Kira Tespit Davası Süre Hesaplama 2026

Bu Araç Hangi Tarihleri Hesaplar?

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlar ve her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Uygulamada asıl sorun davanın açılıp açılamayacağı değil, mahkemece belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren kiracıyı bağlayacağıdır. Bu araç, sözleşmenin başlangıç tarihi ile tespit istenen yeni kira döneminin başlangıcını esas alarak otuz günlük kritik tarihi, yazılı bildirimin kanuni ulaşma tarihini, hedef dönemin son gününü, beş yıllık dönemin dolduğu ilk kira dönemini ve dava şartı arabuluculuk durumunu tek takvimde gösterir; ardından TBK m.345'teki dört olasılıktan hangisinin sağlandığını ve belirlenecek bedelin hedef dönem için geçerli olup olmayacağını açıklar.

Araçta Hesaplanan Tarihler

Araç kira bedelinin miktarını belirlemez; artış oranı ve TÜFE sınırı için Kira Artış Oranı Hesaplama aracı kullanılır. Hesap tarihi boş bırakıldığında bugünün tarihi esas alınır ve her tarihin kaç gün önce geçtiği veya kaç gün sonra geleceği ayrıca gösterilir.

Kira Tespit Davasında Süre Kuralları

Otuz Günlük Kritik Tarih

TBK m.345/2 uyarınca dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Araç bu tarihi hedef dönem başlangıcından geriye otuz takvim günü sayarak bulur: 1 Ekim'de başlayan bir dönem için kritik tarih 1 Eylül'dür. Otuz günlük tarih hak düşürücü bir süre değildir; geçirilmesi davanın açılmasını engellemez, yalnız belirlenen bedelin hedef dönem yerine daha sonraki bir dönemden itibaren geçerli olması sonucunu doğurur.

Bu tarih bir usul süresi olmadığından TBK m.345, son günün tatile rastlaması hâlinde sonraki iş gününe taşıma öngörmez. Araç kritik tarihi ileri almaz; kritik tarih hafta sonuna, resmî tatile veya yarım gün tatile rastlıyorsa önceki tam iş gününü tedbirli işlem tarihi olarak ayrıca gösterir. 2024–2027 yılları için tam gün resmî tatiller ile arife ve 28 Ekim yarım günleri tanımlıdır; bu aralığın dışındaki yıllarda tatil kontrolü yapılmaz.

Yazılı Bildirim Yolu

Kiraya veren, kritik tarihe kadar kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında belirlenecek bedel yine yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m.345/2). Bildirimin gönderilmesi değil, kiracıya ulaşması esastır; araç bu nedenle fizikî bildirimde kiracıya ulaşma tarihini ister. Elektronik tebligatta 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.7/a gereği bildirim, UETS adresine ulaşmayı izleyen beşinci günün sonunda tebliğ edilmiş sayılır; araç ulaşma tarihi girildiğinde beş takvim günü ekler, delil kaydındaki kanuni tebliğ tarihi girildiğinde bu tarihi doğrudan kullanır. Bildirim kritik tarihten sonra ulaşmışsa hedef dönem için bu yol kapanır.

Sözleşmedeki Artış Hükmü

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m.345/3). Bu hâlde ne otuz günlük tarihe ne de ayrıca yazılı bildirime ihtiyaç vardır; dava hedef dönem içinde açıldığı sürece koşul sağlanır. Artış hükmünün varlığı ve içeriği sözleşme metninden açıkça okunmalıdır; belirsiz bir kayıt bu yola dayanmak için yeterli değildir.

Koşullar Sağlanmazsa

Dava kritik tarihten sonra açılmış, kritik tarihe kadar ulaşan bir yazılı bildirim yapılmamış ve sözleşmede artış hükmü bulunmuyorsa dava yine görülür; ancak mahkemece belirlenecek bedel hedef dönemin başlangıcından itibaren değil, davanın açıldığı tarihi izleyen yeni kira döneminden itibaren geçerli olur. Araç bu durumu ayrı bir sonuç olarak gösterir ve dava hakkının sona ermediğini belirtir.

Beş Yıllık Dönem ve Kira Bedelinin Belirlenme Ölçütü

Kira tespit davasının konusu, dönemin niteliğine göre değişir. Beş yıl dolmadan açılan davada hâkim, kira bedelini bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumunu göz önüne alarak belirler (TBK m.344/2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda ise hâkim, TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler (TBK m.344/3). Araç, sözleşme başlangıcına beş tam yıl ekleyerek bu değerlendirmenin yapılabileceği ilk kira dönemini gösterir ve hedef dönemin bu eşiği geçip geçmediğini belirtir. Beş yıldan sonra belirlenen bedel, sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırı içinde artırılabilir; her beş yılın sonunda emsal değerlendirmesi yeniden yapılabilir.

Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz ve beş yıl sonrasındaki belirlemede yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilir (TBK m.344/4). Bu tür sözleşmeler ile TBK m.138 uyarlama talepleri aracın kapsamı dışında bırakılmıştır.

Dava Şartı Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun'a eklenen m.18/B uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; bu hüküm 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir (7445 s.K. m.43). Kira tespit davası bu kapsamdadır. Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır (6325 s.K. m.18/A/4). Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A/9).

Anlaşmaya varılamazsa son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu süre içinde de sunulmazsa dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava ise başka bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m.18/A/2). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A/15). Araç, dava tarihi 1 Eylül 2023 ve sonrasındaysa arabuluculuk kapısını denetler: başvuru ve son tutanak tarihleri girilmişse davanın son tutanaktan sonra açılıp açılmadığını kontrol eder; girilmemişse uyarı verir.

Araç, arabuluculuk başvurusunu TBK m.345 anlamında yazılı bildirim olarak kabul etmez ve otuz günlük kritik tarihi ileri almaz. Kritik tarihe kadar davanın açılması mümkün görünmüyorsa, ayrı ve açık içerikli bir yazılı artış bildiriminin kritik tarihe kadar kiracıya ulaştırılması, hedef dönem için TBK m.345/2 koşulunu sağlamanın güvenli yoludur.

Dört Olasılık Bir Bakışta

TBK m.345 Yolları

2026 Yılında Başlayan Dönemler için Kritik Tarihler

Aşağıdaki tablo, 2026 yılında ayın birinde veya on beşinde başlayan kira dönemleri için otuz günlük kritik tarihi ve kritik tarih çalışılmayan güne rastlıyorsa tedbirli işlem tarihini gösterir. Başka bir günde başlayan dönemler için tarihi araç hesaplar.

Kritik Tarih Takvimi 2026

Görevli Mahkeme ve Sürecin İşleyişi

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi olmakla birlikte (HMK m.6), sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10). Dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşamama son tutanağı alındıktan sonra dava dilekçesi son tutanakla birlikte sunulur. Mahkeme, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve TÜFE değişim oranını gözeterek bilirkişi incelemesi yaptırabilir; belirlenen bedel, TBK m.345 koşulları sağlanmışsa hedef dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Dava dilekçesinde tespit istenen dönem, talep edilen bedel ve dayanılan yol (süresinde açılan dava, yazılı bildirim veya sözleşmedeki artış hükmü) açıkça belirtilmeli; bildirim ve tebliğ belgeleri ile arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenmelidir.

Tespit davası açılmadan önce iki nokta önem taşır. Birincisi, kritik tarihe yetişilemiyorsa kritik tarihe kadar kiracıya ulaşacak yazılı bir artış bildirimi göndermektir; bu bildirim, davanın hedef dönem sonuna kadar açılmasına imkân verir. İkincisi, sözleşmedeki artış hükmünün açık ve yazılı olmasıdır; belirsiz bir artış kaydına dayanarak kritik tarihi geçirmek, belirlenecek bedelin bir yıl sonraya kalması sonucunu doğurabilir. Beş yıllık süre dolmuşsa dava, kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi için kullanılabilir; dolmamışsa belirleme TÜFE sınırı içinde kalır ve bu sınır zaten kira artış oranı aracıyla hesaplanabilir.

Örnek Hesaplar

Otuz günlük tarihe kadar dava. Sözleşme 1 Ekim 2019'da başlamış, tespit 1 Ekim 2026'da başlayan dönem için istenmektedir. Kritik tarih 1 Eylül 2026 Salı'dır. Arabuluculuk başvurusu 1 Temmuz, son tutanak 25 Temmuz 2026 tarihli olup dava 28 Ağustos 2026'da açıldığında A yolu sağlanır; belirlenecek bedel 1 Ekim 2026'dan itibaren geçerli olur. Hedef dönem beş yıllık süreyi 1 Ekim 2024'te doldurduğundan hâkim emsal kira bedellerini de gözetir.

Yazılı bildirim ve dönem içinde dava. Aynı sözleşmede kiraya veren artış bildirimini UETS ile göndermiş, bildirim 25 Ağustos 2026'da kiracının adresine ulaşmıştır. Kanuni tebliğ tarihi 30 Ağustos 2026'dır ve kritik tarihten önce kaldığından dava, hedef dönemin son günü olan 30 Eylül 2027'ye kadar açılabilir; 10 Mart 2027'de açılan dava B yolunu sağlar. Bildirim 5 Eylül 2026'da ulaşsaydı kritik tarih geçilmiş olur ve aynı dava için belirlenecek bedel 1 Ekim 2027'de başlayan dönemden itibaren geçerli olurdu.

Artış hükmü. 15 Mart 2022'de başlayan ve yeni dönemde artış yapılacağını açıkça yazan bir sözleşmede 15 Mart 2026'da başlayan dönem için 1 Eylül 2026'da açılan dava C yolunu sağlar; kritik tarih olan 13 Şubat 2026 geçilmiş olsa da bedel 15 Mart 2026'dan itibaren geçerli olur. Bu sözleşmede beş yıllık süre 15 Mart 2027'de dolacağından 2026 dönemi için belirleme TÜFE sınırı içinde yapılır.

Kritik tarihin tatile rastlaması. 18 Haziran 2026'da başlayan bir dönemin kritik tarihi 19 Mayıs 2026'dır ve resmî tatildir. Araç tarihi 20 Mayıs'a taşımaz; 18 Mayıs 2026 Pazartesi'yi tedbirli işlem tarihi olarak gösterir.

Sık Yapılan Hatalar

• Gönderim tarihini ulaşma tarihi saymak: Bildirimin postaya verildiği veya notere sunulduğu gün değil, kiracıya ulaştığı gün esastır; UETS'de ulaşmayı izleyen beşinci günün sonu tebliğ tarihidir.
• Arabuluculuk başvurusunu bildirim yerine koymak: Büroya başvuru, TBK m.345 anlamında artış bildirimi olarak kabul edilmez; kritik tarihe kadar ayrı bir yazılı bildirim gerekir.
• Kritik tarihi tatil gerekçesiyle ileri almak: Otuz günlük tarih usul süresi olmadığından sonraki iş gününe uzamaz; hafta sonuna veya tatile rastlıyorsa işlem önceki iş gününde tamamlanmalıdır.
• Hedef dönemi takvim yılıyla karıştırmak: Kira dönemi sözleşmenin başlangıç tarihinden işler; 15 Mart'ta başlayan bir sözleşmede yeni dönem 1 Ocak'ta değil 15 Mart'ta başlar.
• Beş yıl dolmadan emsal bedel beklemek: Beş yıl dolmadan açılan davada belirleme TÜFE on iki aylık ortalama sınırı içinde kalır; emsal kira bedeline göre belirleme beş yıllık dönemden sonra istenebilir.
• Son tutanak olmadan dava açmak: Arabulucuya başvurulmadan açılan dava dava şartı yokluğundan usulden reddedilir; son tutanak dilekçeye eklenmelidir.

Kapsam ve Sınırlar

• Araç konut ve çatılı işyeri kiralarında, Türk lirası üzerinden, yıllık dönemli ve kesintisiz kira ilişkilerini değerlendirir; hedef dönem sözleşme başlangıcının yıldönümü olmalıdır.
• Yabancı para kirası, TBK m.138 uyarlama talebi, yeni malik, alt kira, intifa hakkı, paylı mülkiyet ve önceki tespit kararları kapsam dışındadır.
• 29 Şubat başlangıçlı sözleşmelerde artık olmayan yıllar için 28 Şubat veya 1 Mart yıldönümü kabul edilir; dönem başlangıcı sözleşmeden farklı belirlenmişse sözleşme esas alınmalıdır.
• Bildirimin içeriğinin TBK m.345 anlamında yeterli olup olmadığı ve tebligatın usule uygunluğu araç tarafından denetlenmez; girilen tarih belgeli kabul edilir.
• Sonuç, kira bedelinin miktarını değil, belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını gösteren bir takvim ön hesabıdır. Kritik tarihe yakın durumlarda işlemi mümkün olan en erken günde yapın.

Sık Sorulan Sorular

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Dava her zaman açılabilir. Belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu tarihe kadar kiracıya yazılı artış bildirimi ulaştırılıp dava yeni dönemin sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan dava yeterlidir.

Otuz Günlük Süre Hak Düşürücü müdür?

Hayır. Otuz günlük tarih dava hakkını düşürmez; yalnız mahkemece belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını etkiler. Tarih geçirilirse belirlenen bedel, davanın açıldığı tarihi izleyen yeni kira döneminden itibaren uygulanır.

Kritik Tarih Hafta Sonuna veya Tatile Rastlarsa Ne Olur?

TBK m.345 sonraki iş gününe taşıma öngörmediğinden araç kritik tarihi ileri almaz. Kritik tarih hafta sonuna, resmî tatile veya yarım gün tatile rastlıyorsa önceki tam iş günü tedbirli işlem tarihi olarak gösterilir; dava veya bildirim bu tarihe kadar tamamlanmalıdır.

Yazılı Bildirim Nasıl Yapılmalıdır?

Bildirim, kira bedelinin artırılacağını açıkça belirtmeli ve kritik tarihe kadar kiracıya ulaşmalıdır; gönderim tarihi yeterli değildir. Noter aracılığıyla veya elden imza karşılığı yapılan bildirimde ulaşma günü, elektronik tebligatta UETS adresine ulaşmayı izleyen beşinci günün sonu esas alınır.

Arabuluculuk Başvurusu Otuz Günlük Tarihi Durdurur mu?

Araç arabuluculuk başvurusunu TBK m.345 anlamında yazılı bildirim saymaz ve kritik tarihi ileri almaz. 6325 sayılı Kanun m.18/A/15 uyarınca başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; ancak otuz günlük tarih hak düşürücü süre değildir. Güvenli yol, kritik tarihe kadar ayrı bir yazılı bildirim ulaştırmak veya davayı bu tarihe kadar açmaktır.

Beş Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Evet, dava her zaman açılabilir; ancak beş yıl dolmadan açılan davada hâkim, kira bedelini bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını aşmayacak şekilde belirler. Emsal kira bedellerine göre hakkaniyete uygun belirleme, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yapılır.

Kiracı da Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Evet. TBK m.345 davayı taraflardan birine özgülemez; kira bedelinin belirlenmesini kiracı da isteyebilir. Otuz günlük kritik tarih kuralı kiracının açtığı davada da uygulanır; yazılı bildirim yolu ise kanunda yalnız kiraya veren için düzenlenmiştir.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; anlaşamama son tutanağı dava dilekçesine eklenir.

İlgili Araçlar

• Kira Artış Oranı Hesaplama
• Ödeme Emri Süreleri Hesaplama
• Miras Payı ve Ortaklığın Giderilmesi Hesaplama
• Araç Değer Kaybı Hesaplama
• Arabuluculuk Süreleri Hesaplama
• Kira Depozitosu Hesaplama
• Tarih ve Süre Hesaplama
• Yargı Harcı Hesaplama

İlgili Rehberler

• Kira Hukuku Rehberi
• Ankara Hukuk Rehberi
• Hukuki Hesaplama Araçları

İlgili Yazılar

• Kira Artış Sınırı Eylül 2026: %31,79 ve TBK m. 344
• Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk ve Dava Öncesi Hazırlık
• Tahliye Taahhüdü ile İhtiyaç Tahliyesi Farkı

Dayanak Mevzuat

Süreler ve ölçütler aşağıdaki kanunların yürürlükteki metinlerinden alınmıştır.

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
• 7201 Sayılı Tebligat Kanunu
• 2429 Sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller Hakkında Kanun

Bu araç ve açıklamaları Av. Mete ŞAHİN tarafından hazırlanmıştır; dayanak mevzuat ve resmî tatil takvimi en son 15 Eylül 2026 tarihinde gözden geçirilmiştir.