Tahliye Kararı Tek Başına Gabin İçin Gereken Zor Durum Koşulunu Sağlamaz

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/321 E., 2023/931 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/308 E., 2021/3237 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (2886 sayılı Kanun) kapsamında yapılan ihale sonucunda imzalanan 11.06.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve eki şartname hükümleri ile davalı İdarece verilen projeye uygun olarak yapım, imalat ve inşaat işlerini yaptığını ve devamında işyerini bugüne kadar kesintisiz kullandığı, davalı İdare tarafından açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabulüne dair kararın temyiz incelemesinden geçerek kesinleştiğini, İdarece aylık kira bedelinin 86.000,00 TL olarak tespit edildiğini ve bu bedel üzerinden kiralama yapılması halinde kira ilişkisinin devam edeceğinin bildirildiğini, fahiş fiyatlı kira bedelini Mahkeme kararının infazı baskısı nedeniyle kabul etmek zorunda kaldığını, davalı idarenin tahliye davasında ileri sürdüğü ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, idarenin aşırı yararlanma iradesi olduğunu ileri sürerek; gabin nedeniyle kira bedelinin KDV dahil aylık 30.000,00 TL olarak tespiti ile ödenen 56.000,00 TL kira bedeli farkının iptaline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; Üniversitenin Beytepe Kampüsü Fizik Mühendisliği yanında yer alan kantin ve kafeterya tesislerinin (City Center) 2886 sayılı Kanun uyarınca 11.06.1999 tarihli kira sözleşmesi ile 7 yıl 8 ay süre ile davacıya kiraya verildiğini, davacı aleyhine açılan ihtiyaca dayalı tahliye davasının kabulüne dair Mahkeme kararının kesinleştiğini, davacının talep dilekçesi üzerine aylık 86.000,00 TL kira bedeli üzerinden sözleşmenin devamına karar verildiğini, sulh anlaşması ile aylık 86.000,00 TL kira bedelin taahhüt edilmesine rağmen davacı tarafından kısmi ödemelerle toplamda 205.998,00 TL kira bedeli ödendiğini, kira bedelinin taşınmazın durumu ve emsal taşınmazların kira bedelleri dikkate alınarak tespit edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tahliye davasının kesinleşmesine müteakiben taraflar arasında yeniden anlaşma sağlanılarak kira ilişkisinin devam ettirildiği, edimler arasındaki açık bir oransızlık bulunduğu hususunun sabit olduğu, bu durumun davacı kiracının zor durumundan yararlanılmak suretiyle gerçekleştiğinin kabulü gerektiği, bilirkişi raporu ile hak ve nesafete göre kira bedelinin KDV dahil brüt 53.100,00 TL olarak belirlendiği, bu bedel üzerinden davacının eski kiracı olması nedeniyle %15 oranında yapılan takdiri indirim sonrasında kira bedelinin KDV dahil brüt 45.135,00 TL olarak hesap edildiği, kira bedelinin 12.05.2018 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere indirilmesi talep edilmiş ise de dava tarihi, kira sözleşmesinin en son yenilendiği 19.08.2018 tarihi ve davacı kiracının indirim talep ettiği tarih göz önünde bulundurulduğunda ancak yenilenen (19.08.2018 tarihi ) kira dönemi itibari ile kira bedelinin indirilmesinin talep edilebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın kira bedelinin 19.08.2018 tarihinden itibaren aylık brüt 45.135,00 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; hüküm, taraflarca istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; gabinin varlığının kabul edilebilmesi için objektif unsurun yanında zor durumda kalma, tecrübesizlik ve düşüncesizlik unsurlarından bir veya bir kaçını bulunması gerektiği, daha önceden taşınmazda kiracı olan davacının kira sözleşmesi yapmakta tecrübesizliğinden, zor durumda kalmasından ve düşüncesizliğinden bahsedilmesine imkan bulunmadığı, ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilmesinin darda kalma olarak kabul edilemeyeceği, davacının yapacağı ihaleye girerek, uygun teklifi verme ve kira sözleşmesi yapma imkanının bulunduğu, somut olayda gabin koşullarının oluşturulduğundan söz edilemeyeceği gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derce Mahkemesi Kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; edimler arasında aşırı oransızlık olduğunu, davacı şirketin tahliye kararı nedeniyle subjektif unsur olarak zor durumda kaldığını, tahliye davası sonrası kira sözleşmesi yapılmasının idarenin tek amacının burayı yeniden kiraya vermek olduğunu gösterdiğini, kira bedeli üzerinden %15 hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiğini, şirketin zor durumda kalıp kalmadığının incelenmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, gabin iddiasına dayalı olarak kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 28. maddesi kapsamında aşırı yararlanmadan söz edilebilmesi için; karşılıklı edimler arasındaki açık oransızlığın zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden yahut tecrübesizliğinden yararlanılarak gerçekleştirilmesi gerekmesi doğrultusunda, 1999 yılından beri kiralananı işleten ve tacir olan kiracının deneyimsizlik ve tecrübesizliğinden söz edilemeyeceği gibi, salt kiralananın tahliyesine karar verilmesinin zor durumda kalma koşulunu sağlamayacağının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.