Sözleşmede İzin Yükümlülüğü Kiracıdaysa Ruhsatsız Tadilat Cezası Kiracıya Rücu Edilir

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.06.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekilleri Avukat ... ve Avukat ...'ün sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, 16.431,59 m² tarla vasıflı taşınmazı 15.05.2015 tarihinde 5+2 yıl süreli olarak davalıya kiralandığını, fabrika binası bulunan taşınmazda davalı tarafça yapılan inşaat nedeniyle müvekkili aleyhine idari para cezası kesildiğini, binanın yapı kullanma izni bulunmadığı ve yapı ruhsat süresinin de 5 yıl geçirildiğine ilişkin sözleşme kurulmadan önce davalının bilgilendirildiğini, bundan sonra davalı tarafça hazırlanan sözleşmenin imzalandığını, tadilatın tamamlanması üzerine işletme ruhsatı alındığını, sözleşmede davalıya istediği gibi inşaat yapma hakkı sağlandığı halde kiraya verenin inşaatı denetleme ve sınırlama imkanı olmadığını, ruhsatla ilgili doğacak sıkıntılarda sorumluluğun kiracıya ait olduğunun düzenlendiğini, dava dışı belediye tarafından 03.03.2016 tarihinde ruhsatsız inşaat ve tadilatların tespiti üzerine yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra durumun davalıya bildirildiğini, bundan sonra belediye tarafından 26.04.2016 tarihinde 294.958,92 TL ve 28.04.2016 tarihinde 589.917,84 TL bedel üzerinden düzenlenen idari para cezalarına ilişkin de davalı tarafa bilgilendirme yapıldığı halde cezalara itiraz edilmeyerek ödenmesini, ilerleyen dönemde yapılacak zamların olması gerekenden daha fazla yapılarak cezanın bu şekilde ödeneceğinin belirtildiğini, iyiniyetli olarak bu beyan doğrultusunda 25.05.2016 tarihinde 221.219,19 TL, 01.07.2016 tarihinde 289.917,84 TL, 30.10.2017 tarihinde 300.000,00 TL olmak üzere 811.137,03 TL'nin ödendiğini; ilk ödemeden sonra davalı tarafça ruhsatsız bina nedeniyle sorumluluğun bulunmadığının ihtar edildiğini, davalı tarafça binanın hukuki durumu araştırıldıktan sonra sözleşmenin imzalandığını, davalının kötüniyetli olduğunu, ödemelerin bitmesi üzerine 11.01.2018 tarihinde yapılan ödemelere karşılık rucüen talepte bulunulduğu halde ödeme yapmayan davalının sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek; ödeme tarihleri itibariyle işleyecek ticari faizleriyle birlikte 811.137,03 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; İstanbul Anadolu yakasında Sabiha Gökçen Havalimanından hizmet alan başta Türk Hava Yolları A.O. yolcuları olmak üzere uçak içi ikram hizmetinin temini amacıyla ek bir üretim tesisine ihtiyaç duyulması üzerine davaya konu binanın 10.05.2015 tarihinde kiralandığını, binanın ruhsatsız yapıldığını, yapı kullanım izni bulunmadığını ve sözleşmenin imza tarihinde ayıplı olduğunu, kiralananda mevcut binanın üretime uygun hale getirilebilmesi için düzenlemeler yapıldığını, belediye ve benzeri resmi kuruluşlarla tüm görüşmelerin davacı tarafça yapıldığını, idari para cezasına konu yazılar davacıya tebliğ edildiği halde müvekkili şirkete bilgi verilmediğini, ayrıca müvekkiline yetkilendirme de yapılmadığından soruşturma konusu olayla muhatap olunmadığını, müvekkilinin kiralanana ilişkin araştırma yapma ve sonucuna katlanma yükümlüğü bulunmadığını, ruhsata bağlanması gereken yapı için ruhsat alma mükellefiyetinin taşınmaz malikinde olduğunu, malikin muvafakati olmadan ruhsat alınamayacağını, ruhsata aykırı tadilattan davacının haberdar olduğunu, ödenen idari para cezalarına ilişkin idari dava açılmadığını, savcılık aşamasında alınan raporda idari para cezalarının iptalinin mümkün olabileceğinin belirtildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmede davalıyı imar mevzuatına göre ruhsat alamama halinde açıkça sorumlu kılan hüküm bulunmadığı gerekçesiyle, ispatlanmayan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; sözleşmede davalı kiracının kiralananı kullanımına uygun olarak tadil etme hakkı ve inşaat yapımına da kiraya verenin hiçbir şekilde müdahalede bulunamayacağının düzenlendiğini, eş söyleyişle müvekkilinin inşaatı denetleme ve sınırlama imkanının bulunmadığını, yine inşaat hakkı yasal izin ve ruhsatlar ile sınırlanarak ruhsat nedeniyle doğacak sıkıntılarda sorumluluğun kiracıya ait olduğunun belirtildiğini, binanın iskansız olduğunu ve ruhsat ve izinlerde sorun olması halinde akdi tazminat ödemeden feshetme imkanı da tanındığı halde davalının ruhsat almaksızın tadilatı tamamladığını, inşaatın kaçak olduğunu, çalışma ruhsatı alınarak fabrikanın kullanılmaya başlanıldığını, davalının sorumluluğundaki inşaat-tadilat ruhsatı alma yükümlülüğü yerine getirilmediğinden müvekkili aleyhine kesilen idari para cezalarının ödendiğini, ruhsat alma yükümlüsü sözleşmede açıkça belirlendiğinden ruhsat almama halinin ayrıca ve açıkça düzenlenmesine gerek bulunmadığını, ruhsat almaksızın inşaat- tadilat yapan kiracının akde aykırılık nedeniyle sorumlu bulunduğunu, ruhsat alamayan davalının tadilat yapma zorunluluğu bulunmadığını, akdi tazminatsız olarak fesih imkanının sözleşmede düzenlendiğini, davalı tarafça tadilat ruhsatı başvurusunda dahi bulunulmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin Genel Şartlar kısmının 1/son maddesinde, “Kiracının kiralananın tüm kapalı ve bahçe alanında istediği şekilde inşaat yapma hakkı mevcut olup kiralayan inşaat yapımı ile ilgili hiçbir hususa müdahil olmayacaktır.”, 3 üncü maddesinde, “Kiralanan yerde yapılacak tüm, tamir, bakım, tadilat ve inşaat izinlerinin temini kiracıya aittir.”, 8 inci maddesinde, “... kiraya konu mecurun belediye ruhsatlarında, izinlerinde herhangi bir problem çıkması halinde, kiracı sözleşmeyi derhal feshedebilecektir. Bu maddede belirtilen fesih hallerinde kiralayan hiçbir hak, alacak veya tazminat talep etmeyeceğini kabul, beyan ve taahhüt eder.” hükümlerinin düzenlendiği; Tuzla Belediyesinin 03.03.2016 tarihli yapı tatil tutanağı ile mevcut ruhsatlı bina çevresine ek yapılar ve bina içerisinde nitelikli tadilat yapıldığının tespit edildiği ve yapının mühürlenerek tatil edildiği, belediye encümen kararları ile davacı malike 26.04.2016 tarihinde 294.958,92 TL ve 28.06.2016 tarihinde 589.917,84 TL para cezası kesildiği, davacı tarafça 811.137,03 TL ödeme yapıldığı, sözleşme ile ruhsat alma yükümlülüğü kendisine verilen ve ruhsatsız olarak yapılar inşa eden kiracının eylemi ve bu eyleminde ısrar etmesi nedeniyle kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davranıldığı, kiraya verenin hukukuna zarar verildiğinin kabulünün gerektiği, davalının tacir olduğu ve kiraladığı mecura ruhsat alınmasının mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapması gerektiği, para cezası kesilmesine neden olan davalının davacı tarafça ödenen idari para cezasını ödemesi gerektiğinden bahisle; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile 811.137,03 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bu miktarın 212.219,19 TL'sine 25.05.2016 tarihinden, 289.917,84 TL'sine 01.07.2016 tarihinden, 300.000,00 TL'sine 30.10.2017 tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; kiralananın yapı kullanma izni bulunmadığını ve bu konuda davalının bilgilendirilmediğini, davacının kiralananı kullanıma uygun teslim etme yükümlülüğünü ihlal ettiğini ve idari para cezasının doğmasına sebebiyet verdiğinden kusurlu olduğunu, müvekkili şirketin idari para cezalarından sorumluluğuna dair sözleşmede bir düzenleme bulunmadığını, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kesin olduğu belirtildiği halde miktar olarak temyiz incelemesine tabi olduğunu, binanın üretime elverişli ve iş güvenliği, gıda, sağlık, hijyen kriterlerini en üst seviyede sağlamak için Sivil Havacılık Kanunu ve Gıda Tarım ve Hayvancılık mevzuatlarına uygun şekilde tadilatlar gerçekleştirildiğini, inşaat niteliğinde faaliyetler gerçekleştirilmediğini, kiralananın üretim tesisi olarak kullanılmak üzere kiralandığını, yapılması gereken tadilatları basiretli tacir olarak davacının öngörmesi gerektiğini, davacının tadilatlara onayı olduğundan kesilen idari para cezalarından sorumluluğu bulunmadığının kabul edilemeyeceğini, İstinaf Mahkemesince verilen kararda, yapılan çalışmaların tadilat niteliğinde olması, yine dosya arasında bulunan teknik raporda ruhsat gerektirmediğine dair tespitin değerlendirilmediğini, ilave hiçbir alan veya hacim kazandırılmadığını, SPK onaylı Fokus Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan 04.05.2017 tarihli bilirkişi raporunda da müvekkili şirketçe kiralananın teslim alındığı tarihteki bina sınırlarına uyulduğunun belirtildiğini, idari para cezalarının yapı tatil tutanaklarına rağmen faaliyete devam edildiği gerekçesiyle düzenlendiği gözetildiğinde yapılan işlemler mevzuata aykırı olmamakla ve bu yönde bir kabul anlamına gelmemek kaydıyla, ilgili yapı tatil tutanakları davacı firma yetkilisine tebliğ edildiği halde davacı yanın bu durumu müvekkiline bildirmediğini ve buna ilişkin bir delilin de dosyaya sunulmadığını, teknik bilgi içeren raporlara gerekçede yer verilmediğini, İstinaf Mahkemesince, izin teminlerinin kiracıya ait olması ile müvekkili şirketçe tüm kapalı ve bahçe alanında istediği şekilde inşaat yapma hakkının kiracıya verilmesinin bizzat davacı tarafça kira sözleşmesi içinde kabul edilmiş olduğunu, Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verenin yazılı onayına tabi bu işler bakımından bir sınır olmaksızın davacı tarafından yetkilendirilme yapılmış olduğunun değerlendirilmediğini, kusurlu olanın tüm faaliyetlerden haberdar olan davacı olduğunu, sözleşmede yer verilen hükmün, izin ve ruhsatlarda eksiklik olması halinde sözleşmeyi devam ettirmek istemeyeceği iradesine ilişkin olduğunu, kiralananın yapı kullanım izni olmadığının bilinmesi halinde sözleşmenin en başında yapılmayacağını, tahakkuk edecek cezalardan müvekkilinin sorumluluğuna dair bir düzenleme bulunmadığını, davacının idari para cezalarına ilişkin herhangi bir hukuki süreç yürütmediğini, İstanbul Anadolu Cumhuriyet Başsavcılığı 2017/74022 soruşturma numaralı dosyasında bilirkişi tarafından verilen raporda ilgili konunun idari yargıya intikal etmesi durumunda idari para cezalarının iptalinin mümkün olabileceğinin tespit edildiğini, bu kapsamda kendi kusuruyla idari para cezalarının kesinleşmesine sebebiyet veren, bunların iptali ve hukuka aykırılığı için herhangi bir hukuki yola başvurmayan davacının sonrasında bunun sonucunu davalıya yüklemeye çalışmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, idari işlemin kesinleşmesi nedeniyle davacının esasen de sorumluluğu kabul ettiğini, Danıştay içtihatlarında ruhsatsız yapıya rıza gösteren malik bakımından cezaların şahsiliği ilkesi açısından hukuka aykırılık bulunmadığının öngörüldüğünü belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kiralanana ilişkin olarak malik davacı aleyhine hükmedilen ve ödenen idari para cezalarının davalıya rücu edilmesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301 ve 316 ncı maddeleri,

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle sözleşmesinin "Genel Şartlar" başlıklı bölümünün 1, 3 ve 8 inci maddelerinde yer verilen düzenlemeler çerçevesinde tadilat ve inşaat izinlerinin alınmasının kiracının sorumluluğunda olmasına, cevap dilekçesinde mevcut binanın üretime hazır hale getirilmesine yönelik düzenlemeler yapıldığının kabul edilmesine, 03.03.2016 tarihli Yapı Tatil Tutanağındaki, "mevcut ruhsatlı bina çevresine ek yapılar ve bina içerisine nitelikli tadilat yapıldığı" tespitine, davacı şirket yetkilisi hakkında imar kirliliğine neden olmak ve mühür bozulması suçundan inşai müdahalelerin şirket yetkilisi tarafından yapılmadığı, suçları işlediği sabit görülmediği gerekçesiyle verilen beraat kararının 27.03.2017 tarihinde kesinleşmiş olmasına, bu çerçevede yapılan değerlendirmede idari para cezasından sorumluluğun davalıya ait olduğuna dair verilen kararın yerinde bulunmasına, bundan ayrı yargılama sırasında ileri sürülmeyen ve delil olarak dayanılmayan teknik rapora da sonradan ileri sürülmesi halinde itibar edilemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,11.06.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.