üç hâlden birinin gerçekleşmesi gerekir:
Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır.
Kiraya veren bu süre içinde kiracıya artırıma ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılmış olmalıdır.
Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönem başından geçerli olur; bu hâlde ayrıca otuz günlük ihtar koşulu aranmaz.
Bu koşullar sağlanmazsa tespit edilen bedel, ancak izleyen kira döneminden itibaren uygulanır. Başvuru hazırlığı için Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk ve Dava Öncesi Hazırlık yazısı incelenebilir.
On Yıllık Uzama Süresi Ne Anlama Gelir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Buna karşılık TBK m. 347 uyarınca on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. On yıllık süre, sözleşmenin ilk süresinden sonra başlayan uzama yıllarının toplamıyla hesaplanır.
Bu kurum, kira artışıyla doğrudan ilgili olmamakla birlikte, uzun süreli kira ilişkilerinde tarafların pazarlık gücünü belirlediği için tespit davası hazırlığında birlikte değerlendirilmelidir.
Depozito ve Yan Giderlerde Sık Yapılan Hatalar
TBK m. 342'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para olarak verilecekse kanun, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür.
Kira bedeli arttığında depozitonun da kendiliğinden artacağı yönündeki yaygın kanaatin kanuni bir dayanağı yoktur; depozitonun tamamlanması ancak tarafların anlaşmasıyla mümkündür. Güvence bedelinin üst sınırını kontrol etmek için Depozito Üst Sınırı Hesaplama aracı kullanılabilir.
Aidat, ortak gider ve benzeri yan giderlerin kime ait olduğu sözleşmeye göre belirlenir; bu kalemler kira bedeline dâhil edilerek artış hesabına katılmamalıdır.
Görevli Mahkeme, Yetki ve Parasal Sınırlar
Kira ilişkisinden doğan davalar, tahliye, kira tespiti ve kira alacağı dâhil olmak üzere miktara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Görev dava şartıdır ve yargılamanın her aşamasında resen dikkate alınır.
Yetki bakımından kira uyuşmazlıkları taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı uygulanmaz. Dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.
Kanun yolu bakımından 2026 yılında geçerli olan istinaf kesinlik sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı ise 682.000 TL'dir. Kira tespit davalarında bu sınır, tespit edilen bedelin tamamı üzerinden değil, yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır.
Kısa Kontrol Listesi
Sözleşmedeki artış hükmünü ve kira başlangıç tarihini kontrol edin.
Yenileme tarihinden önce açıklanan son TÜFE on iki aylık ortalama oranını belirleyin; yıllık oranla karıştırmayın.
Sözleşmede kanuni orandan daha düşük bir oran varsa o oranı uygulayın.
Sözleşmenin beş yılı doldurup doldurmadığını kontrol edin; dolmuşsa emsal kira araştırması hazırlığı yapın.
Artış taleplerini ve bildirimleri yazılı ve ulaştığı ispatlanabilir biçimde yapın.
Tespit davası düşünüyorsanız otuz günlük süre ile yazılı bildirim alternatifini takvime işleyin.
Dava öncesinde arabuluculuk başvurusunu yapmayı unutmayın.
Ankara ve Yenimahalle'de Başvuru
Ankara'da kira uyuşmazlıkları, taşınmazın bulunduğu yere göre ilgili sulh hukuk mahkemelerinde görülür; dava öncesi arabuluculuk başvurusu ise Ankara Adliyesi bünyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Yenimahalle sınırları içindeki bir konut veya işyeri için dosya hazırlarken taşınmazın açık adresi, tarafların güncel adresleri ve sözleşmedeki bilgiler karşılaştırılmalıdır.
İlçe adından hareketle tek başına yetkili büro veya mahkeme belirlenmemelidir. Yerel başvuru hazırlığı için Ankara Hukuk Rehberi ve Yenimahalle Hukuk Rehberi sayfaları birlikte incelenebilir.
Sözlükten İlgili Terimler
Sık Sorulan Sorular
Eylül 2026'da Kira Artış Oranı Nedir?
Eylül 2026'da yenilenen kira dönemleri için uygulanacak azami artış oranı %31,79'dur. Bu oran, TÜİK'in Ağustos 2026 verileriyle açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.
Sözleşmede Daha Yüksek Bir Oran Yazıyorsa Ne Olur?
Kanuni sınırı aşan kısım kiracıyı bağlamaz. Sözleşmede yazılı olsa dahi TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşan artış geçersizdir; kiracı yalnızca kanuni sınıra kadar artıştan sorumludur.
Kira Artışı Kendiliğinden Uygulanır mı?
Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa yeni dönemin bedeli o hükme göre belirlenir. Aksi hâlde artış, kiraya verenin talebine bağlıdır ve talebin yazılı, ulaştığı ispatlanabilir biçimde yapılması önerilir.
Beş Yılı Dolduran Sözleşmede TÜFE Sınırı Var mıdır?
Hayır. TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bedel; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu dönemde TÜFE tek başına üst sınır değildir.
Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tek istisna, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerdir.
Depozito Kira Arttıkça Artar mı?
Kanunda depozitonun kendiliğinden artacağına ilişkin bir hüküm yoktur. Güvence bedeli sözleşme kurulurken belirlenir ve üç aylık kira bedelini aşamaz; sonradan tamamlanması ancak tarafların anlaşmasıyla mümkündür.
Resmî Kaynaklar
İletişim: Somut durumunuzun değerlendirilmesi için 0552 725 25 18 numaralı telefondan arayabilir, WhatsApp üzerinden yazabilir veya İletişim sayfasındaki formu kullanabilirsiniz.
Bu yazı, Ankara Barosuna kayıtlı (sicil no: 42455) Av. Mete ŞAHİN tarafından hazırlanmış olup genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığa özgü hukuki görüş yerine geçmez.
Yorumlar