Kira Artış Sınırı Nasıl Hesaplanır? TBK m.344 Ve Eylül 2026 Oranı
Güncelleme tarihi: 1 saat önce
Bu yazıdaki mevzuat ve kaynaklar en son 11 Eylül 2026 tarihinde gözden geçirilmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde yapılabilecek artış, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesiyle sınırlandırılmıştır. Ölçüt, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. TÜİK'in 3 Eylül 2026'da açıkladığı verilere göre bu oran %31,79 olmuştur. Kira ilişkisinin genel çerçevesi Kira Hukuku Rehberi sayfasında anlatılmaktadır.
Kanuni Sınır Ne Anlama Gelir?
TBK m.344/1'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile kanuni sınırı aşan kısım kiracıyı bağlamaz. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır. Türk Borçlar Kanunu m.344
Hangi Ayın Oranı Esas Alınır?
Uygulamada, kira yılının yenilendiği tarihten önce açıklanmış son on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı esas alınır. Eylül 2026'da yenilenen bir kira dönemi için bu oran, Ağustos 2026 verileriyle açıklanan %31,79'dur. Aşağıdaki örnek bu orana göre hazırlanmıştır:
Mevcut aylık kira: 20.000 TL
Artış sınırı: %31,79
Yapılabilecek en yüksek artış: 20.000 × 0,3179 = 6.358 TL
Yeni dönem için kira üst sınırı: 26.358 TL
Kendi rakamlarınızla hesap yapmak için Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı sayfasını kullanabilirsiniz.
Geçici %25 Sınırı Artık Uygulanıyor mu?
Konut kiralarında 7409 sayılı Kanun'la 11 Haziran 2022'den itibaren uygulanan geçici %25 sınırı, uzatılmasının ardından 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen konut kiralarında da TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı uygulanır.
Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde Durum
TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu aşamada TÜFE oranı tek başına üst sınır değildir; bedel, emsal kiralar dikkate alınarak kira tespit davasıyla belirlenebilir.
Anlaşma Sağlanamazsa: Arabuluculuk Ve Kira Tespit Davası
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. TBK m.345'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılan davalarda veya kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluyla yeni dönemin sonuna kadar açılan davalarda belirlenen bedel, yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Başvuru hazırlığı için Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Ve Dava Öncesi Hazırlık yazısını inceleyebilirsiniz.
Kısa Kontrol Listesi
Sözleşmedeki artış hükmünü ve kira başlangıç tarihini kontrol edin.
Yenileme tarihinden önce açıklanan son TÜFE on iki aylık ortalama oranını belirleyin.
Sözleşmede daha düşük bir oran varsa o oranı uygulayın.
Sözleşmenin beş yılı doldurup doldurmadığını kontrol edin.
Artış taleplerini ve bildirimleri yazılı ve ispatlanabilir biçimde yapın.
Güvence bedeli için Depozito Üst Sınırı Hesaplama aracına bakın.
Ankara Ve Yenimahalle'de Başvuru
Ankara'daki arabuluculuk büroları ve kira davalarına bakan sulh hukuk mahkemelerine ilişkin bilgiler Ankara Hukuk Rehberi ve Yenimahalle Hukuk Rehberi sayfalarında yer almaktadır.
Resmî Kaynaklar
İletişim: Somut durumunuzun değerlendirilmesi için 0552 725 25 18 numaralı telefondan arayabilir, WhatsApp üzerinden yazabilir veya İletişim sayfasındaki formu kullanabilirsiniz.
Bu yazı Av. Mete ŞAHİN tarafından hazırlanmış olup genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığa özgü hukuki görüş yerine geçmez.
Yorumlar