Tahliye İlama Bağlanmadan Yalnız İhtarla Çıkmayan Kiracıdan Tazminat İstenemez

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/2392 E., 2024/2505 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 20. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2018/612 E., 2021/634 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının maliki olduğu taşınmazı 01.07.2006 başlangıç tarihli ve on yıl süreli iş yeri kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verdiğini, akabinde davacının taşınmazı yıktırıp 2,5 kat daha fazla alana sahip bina inşa ettirmek amacıyla çizdirdiği projenin belediyece onaylandığını, sözleşme süresi de dolacağından kiracıya taşınmazı tahliye etmesi için gönderilen 25.05.2016 tarihli ihtarın sonuçsuz kaldığını, bu kez davalı aleyhine açılan tahliye davasında 25.05.2017 tarihinde tahliye kararı verildiğini, davalının taşınmazı sözleşme süresinin bitiminden bir yıl sonra tahliye ettiğini, Yönetmelik değişikliği sebebiyle daha önce onaylanan projeye göre işlem yapılamadığını ve toplam inşaat alanının düşmesi nedeniyle davacının zarara uğradığını, davalının kötüniyetli olarak kiralananı tahliye etmediğini, dava açılmasına sebebiyet verilmeseydi taşınmazın 2017 yılı Kasım ayında yeniden kiraya verilebilir hale geleceğini, davacının kira kaybına uğradığını, inşaat birim maliyetlerinin de arttığını ileri sürerek; değişiklik öncesi ve sonrası inşaat alanları arasındaki m² farkı belirlenerek dava tarihindeki satış değeri farkından kaynaklı zararın tespitini ile fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, 10.000,00 TL belirsiz alacağın, onaylanan projedeki 1.316,49 m²'lik taşınmazın aylık kira bedeli belirlenerek mahrum kalınan 7 aylık kira bedelinin ve 2016-2017 yılları inşaat birim maliyeti ile 2018 yılı inşaat birim maliyeti farkı sebebiyle uğranılan zararın tespiti ile 10.000,00 TL belirsiz alacağın dava tarihi itibariyle işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 12.03.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, davalının taşınmazı tahliye etmemesi nedeniyle onaylanmış olan avam projedeki toplam inşaat alanı ile daha sonra alınan ruhsata göre inşa edilmiş binanın toplam inşaat alanı arasındaki m² farkı nedeniyle dava tarihinde taşınmazın m² satış değerinin tespiti ile toplam inşaat alanındaki azalmadan kaynaklanan maddi zararın karşılığı olmak üzere şimdilik 193.306,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı malikin kira sözleşmesi ile taşınmazı davalıya kiraya verdiğini, Mahkemece verilen tahliye kararı kesinleşmeden taraflar arasında sulh anlaşması yapıldığını ve kararın istinaf yoluna gidilmeden kesinleştiğini, 03.07.2017 tarihinde tutanak ile anahtar teslimi yapıldığını, iddiaların hukuki dayanağı bulunmadığını, davalıdan kiralananla ilgili talepte bulunulamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kiralanan taşınmaz için riskli yapı kararı verilmesi üzerine davalıya noter aracılığıyla ihtar gönderdiği, davalının taşınmazı tahliye etmemesi üzerine kira sözleşmesinin yenilendiği, tahliye davasının kabulüne dair Mahkeme kararı akabinde kiralananın tahliye edildiği, 02.03.2020 tarihli belediye yazı cevabında 01.07.2020-01.10.2017 tarihleri arasında işin ehli kişiler tarafından takip edilmesi halinde yapı ruhsatı alınması için yeterli bir süre olduğunun belirlendiği, davacının ise 18.07.2017 tarihinde yıkım ruhsatı başvurusu yaptığı, 22.08.2017 tarihinde yıkım ruhsatı alınmasına rağmen davacının yapı ruhsatı için üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediği ve 19.09.2018 tarihinde başvuru yaptığı, kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeyen davacının davalıdan tazminat talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 01.07.2006 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin süresinin 01.07.2016 tarihinde dolacağı, sözleşmenin bildirim yoluyla feshine olanak veren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresinin dolmadığı, bildirim yoluyla fesih koşullarının oluşmadığı, belediyenin 02.03.2020 tarihli yazı cevabı uyarınca Mahkemece davanın reddine dair gerekçenin yerinde olduğu, davacının yapması gereken başvuruları tahliyeden sonra zamanında yapmadığı, yıkım tarihinden bir yıl sonra 19.09.2018 tarihinde başvuru yaptığı, davalının kusuru bulunmadığı, davalı lehine dava değeri üzerinden nispi vekalet ücreti verilmesi gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedildiği gerekçesiyle; davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davanın tazminat davası olduğunu, davalının dürüstlük kurallarına aykırı hareket ederek zarara sebebiyet verdiğini davacının tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, üzerinde yapı olan ve ikamet edilen yer için ruhsat düzenlenemediğini, cins değişikliğinin 2019 yılında gerçekleştiğini, bu hususun dahi işlemlerin uzun sürdüğünü gösterdiğini, iş ve işlemlerin süresinin sadece davacıya bağlı olmadığını, daha sonra taşınmazı kiralamada öncelik verileceği bildirilmesine rağmen davalının hakkın kötüye kullanımı niteliğinde davrandığını, derece mahkemelerince davalının eylemlerinin bu yönüyle değerlendirilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık kiralananın tahliye edilmemesinden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, tarafların imzaladıkları kira sözleşmesi ile bağlı olmasına ve özellikle tahliyenin ilama bağlanmaması karşısında yalnız ihtarname neticesinde tahliye edilmediği gerekçesiyle davalı kiracıdan tazminat talep edilemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.