Kira İadesi ve Kâr Kaybı Talepleri Reddedilince Vekâlet Ücreti Ayrı Ayrı Belirlenmeli

3. Hukuk Dairesi 2025/4397 E. , 2026/2527 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2025/70 E., 2025/536 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, davalı il özel idaresi ile ... Çayı kaynağından su şişeleme ve dolumu yapmak üzere 2886 sayılı Devlet İhale Kanun doğrultusunda yapılan ihale neticesinde 19.01.2007 tarihli ve 25 yıl süreli kira sözleşmesini imzaladığını, sözleşme öncesi 1 yıl içerisinde tesis inşaatına başlanacağı ve 2 yıl içerisinde de tesisin faaliyete geçirileceği yönünde davacı şirketten taahhütname ve teminat mektupları alındığını, kira bedellerinin ödendiğini, kiralananın tapu kaydı olmadığından kadastro çalışmalarının sonuçlanmasına kadar tesis inşaatına başlama izni verilmediğini, idareden süre uzatım talebinde bulunulduğunu ve Kahramanmaraş İl Genel Meclisinin 03.03.2008 tarihli kararıyla süre uzatımı verilmesine karar verildiğini, kiralananın ayıplı olması nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek; sözleşmesinin feshine, yapılan tüm masrafların ödeme tarihlerinden itibaren, ihale tarihi ile dava tarihi arasındaki döneme dair kâr kaybının ihale tarihinden ve dava tarihi ile kira sözleşmesi bitim tarihi arasındaki döneme ilişkin kâr kaybının ise dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş; ıslah dilekçesiyle talebini arttırarak 20.000.000,00 TL’nin tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 15.02.2022 tarihli kararıyla; 23.07.2009 tarihinde kadastro çalışmasının bitip kesinleştiği, davalı tarafın kendisinden kaynaklanan eksikliği giderip davacı tarafa teslime ilişkin ihbarda bulunması gerektiği, davacının da sözleşmenin davalı tarafından feshedildiği 29.03.2012 tarihine kadar geçen yaklaşık iki buçuk yıllık sürede kadastro çalışmalarının akıbetini en azından öğrenmek için bir girişimde bulunması ve sözleşme gereğince ödemelerini yapmaya devam etmesi gerektiği, her iki tarafın bu sebeple kusurlu olduğu, davalı tarafça sözleşmenin ödemelerin yapılmaması ve kararlaştırıldığı üzere tesis inşaatına başlanmaması nedeniyle feshedildiği, bu sebeple fesih talebine ilişkin hüküm kurulmadığı, davacının menfi zararının ödediği 275.304,27 TL asıl 10.846,28 TL gecikme zammıyla birlikte toplamda yaptığı 286.150,55 TL kira ödemesi kadar olduğu, davacının kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat edemediğinden ve tesis inşaatı şartını yerine getirmediğinden müspet zarar niteliğindeki kâr mahrumiyeti talep edemeyeceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 17.01.2007 tarihinden 10.07.2012 tarihine kadar 275.304,27 TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilerek davalıdan tahsiline, 17.01.2007 tarihinden 10.07.2012 tarihine kadar işlemiş olan 10.846,28 TL gecikme zammının faiz işletilmeksizin tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 07.04.2023 tarihli kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Dairece verilen 09.10.2004 tarihli ilamla; davacının tüm, davalının ise husumete yönelik temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, tacir olan davacı kiracının faaliyet alanı içinde kaldığı anlaşılan iş bakımından sözleşme öncesi ve sonrasında basiretli davranmadığı, tapu kayıtları ile taşınmazın tesis yapımına uygun olup olmadığı konusunda yeterli inceleme ve araştırma yapılmadığı, kiralanan suyun içme suyu olarak kullanılması ve tesis kurularak faaliyete geçirilmesinin kiracıya yüklenen bir yükümlülük olması nedeniyle bu hususta taahhütname alındığı, kira sözleşmesi ve şartnamede kiraya verene tesisin kurulması, işletilmesi vs. gibi hususlarda bir yükümlülük yüklenmediği ve özellikle kiracının bu doğrultuda 17.01.2008 tarihli dilekçesi ile kira bedellerini ödeme yükümlülüğünü yerine getireceğini belirterek tesis inşaası ve faaliyete geçirilmesi süresinin uzatılmasını talep ettiği, kiraya verenin de 03.03.2008 tarihli kararla kira bedellerinin ödenmesi şartıyla süre uzatımı talebini kabul ettiği ve sözleşmenin bu şekilde devam ettirildiği anlaşılmakla, davacı kiracının ayıp iddiasının yerinde olmadığının ve ayıba dayalı haklı fesihten söz edilemeyeceğinin kabulünün gerektiği, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2.Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tacir olan davacı kiracının basiretli davranmakla yükümlü olduğu, tapu kayıtları ile taşınmazın tesis yapımına uygun olup olmadığını konusunda yeterli inceleme ve araştırma yapmadığı, kira sözleşmesi ve şartnamede kiraya verene tesisin kurulması, işletilmesi vs. gibi hususlarda bir yükümlülük yüklenmediği, kiraya verenin 03.03.2008 tarihli kararla kira bedellerinin ödenmesi şartıyla süre uzatımı talebini kabul ettiği ve sözleşmenin bu şekilde devam ettirildiği, davacı kiracının ayıp iddiasının yerinde olmadığının ve ayıba dayalı haklı fesihten söz edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; müvekkiline kusur yüklenmesi ve kâr mahrumiyetine ilişkin talebin reddine karar verilmesinin yerinde olmadığını, kadastro çalışmalarının akıbetini araştırma sorumluluğu müvekkiline yüklemenin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; davacının ıslah dilekçesiyle dava değerini 20.000.000,00 TL’ye yükselttiğini, bu miktar üzerinden müvekkili lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ayıp iddiasına dayalı olarak kira sözleşmesinin feshi, ödenen kira bedellerinin iadesi ve kâr kaybı zararının tazmini istemlerine ilişkindir.

1.İlk Derece Mahkemesince; uyulmasına karar verilen, bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verildiği, bozmanın kapsamı dışında kalan hususların ise artık incelenmesinin mümkün bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Davacı, ödediği kira bedellerinin iadesi ve kâr kaybı talebiyle açtığı davada, 10.000,00 TL olan talebini 20.000.000,00 TL olarak ıslah etmiştir.

Karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (Tarife) 13. maddesinin birinci fıkrası “Bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde gösterilen hukuki yardımların konusu para veya para ile değerlendirilebiliyor ise avukatlık ücreti, davanın görüldüğü mahkeme için bu Tarifenin ikinci kısmında belirtilen maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla (7 nci maddenin ikinci fıkrası, 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası ile 12 nci maddenin birinci fıkrası, 16 ncı maddenin ikinci fıkrası hükümleri saklı kalmak kaydıyla) bu Tarifenin üçüncü kısmına göre belirlenir.” ve 4. fıkrası “Maddi tazminat istemli davaların tamamının reddi durumunda avukatlık ücreti, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümüne göre hükmolunur.” hükmünü içermektedir.

Bu nedenle, Mahkemece; davalı lehine, davacının kira bedellerinin iadesine ilişkin alacak talebi yönünden Tarife'nin 13/1. maddesi uyarınca nispi, tazminat niteliğinde olan kâr kaybı istemi yönünden ise Tarife'nin 13/4 maddesi maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, davanın ıslah edildiği gözden kaçırılarak 10.000,00 TL bedel üzerinden davalı vekili lehine vekalet ücreti hükmedilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.

Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2 maddesi hükmü gereğidir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının 7 numaralı bendinde yer alan “ Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden dava değeri 10.000,00 TL üzerinden yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 10.000,00 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılar ... ve ...'ne verilmesine” ibaresinin hükümden çıkartılarak yerine "Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden alacak talebi yönünden 41.168,68 TL, tazminat talebi yönünden 18.000,00 TL olmak üzere toplam 59.168,68 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine” ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,

28.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.