İhale Alıcısının Kira ve Ecrimisil Alacağında Somut Verilere Dayanan Rapor Esas Alındı

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2020/3220 E., 2024/1608 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul 8. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI: 2014/331 E., 2019/734 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili; dava dışı takip borçlusu aleyhine başlatılan icra takibi neticesinde 20.05.2004 tarihinde alacağa mahsuben ihale edilen ... kayıtlı taşınmazın haksız işgali nedeniyle davalı aleyhine kira ve ecrimisile dayalı Şişli 7. İcra Müdürlüğünün 2010/12827 sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, taşınmazın ihale neticesinde 27.09.2007 tarihinde davacı adına tescil edildiğini, davalı ile önceki malik arasındaki 15.03.2003 tarihli sözleşmeye göre, davalının fabrika nitelikli taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, tahliye emrinin 17.10.2007 tarihinde davalıya tebliğ edildiğini, davalının hem taşınmazı tahliye etmediğini hem de hiçbir ödemede bulunmadığını, takibe itirazının haksız olduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen davada davacı vekili; müvekkilinin kiracı olarak bulunduğu taşınmazın iyileştirilmesi ve korunması için yapılan masraflara karşılık olmak üzere 154.145,27 TL'nin 31.12.2010 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalı Bankadan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalı vekili; kira alacağının zamanaşımına uğradığını, davacı ile müvekkili şirket arasında bir kira sözleşmesi bulunmadığını, haksız işgalci olmadığından ecrimisil talep edilemeyeceğini, kiralanan fabrika binasının harabe halinde olduğunu, önceki malikin binanın korunması ve iyileştirilmesi için yatırımlar yapmasını teşvik ettiğini, bunun karşılığında da kullanıma rıza gösterildiğini, faiz miktarının fahiş olduğunu, alacak mahiyeti itibariyle yargılamayı gerektirdiğinden icra inkar tazminatı talep edilemeyeceğini, reeskont faizi talebinin kanuna aykırı olduğunu, temerrüde düşürülmeden faiz talep edilmesinin de doğru olmadığını savunarak, davanın reddi ile davacı aleyhine kötüniyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosyaya kazandırılan bilirkişi raporunda belirlenen kira ve ecrimisil alacağı ile faizlerden davalının sorumlu olacağı; birleşen davada davacının kendi üretim ihtiyacı için yaptığı tadilatların taşınmaz için mütemmim cüz olacak mahiyette bir iyileştirme, faydalı ve kalıcı sabit yatırım niteliğinde olmayıp, taşınmaza değer katan mahiyette olmadığı gerekçesiyle; asıl davada davanın kısmen kabulüne, davalının takip dosyasına vaki itirazının kısmen iptali ile takibin 239.312,00 TL kira alacağı ve 235.735,77 TL işlemiş faizi üzerinden ve ayrıca 172.940,00 TL ecrimisil alacağı ile bunun 41.781,91 TL işlemiş faiz miktarı üzerinden ve her iki asıl alacak miktarına takip tarihinden itibaren reeskont oranı üzerinden faiz yürütülmesi suretiyle devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, hükmolunan kira alacağı esas alınmak suretiyle hesap ve taktir olunan %40 oranında 190.018,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, ecrimisil talebine ilişkin icra inkar tazminatı talebinin şartları bulunmadığından reddine, birleşen davanın reddine karar verilmiş; karara karşı asıl davada davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle asıl davada davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, asıl davada davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davacı vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, rapora karşı itirazların dikkate alınmadığını, incelemenin mahallinde yapılmadığını, bu haliyle raporun somut verilere dayandığını, kira bedellerindeki artış oranlarının düşük kaldığını, icradaki satış bedelinin değer tespitine esas alınmasının doğru olmadığını, davacı tarafça sunulan emsallerin değerlendirilmediğini, ekspertiz raporu ile hükme esas alınan bilirkişi raporundaki hesaplamalar arasında fahiş fark bulunduğunu, takip öncesi döneme ait işlemiş faizler yönünden herhangi bir hesaplama yapılmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, asıl davada kira ve ecrimisil alacağına ilişkin başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (2004 sayılı Kanun) 135/2. maddesinde, “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” denilmiştir. Anılan kanun hükmüne göre, ihale yoluyla satılan taşınmazın kayıt maliki dışındaki üçüncü kişiler tarafından işgali halinde uygulanma olanağı bulmaktadır. Alıcıya ihale edilen taşınmaz kayıt maliki dışındaki kişi yada kişiler tarafından işgal edilmekte ise Kanun'un 135/2 maddesindeki açıklamaları içeren ihtarnamenin işgalciye gönderilerek 15 günlük süre tanınması, ondan sonra ecrimisil isteğinde bulunulması gereklidir.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Davacının 20.05.2004 ihale tarihi ile 17.10.2007 tarihi arasındaki döneme ilişkin 369.720,00 TL kira alacağı, 17.10.2007- 20.12.2009 tarihleri arasında 307.724,00 TL ecrimisil isteminde bulunduğu, hesap yönünden 10.03.2016 tarihli ve 22.05.2017 tarihli bilirkişi heyeti raporlarının hükme esas alındığı görülmekle, temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, temyizin kapsamına, temyiz edenin sıfatına ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun açıklayıcı olup somut verilere dayandığı anlaşılmakla, asıl davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.