Kira Tespit Davasında Sonraki Kira Dönemleri Islahla Davaya Eklenebilir mi?

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2023/710 E., 2023/1251 K.

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespit davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazı 23.09.2014 tarihinde satın aldığını, davalının 15.12.2014 tarihi itibariyle aylık 140 TL kira bedeli ödemekte olduğunu belirterek; toptan eşya, geçim endeksleri, ekonomik esaslar ve emsal kira bedelleri gözetilerek taşınmazı satın aldığı 23.09.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.500,00 TL olarak tespitini talep etmiş, 19.11.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile 15.01.2016 - 15.01.2019 tarihleri arasındaki dönem için hak ve nesafete göre aylık kira bedelinin yine 1.500,00 TL olarak belirlenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; önceki malik ile imzaladığı 15.01.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca kira bedelini yasal artış oranında artırdığını, davanın süresinde açılmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 28.06.2016 tarih ve 2015/728 E., 2016/550 K. sayılı ilk kararıyla; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, İzmir ili, ... İlçesi, ... Mahallesi'nde kain 618 ada 2 parsel sayılı B blok zeminde bulunan bağımsız bölüm numarası 28 olan dükkanın aylık kira bedelinin 23.09.2014 tarihinden itibaren net 1.280,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 19.09.2019 tarihli ve 2015/728 E., 2019/6930 K. sayılı ilamla; davacı tarafından dördüncü artış yılının içerisinde bulunan 23.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istendiği, bu nedenle mahkemece; tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğunun kabul edilmesi ve bir önceki yıl ödenen kira bedelinin ÜFE endeksi oranında arttırılması suretiyle (davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

B. İkinci Bozma Kararı

Bozmaya uyan Mahkemece; dava konusu kiralananın 23.09.2014-15.01.2016 tarihleri arasındaki aylık kira bedelinin 155,00 TL, 15.01.2016 tarihinden itibaren ise aylık 1.350,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 30.03.2021 tarihli ve 2021/1397 E., 2021/3273 K. sayılı ilamla; mahkeme bozma kararına uyulduğu halde gereğinin yerine getirilmediği, zira bozma ilamında, tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, bir önceki yıl ödenen kira bedelinin ÜFE endeksi oranında arttırılarak davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere kira bedelinin tespiti gerektiği, buna göre talep tarihi (23.09.2014) itibariyle ÜFE üzerinden karar verilmesi ve bununla yetinilmesi gerekirken, mahkemece bundan zühul edilerek davalının usuli kazanılmış hakkını ihlal eder şekilde, ayrıca 15.01.2016 tarihinden itibaren de aylık kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

C.Üçüncü Bozma Kararı

1. Bozmaya uyan Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 23.09.2014 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin 140,00 TL olarak tespitine; aynı taşınmazın 15.01.2016-15.01.2017 tarihleri arası dönem için aylık kira bedelinin 1.350 TL, 15.01.2017-15.01.2018 tarihleri arası dönem için aylık kira bedeli 1.534,83 TL; 15.01.2018-15.01.2019 tarihleri arası dönem için aylık kira bedelinin 1.721,22 TL olarak tespitine karar verilmiştir, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 16.01.2023 tarihli ve 2022/8106 E., 2023/12 K. sayılı ilamla ''... Mahkemece dava dilekçesiyle talep edilen döneme ait kira bedelinin uyulan bozma ilamı uyarınca tespit edilmiş olmasına ve bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin yeniden inceleme yapılmasının mümkün bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazlarının reddine, kira tespiti davasının hukuki niteliği gereği ek dava açma imkanı bulunmadığı gibi dava konusunun sonradan artırılmasının da istenemeyeceği, davacı vekilince 19.11.2921 tarihli ıslah dilekçesiyle, davaya konu edilen dönem dışında, dava konusu taşınmazın 15.01.2016 ila 15.01.2019 tarihleri arasındaki dönemlere ilişkin kira bedelinin tespiti bakımından da talepte bulunulmuş olsa dahi, ıslah suretiyle davaya konu edilen dönemi takip eden diğer dönemlerin dava konusu hâline getirilmesinin mümkün olmadığı, ıslahla davaya katılmak istenen dönemlerin, ayrı bir davanın konusunu teşkil edeceği, buna göre mahkemece bu dönemlere ilişkin tespit talebinin reddine karar verilmesi gerektiği, ayrıca davacı vekilinin ıslah dilekçesinde sonraki dönemler için de kira bedelinin 1.500,00 TL olarak tespiti istenildiği halde, 15.01.2017 ila 15.01.2019 tarihleri arasındaki dönem için talebin aşılması suretiyle tespit kararı verilmesinin de olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamı doğrultusunda, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren beş yıllık sürenin dolduğu 15.01.2016 tarihine kadar olan sürede kira sözleşmesinde 100,00 TL olarak belirlenen kira bedelinin uyarlandığı ve itibar edilen bilirkişi raporu ile talep tarihi olan 23.09.2014 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin 140,00 TL olarak belirlendiği, ıslah dilekçesiyle davaya konu edilen dönemlerin ıslahla dava konusu hâline getirilemeyeceği ve ancak ayrı bir davanın konusu olabileceği gerekçesiyle; dava konusu olan İzmir ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde kain 618 ada, 2 parsel sayılı B Blok Zeminde bulunan 28 bağımsız bölüm numaralı dükkan niteliğindeki taşınmazın 23.09.2014 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin 140,00 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin ve diğer dönemlere ilişkin taleplerin reddine, karar verilmiştir.

V. TEMYİZ (4)

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkeme kararına karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; adil yargılanma hakkının ve hukuki güven ilkesinin korunması adına yargı içtihatları ile geliştirilen sürpriz karar yasağının ve hukuki güvenlik ilkesinin ihlal edildiğini, zira Dairenin aynı konuda tam tersi yönde verdiği kararların mevcut olduğunu, davalı lehine yalnızca endeks dönemindeki kira bedeli yönünden usuli kazanılmış haktan bahsedilebileceği, endeks dönemi sonrası için bozma ilamının davalı lehine böyle bir hak doğurmayacağını, bunun yanında kira tespiti davalarında bedel yönünden ıslah yapılamayacağına yönelik yargı kararları bulunmakla birlikte tespiti istenen dönem için ıslah yapılamayacağına yönelik herhangi bir kısıtlama ya da yasak bulunmadığını, endeks dönemi sonrası için yapmış oldukları ıslahın geçerli olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 09.05.1960 tarihli ve 21/9 ile 04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları,

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesi.

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

28.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.