Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi 2026: İhtar Süreleri ve İki Haklı İhtar
Av. Mete ŞAHİN · Ankara Barosu Sicil No: 42455 · Son güncelleme: 23 Eylül 2026
Kısa cevap
Kira ödenmediğinde üç ayrı yol vardır: temerrüt ihtarı (TBK m. 315), iki haklı ihtar (TBK m. 352/2) ve tahliye talepli icra takibi.
Konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt ihtarında verilecek süre en az otuz gündür.
İki haklı ihtar yolunda dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde (bir yıldan kısa kiralarda kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde) açılmalıdır.
Sonradan yapılan ödeme, daha önce doğmuş iki haklı ihtarı ortadan kaldırmaz.
İlamsız icra yoluyla tahliye, arabuluculuk dava şartının dışındadır; tahliye davası ise kapsamdadır.
İçindekiler
Kiracı kaç ay kira ödemezse tahliye edilir?
Birinci yol: temerrüt ihtarı (TBK m. 315)
İhtarnamede neler yazmalı?
İkinci yol: iki haklı ihtar (TBK m. 352/2)
Kiracı sonradan öderse ne olur?
Üçüncü yol: tahliye talepli icra takibi
Üç yolun karşılaştırması
Tahliye taahhüdü ile karıştırmayın
Arabuluculuk hangi yolda zorunlu?
Yargıtay uygulaması
Ankara'da durum
Sıkça sorulan sorular
1. Kiracı kaç ay kira ödemezse tahliye edilir?
Kanunda "üç ay ödemezse tahliye edilir" gibi sabit bir kural yoktur. Belirleyici olan ay sayısı değil, izlenen yoldur:
Tek bir ödenmemiş kira bile TBK m. 315 temerrüt yolunu açar.
Aynı kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar, TBK m. 352/2 uyarınca dava yoluyla tahliye hakkı doğurur.
Yaygın "iki ay ödemezse tahliye" söylemi, ikinci yoldaki iki ihtar şartının halk arasındaki karşılığıdır; ancak ihtarların haklı ve yazılı olması, aynı kira yılına denk gelmesi ve dava süresinin kaçırılmaması gerekir.
2. Birinci yol: temerrüt ihtarı (TBK m. 315)
TBK m. 315/1 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Verilecek süre TBK m. 315/2'ye göre:
kural olarak en az on gün,
konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür.
Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Süre dolduğu hâlde ödeme yapılmazsa fesih hakkı doğar.
3. İhtarnamede neler yazmalı?
Uygulamada ihtarname üç nedenden geçersiz sayılabilir. Bunları baştan kapatmak gerekir:
Belirsiz borç. Hangi aya ait, ne kadar kira ve yan gider istendiği tek tek yazılmalıdır. "Birikmiş kira borcunuz" ifadesi yeterli değildir.
Fesih uyarısının bulunmaması. İhtarda, süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir; bu uyarı olmadan m. 315 sonucu doğmaz.
Tebliğin ispat edilememesi. Noter ihtarnamesi bu nedenle tercih edilir; tebliğ parçası dosyanın en kritik belgesidir.
Ayrıca ihtarda verilen süre kanuni asgari süreden kısa olmamalıdır. Konutta otuz günden kısa süre veren ihtar, kanundaki asgari süreye uymadığı için sonuç doğurmama riski taşır; süre en az otuz gün olarak yazılmalıdır.
4. İkinci yol: iki haklı ihtar (TBK m. 352/2)
TBK m. 352/2 farklı bir mekanizmadır. Buna göre kiracı;
bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde,
bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde,
kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren; kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Üç kritik unsur:
İhtarlar yazılı ve haklı olmalıdır; yani gerçekten muaccel ve ödenmemiş bir kira bedeline dayanmalıdır.
İhtarlar aynı kira yılı içinde yapılmış olmalıdır.
Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu bir hak düşürücü süredir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar bu süre işlemez (HUAK m. 18/A-15).
Dikkat: dava için kanundaki son an, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir aylık sürenin sonudur. Örneğin ihtarlar mart ve temmuz aylarında çekilmişse dava, en geç o kira yılının bitimini izleyen bir ay içinde açılmalıdır.
5. Kiracı sonradan öderse ne olur?
İhtarın haklılığı, ihtar tarihindeki duruma göre değerlendirilir. Kiracının ihtardan sonra ödeme yapması, doğmuş haklı ihtarı geçmişe etkili biçimde ortadan kaldırmaz. Bu, iki haklı ihtar yolunu temerrüt yolundan ayıran en önemli özelliktir: temerrüt yolunda verilen süre içinde yapılan ödeme fesih hakkının doğmasını engeller; iki haklı ihtar yolunda ise sonraki ödeme, daha önce yapılmış haklı ihtarı ortadan kaldırmaz.
6. Üçüncü yol: tahliye talepli icra takibi
Kira alacağı için ilamsız icra takibi başlatılabilir ve takibe tahliye istemi eklenebilir. Bu yol, alacağın tahsili ile tahliyeyi tek dosyada birleştirdiği için uygulamada sık tercih edilir.
Borçlu ödeme emrine itiraz ederse takip durur ve alacaklının önünde itirazın iptali veya itirazın kaldırılması yolları açılır. Süreleri ödeme emri süre hesaplama aracıyla takip edebilirsiniz. İtiraz üzerine genel mahkemede dava açılacaksa, HUAK m. 18/B/1-a'daki istisna yalnız ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri kapsadığından arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir.
7. Üç yolun karşılaştırması
Ölçüt | Temerrüt (TBK m. 315) | İki haklı ihtar (TBK m. 352/2) | Tahliye talepli icra |
|---|---|---|---|
Dayanak | Tek bir ödenmemiş kira | Aynı kira yılında iki haklı yazılı ihtar | Ödenmemiş kira alacağı |
Süre | Konutta en az 30 günlük mehil | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava | 7 gün itiraz; ödeme emrindeki ihtar süresi (konutta 30 gün) |
Merci | Sulh hukuk mahkemesi | Sulh hukuk mahkemesi | İcra dairesi; tahliye kararını icra mahkemesi verir |
Sonradan ödeme | Yalnız verilen süre içinde ödeme fesih hakkının doğmasını engeller | Doğmuş ihtarı etkilemez | Ödeme emrindeki süre içinde ödeme tahliyeyi engeller |
Arabuluculuk | Dava şartı | Dava şartı | İcra aşamasında şart değil |
8. Tahliye taahhüdü ile karıştırmayın
TBK m. 352/1, kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmaması durumunu düzenler. Bu hâlde kiraya veren, sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu, ödememeye değil taahhüde dayanan ayrı bir sebeptir ve ayrı bir süreye tabidir.
9. Arabuluculuk hangi yolda zorunlu?
HUAK m. 18/B/1-a, "kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere" kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Yani:
Tahliye davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur.
İlamsız icra yoluyla tahliye yoluna gidilecekse zorunlu değildir.
10. Yargıtay uygulaması
İki haklı ihtarın unsurları bakımından Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2951, K. 2025/3118, T. 28.05.2025 kararı açıktır: "iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için, kiracıya … bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde … yazılı olarak, iki haklı ihtarda bulunulması gerekir".
Dava süresi bakımından ise Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/16973, K. 2018/5110, T. 14.05.2018 kararı şu ölçütü koymaktadır: "Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının … ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur."
11. Ankara'da durum
HMK m. 4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Dava davalının yerleşim yeri mahkemesinde (HMK m. 6) veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde (HMK m. 10) açılabilir; Yenimahalle, Etimesgut ve Sincan'daki taşınmazlarda seçilen mahkemenin Ankara Batı Adliyesi'nde olup olmadığı güncel yargı çevresine göre kontrol edilmelidir. İhtarname noterden gönderilmeden önce bu kontrolün yapılması, hem arabuluculuk başvurusunun hem de davanın doğru yere yöneltilmesini sağlar.
Sözlükten ilgili terimler
12. Sıkça sorulan sorular
Kiracı kaç ay kira ödemezse tahliye edilir?
Sabit bir ay sayısı yoktur. Tek bir ödenmemiş kira temerrüt yolunu açar; aynı kira yılında iki haklı yazılı ihtar ise dava yoluyla tahliye hakkı doğurur.
Kiracı kirayı kaç gün ödemezse ihtar çekilir?
Kira muaccel olur olmaz ihtar çekilebilir. Önemli olan ihtarda verilen süredir: konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün.
Kira ödenmemesi durumunda tahliye nasıl yapılır?
Üç yol vardır: TBK m. 315 temerrüt ihtarı ve fesih, TBK m. 352/2 iki haklı ihtara dayalı tahliye davası, ya da tahliye talepli ilamsız icra takibi.
Kira geciktirme tahliye sebebi mi?
Gecikme tek başına otomatik tahliye sebebi değildir; ancak haklı ihtara konu olursa iki haklı ihtar yolunun unsurlarından birini oluşturabilir.
İki haklı ihtardan sonra kiracı borcu öderse tahliye davası açılabilir mi?
Evet. İhtarın haklılığı ihtar tarihindeki duruma göre değerlendirilir; sonraki ödeme doğmuş ihtarı ortadan kaldırmaz. Dava yine kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
İhtarname noterden mi gönderilmeli?
Kanun noter şartı aramaz, yazılı olmasını arar. Ancak tebliğin ispatı bakımından noter ihtarnamesi uygulamada en güvenli yoldur.
Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet (HUAK m. 18/B/1-a). İlamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır.
Kirasını ödemeyen kiracıdan birikmiş kira nasıl alınır?
Kira alacağı için ilamsız icra takibi başlatılabilir; takibe tahliye istemi de eklenebilir. İtiraz hâlinde itirazın iptali veya kaldırılması yoluna gidilir.
Kaynaklar
Yargıtay 3. HD, E. 2024/2951, K. 2025/3118, T. 28.05.2025
Yargıtay 3. HD, E. 2017/16973, K. 2018/5110, T. 14.05.2018
İletişim: Somut durumunuzun değerlendirilmesi için 0552 725 25 18 numaralı telefondan arayabilir, WhatsApp üzerinden yazabilir veya İletişim sayfasındaki formu kullanabilirsiniz.
Bu yazı, Ankara Barosuna kayıtlı (sicil no: 42455) Av. Mete ŞAHİN tarafından hazırlanmış olup genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığa özgü hukuki görüş yerine geçmez.
Yorumlar