Kiralama Karşılığı İnşaatta Kira Borcu Sözleşme Gereği Bağımsız Bölümün Teslimiyle Başladı

3. Hukuk Dairesi 2024/3799 E. , 2025/3575 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/3066 E., 2024/1681 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/238 E., 2024/482 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin maliki olduğu dava konusu taşınmazı 10.01.2014 tarihinde imzalanan kiralama karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile davalıya kiraya verdiğini, sözleşme ile aşamalı olarak kira bedelleri belirlenerek, kiralananın yıkıma hazır şekilde teslim edilmesiyle birlikte davalının kira ödenmeye başlayacağının ve inşaatın başlaması aşamasına kadar aylık kira bedelinin 12.500,00 USD olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığını, taşınmazın 01.03.2015 tarihinde davalıya teslim edildiğini ancak davalının 31.07.2017 tarihine kadar sadece 60.000,00 USD ödemede bulunduğunu, halen bakiye 302.500,00 USD kira alacağı olduğunu ileri sürerek; şimdilik 10.000,00 USD kira alacağının davalıdan tahsilini talep etmiş, 01.03.2018 tarihli beyan dilekçesi ile 2015 yılı Haziran ayına ilişkin 12.500,00 USD olan aylık kira bedeli alacağının 10.000,00 USD'lik kısmını talep ettiğini açıklamıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun uyarınca kira bedellerinin döviz cinsinden talep edilemeyeceğini, müvekkilinin imzalanan sözleşmeler uyarınca, dava konusu kiralananın bulunduğu ve davacının malik ve paydaş olduğu ana taşınmazın yıkılarak arsaya

dönüştükten sonra bedelsiz olarak yeni bina inşa etmeyi, bunun karşılığında ise 157 ay süre ile alt kiralama yetkisini de alarak davacı dahil olmak üzere malik ve paydaşlara belirlenmiş olan kira bedellerini ödemeyi

taahhüt ettiğini, binanın tümüyle boşaltılıp teslim edilemediğini, bu nedenle inşaat yapım sözleşmelerinin ifa imkansızlığı

nedeniyle feshedildiğini, ayrıca 23.03.2021

tarihli ve 5544 sayılı sözleşme uyarınca davanın konusuz kaldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafça mücbir sebep iddiası ile edimlerin yerine getirilmediği ve alacağın yabancı para cinsinden istenemeyeceği belirtilmiş ise de, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara ilişkin Tebliğin 8/son maddesi uyarınca gecikmiş alacakların yabancı para cinsinden istenebileceği, davalının sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmemesinin mücbir sebep olmadığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin (5.) maddesinde bina tamamen boş olarak teslim edilmese dahi kira ödemelerinin başlayacağı yönünde düzenleme bulunduğu, ahde vefa ilkesi gereğince davalının hür iradesi ile imzaladığı sözleşmeyle bağlı olduğu, ödemeye ilişkin belge sunamayan davalının aldırılan bilirkişi raporu ile tespit edilen 10.000,00 USD asıl alacaktan sorumlu olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, talep edilen 10.000,00 USD asıl alacağın dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi uyarınca devlet bankaları tarafından 1 yıl vadeli USD cinsi mevduata uygulanan en yüksek faiz oranı üzerinden davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; taraflar arasında imzalanan kiralama karşılığı inşaat sözleşmesinin amacının, müvekkili tarafından dava konusu taşınmaz üzerinde bir bina inşa edilerek, inşa edilecek binanın alt kiralama yetkisi ile ve belirlenen kira bedeli karşılığında müvekkiline 157 ay süre ile kiralanması olduğunu, kiralama kısmının inşaat yapımının gerçekleşmesi sonucuna bağlı karşı bir edim olduğunu, her iki sözleşmenin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini, maliklerden dava dışı ... tarafından açılan idari davalar neticesinde inşaat yapım sözleşmesinin hayata geçirilmesinin imkansız hale geldiğini, kira sözleşmesi ve kira sözleşmesinin sıkı sıkıya bağlı olduğu inşaat yapım sözleşmesinin, müvekkili ile taşınmazın davacı dışındaki diğer malik ve paydaşlarınca karşılıklı olarak feshedilerek, bedel ödeme karşılığı satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi şeklinde yeniden sözleşme imzalandığını, bu sözleşmeye davacının da dahil olduğunu, dolayısıyla kira ödeme borcunun, sözleşmelerin artık hükümsüz kalmış olması nedeniyle ortadan kalktığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağının şimdilik 10.000,00 USD'lik kısmının tahsili istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü bulunmaktadır.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 'Kira Bedeli ve Ödeme Yeri' başlıklı 7. maddesinde, davacı tarafından kiralanan bağımsız bölümün davalıya teslim edilmesi ile birlikte davalının kira ödemeye başlayacağının kararlaştırıldığı, basiretli davranmakla yükümlü bulunan davalı tacirin özgür iradesi ile imzaladığı sözleşme hükümleri ile bağlı olduğu anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.