Anahtar Notere Bırakılınca Kira Borcu Emanetin Kiraya Verene Bildirildiği Tarihte Sona Erer

3. Hukuk Dairesi 2025/1155 E. , 2025/4415 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1722 E., 2024/2560 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 14. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/333 E., 2023/143 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının, davacı şirkete ait öğrenci yurdunda 23.12.2014 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak bulunmakta olduğunu, davalının kiralananın anahtarlarını ... Noterliğinin ... numaralı evrakıyla emanet bıraktığını bildirmek suretiyle kiralananı vaktinden evvel tahliye ettiğini, anahtarın notere teslimine kadar doğan kira bedellerinin sözleşmenin 5. maddesi uyarınca yapılan artışlar dâhil olmak üzere tahsili amacıyla icra takibi başlatıldığını, davalının icra takibine haksız olarak itiraz etmesi nedeniyle takibin durdurulduğunu ileri sürerek; davalının itirazının iptali ile takibin devamına karar verilmesini ve davacı lehine icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davaya konu binanın kiralanmasına ilişkin sözleşmenin 23.12.2014 tarihinde imzalandığını, ancak sözleşmenin 1. maddesine göre kira süresinin binanın Kuruma teslimi tarihinden başlamak üzere 5 yıl olduğunu, teslim tarihinin 23.02.2015 olması nedeniyle sözleşmenin 23.02.2020 tarihinde sona erdiğini, sözleşmenin uzatılmayacağının 13.03.2020 tarihli yazıları ile davacıya bildirildiğini, davacının kendisine gönderilen yazılara rağmen 15.02.2020 - 23.02.2020 tarihleri arasına ait fatura kesmediğini, anahtarları da teslim almadığından anahtarların noter aracılığıyla iletildiğini savunarak; davanın reddine, aksi halde esastan reddine ve davacı aleyhine kötü niyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yerleşik Yargıtay İçtihadına nazaran, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığının ve anahtarın teslim edildiğinin ispat yükünün kiracıya ait olması, yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması halinde mecurun tahliyesinin ancak yazılı delille kiracı tarafından ispatlanabileceğinin kabul edilmesi ve somut olayda, dava konusu mecurun anahtarının notere teslim edilmiş olması da birlikte değerlendirildiğinde; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca bilirkişi tarafından yapılan hesaplamanın dosya içeriğine ve TÜFE'nin 12 aylık ortalamalardaki değişim oranlarına uygun olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, takip dosyasında davalının itirazının 3.374.030,67 TL asıl alacak, 181.589,05 TL işlemiş faiz üzerinden iptaline; takibin bu meblağlar üzerinden devamına; kabul edilen asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının dahi davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine; fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflarca ibraz edilen her iki sözleşmede de kira bedeli, ödeme zamanı ve artış şartının aynı olması nedeni ile kira sözleşmesinin süresinin işbu dava için bir öneminin bulunmadığı, kira ilişkisinin sona ermesi için kiralananın tahliye edilip anahtarının kiraya verene teslim edilmesinin şart olduğu, anahtarın teslimi sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu hususun kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabildiği, somut olayda kiralananın anahtarının notere bırakılması üzerine noter ihtarının davacıya tebliğ edildiği 19.10.2020 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerektiği, bu durumda davalının tahliye tarihine kadar olan kira bedeli ile işlemiş faizinden sorumlu olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun dosya içeriğine ve TÜFE'nin 12 aylık ortalamalardaki değişim oranlarına uygun olduğu, davacı vekilinin 26.10.2022 tarihli dilekçesi ile bilirkişi raporuna göre karar verilmesini talep ettiğinden ayrıca bu konuda davalı istinafı bulunmadığından Mahkemece dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, Davalı Kurum harçtan muaf olduğu halde harca hükmedilmesi doğru görülmediğinden, hükmün bu yönü ile düzeltilmesi gerektiği gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı Kurumun istinaf başvurusunun kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden davanın kısmen kabulü ile davalı-borçlunun itirazının 3.374.030,67 TL asıl alacak 181.589,05 TL işlemiş faiz üzerinden iptaline, takibin bu meblağlar üzerinden devamına, kabul edilen asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının dahi davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, davalı Kurum harçtan muaf olduğundan davacı tarafından dava açılırken yatırılan 76.033,73 TL peşin harcın davacıya iadesine, davalı Kurum harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davacı şirketin kötü niyetli olarak anahtar tesliminden kaçınmasıyla birlikte davalı Kurumdan kira alacağı talebinde bulunmasının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, kiralananın 23.02.2020 tarihinde tahliye edildiğine ilişkin delillerinin dikkate alınmayarak karar verildiğini, davacının dava dilekçesinde yurdun tahliye edildiğinin ikrar edildiğini, davanın 19.02.2020 tarihinde açılmış olduğunu ve bu tarihin davacının kiralananı fiilen teslim aldığı tarih olarak kabul edilmesi gerektiğini, davacı şirketin taşınmazın tahliye edildiğini bildiği halde süreci uzatmak için anahtarı teslimden kaçınması, sözleşme içeriğini değiştirmesi, Kurumun sözleşmenin feshi işleminin iptalini sağlamak için iptal davası açması birlikte değerlendirildiğinde; Kurum aleyhine itirazın iptaline hükmedilerek icra inkar tazminatına hükmedilmesinin hakkaniyete ve hukuka aykırılık teşkil ettiğini ve kamu zararına sebebiyet verdiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, birikmiş kira alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, kiralananın anahtarının da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini ispat yükü kiracıya düşer. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispat edemediği takdirde, kiraya verenin kabulünde olan tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik hukuki sonuç doğurduğundan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 200. ve 201. maddeleri çerçevesinde yıllık kira bedelinin tutarının senetle ispat sınırının üzerinde olması halinde, kiraya verenin açık muvafakati de yoksa, tahliye kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini talep ederek, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek veya notere emanet tutanağı ile teslim ve durumun kiraya verene bildirilmesi ile tahliyeyi gerçekleştirebilir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Yukarıda verilen bilgiler ışığında, ileri sürülen temyiz sebepleri ile yapılan sınırlı inceleme neticesinde; ... Noterliğinin 16.10.2020 tarihli ve ... yevmiye numaralı emanet tutağının düzenlenmiş olmasına, Emanet Tutanağına ilişkin tebliğ şerhine göre ihtarnamenin davacının daimi işçisine tebliğ edildiği tarihin tahliye tarihi olmasına, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca TÜFE'nin oniki aylık ortalamalardaki değişim oranlarınca yapılan hesaplamaya uygun karar verilmesine ve temyiz edenin sıfatına göre; davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

29.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.