Hasılat Paylaşımlı AVM Kirası Ruhsat Devri Bulunmadığı İçin Ürün Kirası Sayılmadı

3. Hukuk Dairesi 2026/740 E. , 2026/1950 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/3674 E., 2025/2788 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/2151 E., 2024/1885 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin maliki olduğu 205 nolu bağımsız bölüme ilişkin dava dışı ... AVM Adi Ortaklığı ile davalı arasında 27.03.2012 başlangıç tarihli hasılat paylaşımlı kira sözleşmesinde 10 yıl olarak kararlaştırılan sürenin 27.03.2022 tarihinde dolduğunu, 03.09.2021 tarihli ihtarname ile davalıya sözleşmenin süresinin dolduğunun ve uzatılmayacağının bildirildiğini, belirli süreli hasılat paylaşımı kira sözleşmesinin süre bitiminde kendiliğinden sona ereceğini ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; adi ortaklık kat maliklerinin tümü tarafından kurulduktan sonra, davaya konu kira sözleşmesinin dava dışı adi ortaklık ile 27.03.2012 tarihinde imzalandığını, müvekkili ile davacı arasında bir kira sözleşmesi bulunmadığını, binanın bir bütün ve boş olarak kiralandığını, işletme ruhsatının müvekkili tarafından alındığını, davacının tek başına bu davayı açamayacağını, dava açma ehliyetinin elbirliği mülkiyeti kuralları gereğince mecburi dava arkadaşı olarak bütün ortaklar tarafından birlikte kullanılması gerektiğini, kiralananın çatılı iş yeri niteliğinde olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 27.03.2022 tarihli kira sözleşmesinin belli bir bağımsız bölüm için düzenlenmediği, ... Alışveriş Merkezinin tamamı için davalı ile sözleşmenin imzalandığı, davacının işbu sözleşme gereğince yalnızca kendi bağımsız bölümünden tahliye talep etmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin ürün kirasına ilişkin hükümlere tabi olabilmesi için kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatıyla birlikte kiralanması, işletme hakkının devredilmiş olması gerektiği, kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olması sebebiyle süre bitimine dayanılarak sözleşme sona erdirilemeyeceğinden ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesindeki şartlar da oluşmadığından davacının istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, Mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine, karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kira sözleşmesinin hasılat kira sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin süresinin bitiminde yenilenmeyeceğinin davalı tarafa ihtar edildiğini, malik olan müvekkilinin tahliye davası açma hakkı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, kira sözleşmesinin davalı ile dava dışı ... arasında imzalanmasına, davacının maliki olduğu kısma ilişkin tahliye talebinin kiralananın bir bütün halinde kiralanması durumu karşısında dinlenilemeyecek bulunmasına, sözleşme içeriğinden kiralananın bina olduğunun anlaşılmasına, işletme ruhsatı devredilmediğinden ürün kira hükümlerinin uygulanması mümkün olmamasına, konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasına dair hükümler çerçevesinde süre bitimine dayanılarak sözleşmenin sona erdirilemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.