Paylı Mülkiyete Geçen Miras Taşınmazında Çoğunluğa Sahip Paydaşlar Tahliye Takibi Yapabilir

12. Hukuk Dairesi 2025/7725 E. , 2025/7528 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacılar/alacaklılar tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Kira alacağı ve tahliye talebiyle başlatılan taşınmazların ilamsız icra yoluyla icra takibinde borçlunun kendisine gönderilen örnek 13 nolu ödeme emrine itirazı üzerine icra takibinin durduğu alacaklıların icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunduğu, İlk Derece Mahkemesince; takibe konu kira sözleşmesinin alacaklıların murisi ... tarafından imzalandığı, kiraya veren murisin ölümü halinde ihtarnamenin tüm mirasçılar tarafından gönderilmesi, takibin ve davanın birlikte açılması gerektiğinden davanın reddine karar verildiği, alacaklıların istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; mirasçılık belgesine göre, kiralayan muris ...'ın mirasçıları ..., ... ve ... olduğu, takip alacaklıları ... ve ...'ın tek başlarına tahliye isteyemeyecekleri gibi kira alacağını da dava etme hakkına sahip olmadığı gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, anılan kararın alacaklılar tarafından temyiz edildiği görülmektedir.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanma ile birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir(TBK. m.299,357).

İlamsız tahliye takibinin aktif tarafı alacaklı sıfatı ile kiraya verendir. (İİK. m. 58/1). Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi ile ilgili İİK'nun madde 269/1 de belirtilen ‘alacaklı’ ibaresi ile kiraya verenden söz edilmektedir.

Kiracının kira borcunu ödememesi halinde kiraya verene kira sözleşmesini feshetme hakkını veren hükümler, Türk Borçlar Kanununun 3 15... . maddelerinde düzenlenmiştir. İİK’nun 269 ve devamı maddeleri ile Türk Borçlar Kanununun 3 15... . maddelerinin özel bir uygulaması gösterilmiştir.

Tahliye borcu bölünemez bir borç olduğu için ilamsız tahliye takibinin tüm kiraya verenler tarafından tüm kiracılar taraf gösterilerek başlatılması gerekir. Takip talebinde zorunlu takip arkadaşlarından birinin eksik olması halinde bu eksiklik nedeniyle borçlulara gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emrindeki ihtar haklı ihtar sayılamaz. Bu eksikliğin icra mahkemesinde görülen tahliye incelemesinde de giderilmesi mümkün değildir.

Kiraya veren sıfatı ile kiralanan taşınmazın maliki olma sıfatı birbirinden bağımsızdır. İlamsız tahliye takibi kiraya veren tarafından yapılır. Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti konusu olması arasında fark yoktur.

Paylı mülkiyet konusu bir taşınmazı paydaşlardan birinin kendi adına kiraya vermesi halinde kiracı pay ve paydaş çoğunluğu sağlamadan kira sözleşmesi yapılması nedeniyle kira sözleşmesi ile bağlı olmadığını ileri süremez. Kira sözleşmesi iptal edilmediği sürece kiraya veren sıfatı ile şahsi haklarını talep edebilir, tahliye takibi yapabilir.

Kira sözleşmesini yapmayan diğer paydaşlar mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesi, tazminat gibi davaları açabilirler ancak kira sözleşmesine taraf olmadıkları için ilamsız tahliye takibi yapamazlar.

Kiraya verenin ölümü ile mirasçılar arasında TMK m. 640 uyarınca elbirliği mülkiyeti söz konusu olur. TMK'nun 691. maddesine göre paylı mülkiyet konusu eşyanın adi kiraya veya hasılat kirasına verilmesine ilişkin sözleşmelerin yapılması ile mevcut sözleşmelerin feshi önemli yönetim işlerinden olduğundan pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilmesi gerekir.

İcra ve İflas Kanununun 269/2. maddesi hükmü gereğince ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini aynı yasanın 62. maddesi hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmez ise, akdi kabul etmiş sayılır. İcra ve İflas Kanununun 269/c maddesine göre borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş ise, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile ispat etmeye mecburdur.

Somut olayda, takip alacaklıları ... ve ... tarafından kiracı ...’a karşı 2022 yılı Kasım, Aralık ve 2023 yılı Ocak, Şubat ile Nisan aylarına ilişkin kira alacağı ve tahliye talebiyle örnek 13 icra takibi başlatıldığı, takip talebinde, ... Mahallesi ... Cad. Eski ... Cad. No:... Zemin kat .../İstanbul adresindeki kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, borçlu süresi içinde sunduğu ödeme emrine itirazında, borcu olmadığına yönelik itirazda bulunduğu ve kira akdini açıkça inkar etmediği, alacaklıların itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde icra mahkemesine sunduğu kira sözleşmesinin 01.11.1999 tarihli kiralayanın ..., kiracının ... olan kira sözleşmesi olduğu, kiralayan ...’ın 15.05.2013 tarihinde vefat ettiği, geriye mirasçıları olarak ..., ... ve ...’ın kaldığı, kira sözleşmesine konu taşınmazın mülkiyeti takip tarihinden önce 12.03.2020 tarihinde paylı (müşterek) mülkiyete çevrildiği anlaşılmaktadır.

TBK’nın 310. maddesine göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olunur…”

Bu halde kiraya veren durumunda olmayan malik önceden kiracıya ihbar göndererek,”malik olduğunu, kira bedellerinin kendisine ödemesini “ isteyebilir.

Bu işlem sonuçsuz kalır ise taşınmazların ilamsız tahliyesi için icra takibi yapabilir. Kiraya verenin takipten önce ölmesi halinde kiraya verenin mirasçıları arasında paylaşmaya kadar terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. (...640)

Miras ortaklığı (şirketinin) taraf ehliyeti ve tüzel kişiliği yoktur. Mirasçılar terekeye elbirliği ile sahip olurlar. Bu halde kiraya verilmiş olan taşınmaz için ilamsız tahliye takibine bütün mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir. Mirasçılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı vardır. Takip sonrasında kiraya verenin ölümü nedeniyle kiralanan taşınmazın elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi sonrasında ilamsız tahliye takibinden ötürü taşınmaz üzerinde pay ve paydaş çoğunluğuna sahip paydaşlar tarafından takip yapılması usul ve yasaya uygundur. Mahkemece borçlunun borca itirazlarının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, kiralanan taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti olduğu için elbirliği halindeki malikler arasında zorunlu takip arkadaşlığının bulunduğu, bütün paydaşların birlikte takip yapmadıkları bu hususun kamu düzenine ilişkin olduğundan bahisle mahkemece re'sen davanın reddine karar verilmesi isabetsizdir.

SONUÇ :

Alacaklıların temyiz itirazlarının kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nun 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nun 373/1. maddesi uyarınca, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesinin 03/07/2025 tarih ve 2024/4963 E- 2025/3534 K. sayılı kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddeleri uyarınca KALDIRILMASINA, İstanbul 24. İcra Hukuk Mahkemesi’nin, 30/11/2023 tarih ve 2023/214 E. -2023/808 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgililere iadesine, dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24/11/2025 gününde oy birliğiyle karar verildi.