Kira Tespit Davası 2026: Şartları, 5 Yıl Kuralı ve 30 Günlük Süre
Av. Mete ŞAHİN · Ankara Barosu Sicil No: 42455 · Son güncelleme: 23 Eylül 2026
Kısa cevap
Kira tespit davası her zaman açılabilir (TBK m. 345/1).
Ancak kararın yeni dönemin başından uygulanması için dava, dönem başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı ya da dönem başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp dava yeni dönemin sonuna kadar açılmalıdır; sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir (TBK m. 345/2-3).
Kira ilişkisi 5 yılı doldurmamışsa hâkim TÜFE sınırıyla bağlıdır; 5 yılın sonunda emsal kira bedelleri de hesaba katılır.
Dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m. 18/B/1-a).
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a).
İçindekiler
Kira tespit davası nedir?
Kira artışının yasal sınırı nedir?
Beş yıl kuralı: TÜFE sınırı ne zaman kalkar?
Kira tespit davası ne zaman açılır? 30 gün kuralı
30 gün kaçırılırsa ne olur?
Sözleşmede artış hükmü varsa ihtar gerekir mi?
Arabuluculuk zorunlu mu?
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Davayı kaybeden taraf ne öder?
Dava dilekçesinde neler bulunmalı?
Yargıtay uygulaması
Ankara'da durum
Sıkça sorulan sorular
1. Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi istemiyle açılan davadır. Taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisi vardır; uyuşmazlık, sözleşmenin sona ermesinde değil, bedelin miktarındadır.
Mahkeme geçmiş kira dönemleri için değil, davaya konu yeni kira dönemi için bedel belirler; bu dönem dava açıldığında başlamış da olabilir. TBK m. 345/2 veya m. 345/3'teki koşullar gerçekleşmişse belirlenen bedel, dava o dönemin içinde açılmış olsa bile dönemin başından itibaren uygulanır. Bu nedenle davanın hangi tarihte açıldığı, bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını doğrudan belirler.
2. Kira artışının yasal sınırı nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa TBK m. 344/2 devreye girer: kira bedeli, aynı TÜFE sınırını aşmamak koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Yürürlükteki oranı ve hesabı kira artış oranı hesaplama aracımızdan görebilirsiniz.
3. Beş yıl kuralı: TÜFE sınırı ne zaman kalkar?
TBK m. 344/3, uygulamada "beş yıl kuralı" denen hükmü içerir. Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın:
beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde,
ve bundan sonraki her beş yılın sonunda,
yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Uygulamadaki en önemli ayrım budur:
Beş yıl dolmadan | Beş yılın sonunda | |
|---|---|---|
Hâkimin sınırı | TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı | TÜFE + kiralananın durumu + emsal kira bedelleri |
Sonuç | Kanuni tavanın üstüne çıkılamaz | Bedel piyasa rayicine yaklaştırılabilir |
Bilirkişi | Çoğu olayda gerekmez | Emsal araştırması yapılır |
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen bedel, önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir. Yani beş yıl kuralı bir kez işledikten sonra sistem yeniden TÜFE sınırına döner. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ve TBK m. 138'deki aşırı ifa güçlüğü hükmü saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yıl geçtikten sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek üçüncü fıkraya göre belirlenir (TBK m. 344/4).
4. Kira tespit davası ne zaman açılır? 30 gün kuralı
TBK m. 345/1'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, açılma zamanına bağlıdır.
TBK m. 345/2 uyarınca mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için şu iki seçenekten birinin gerçekleşmesi gerekir:
Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olmalıdır; veya
Kiraya veren, bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olmalı ve dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır.
Pratikte ikinci yol daha esnektir: yazılı artış bildirimi (uygulamada genellikle noter ihtarnamesi) dönem başından en az otuz gün önce kiracıya tebliğ edildiyse, dava o yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönem başından uygulanır. Arabuluculuk dava şartı olduğundan başvuru ve dava bu süre içinde tamamlanacak şekilde planlanmalıdır.
Tarihleri kira tespit davası süre hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
5. 30 gün kaçırılırsa ne olur?
Dava hakkı düşmez; dava yine açılabilir. Ancak yukarıdaki şartlar gerçekleşmemişse, belirlenen kira bedelinin geçmişe etkili biçimde yeni dönemin başından uygulanması beklenemez. Uygulamada bu, bir kira yılının kaybı anlamına gelir.
Bu nedenle kiraya veren için doğru sıralama şudur: önce dönem başından en az otuz gün öncesine denk gelecek şekilde yazılı artış bildirimi, sonra arabuluculuk, sonra dava.
6. Sözleşmede artış hükmü varsa ihtar gerekir mi?
Hayır. TBK m. 345/3 uyarınca sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu hâlde ayrıca ihtar şartı aranmaz.
7. Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B/1-a uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira tespit davası bu kapsamdadır.
Anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk ücreti hesaplama aracımız süreç maliyetini gösterir.
8. Görevli ve yetkili mahkeme
HMK m. 4/1-a uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Dava değeri görevi etkilemez.
Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesi (HMK m. 10) gündeme gelir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bu ikinci kural çerçevesinde değerlendirilir. Kira tespit davası, HMK m. 12'deki kesin yetki hâlleri arasında sayılmamıştır.
9. Kira tespit davası ne kadar sürer?
Bu sorunun tek bir cevabı yoktur ve süre veren her metne temkinli yaklaşmak gerekir. Süreyi belirleyen üç değişken şudur:
Arabuluculuk aşaması: arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m. 18/A-9).
Bilirkişi incelemesi: özellikle beş yılın sonunda açılan davalarda emsal kira araştırması yapılır; keşif ve rapor süreci dosyanın uzamasındaki ana kalemdir.
Mahkemenin iş yükü: aynı adliyede bile daireler arasında fark olabilir.
Dürüst cevap: kesin süre taahhüt eden bir hesap yoktur; dosyanın seyri duruşma takvimine bağlıdır. Sulh hukuk mahkemesinin görevine giren bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 316/1-a).
10. Davayı kaybeden taraf ne öder?
Yargılama giderleri ve karşı taraf vekâlet ücreti, HMK m. 326/1'deki genel kural uyarınca aleyhine hüküm verilen tarafa yükletilir. Kira tespit davasında dikkat edilecek nokta, davanın kısmen kabul edilmesi ihtimalidir: mahkeme talep edilenden düşük bir bedel belirlerse giderler tarafların haklılık oranına göre paylaştırılır (HMK m. 326/2). Ayrıca geçerli mazereti olmadan ilk arabuluculuk toplantısına katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (HUAK m. 18/A-11).
Harç ve gider kalemlerini yargı harcı hesaplama aracımızla öngörebilirsiniz.
11. Dava dilekçesinde neler bulunmalı?
Hazır dilekçe indirip doldurmak yerine, dosyaya göre yazılması gereken asgari unsurlar şunlardır:
Kira sözleşmesinin tarihi, süresi ve ilk kira bedeli.
Kira ilişkisinin kaç yıldır sürdüğü (beş yıl kuralı için).
Varsa artış bildiriminin tarihi ve tebliğ belgesi.
Yeni dönemin başlangıç tarihi.
Talep edilen kira bedeli ve dayanağı (TÜFE hesabı veya emsal araştırması).
Arabuluculuk son tutanağı.
Delil listesi: sözleşme, ihtarname, tebligat parçası, emsal kira sözleşmeleri, keşif ve bilirkişi talebi.
12. Yargıtay uygulaması
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/1029, K. 2019/1790, T. 06.03.2019 kararında TBK m. 345'teki kuralı tekrarlayarak, kararın yeni dönem başından uygulanması için davanın "yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş" olmasını aramıştır.
Yazılı bildirimin yapılmamış olmasının sonucunu ise Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2514, K. 2025/1571, T. 12.03.2025 kararı göstermektedir: "davacılar tarafından dava açılmadan önce kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmadığının anlaşılmasına göre, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir."
Pratik sonuç: bildirimin süresinde yapıldığını ispat yükü kiraya verendedir (TMK m. 6); bu nedenle ihtarnameyi göndermek yetmez, tebliğ edildiğini belgelemek gerekir.
13. Ankara'da durum
Ankara'da kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Dava davalının yerleşim yeri mahkemesinde (HMK m. 6) veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde (HMK m. 10) açılabilir. Yenimahalle, Etimesgut ve Sincan'daki taşınmazlarda seçilen mahkemenin Ankara Batı Adliyesi'nde mi Ankara Adliyesi'nde mi bulunduğu güncel yargı çevresine göre kontrol edilmelidir. Arabuluculuk başvurusu da yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK m. 18/A-4).
Emsal kira araştırmasında Ankara'da semt ve cadde farkı belirgindir; aynı ilçede bile emsal seçimi sonucu değiştirebilir.
Sözlükten ilgili terimler
14. Sıkça sorulan sorular
Kira tespit davası her zaman açılabilir mi?
Evet. TBK m. 345/1 uyarınca dava her zaman açılabilir. Belirlenen bedelin yeni dönemin başından uygulanması ise m. 345/2'deki otuz gün veya yazılı bildirim şartına ya da sözleşmedeki artış hükmüne (m. 345/3) bağlıdır.
5 yılı dolan kiracıya kira tespit davası ne zaman açılır?
Beş yıl dolduktan sonraki kira dönemi için açılır. Kararın o dönemin başından uygulanabilmesi için yine otuz gün / yazılı bildirim şartı aranır; sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir (TBK m. 345/3).
Kira tespit davası 30 gün önce açılmazsa ne olur?
Dava reddedilmez; ancak belirlenen bedel o kira döneminin başından itibaren uygulanmayabilir. Uygulamada bu bir kira yılının kaybı demektir.
Kira tespit davasının şartları nelerdir?
Geçerli ve devam eden bir kira ilişkisi, hukuki yarar, arabuluculuk son tutanağı; kararın dönem başından uygulanması için otuz gün veya yazılı bildirim şartı.
Kira tespit davasını kaybeden kiracı ne öder?
Yargılama giderleri ve karşı taraf vekâlet ücreti haksız çıkan tarafa yükletilir. Dava kısmen kabul edilirse giderler oranlanabilir.
İhtarname şart mı?
Dava dönem başından en az otuz gün önce açılıyorsa şart değildir. Sonra açılacaksa, yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış ve dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılmış olmalıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa ihtar aranmaz; dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir (TBK m. 345/3).
Beş yıl dolmadan emsal kira bedeline göre artış istenebilir mi?
Hayır. Emsal kira bedeli ölçütü TBK m. 344/3'te beş yıla bağlanmıştır; öncesinde TÜFE sınırı geçerlidir.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, HUAK m. 18/B/1-a uyarınca dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır.
Karar kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Kanunda kira tespit kararlarına özgü açık bir hüküm yoktur; bu nedenle icra takibinden önce kararın kesinleşme durumu ve güncel Yargıtay uygulaması dosya özelinde kontrol edilmelidir.
Kaynaklar
Yargıtay 3. HD, E. 2019/1029, K. 2019/1790, T. 06.03.2019
Yargıtay 3. HD, E. 2024/2514, K. 2025/1571, T. 12.03.2025
İletişim: Somut durumunuzun değerlendirilmesi için 0552 725 25 18 numaralı telefondan arayabilir, WhatsApp üzerinden yazabilir veya İletişim sayfasındaki formu kullanabilirsiniz.
Bu yazı, Ankara Barosuna kayıtlı (sicil no: 42455) Av. Mete ŞAHİN tarafından hazırlanmış olup genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığa özgü hukuki görüş yerine geçmez.
Yorumlar