Satılan Tarladaki Sulama İmalatı İçin Eski Maliklerin Sorumluluğu Araştırılmalı

3. Hukuk Dairesi 2024/565 E. , 2025/67 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/2564 E., 2023/2275 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Elmalı Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/614 E., 2021/591 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, davalılar ... ve ...'ye ait olan taşınmazı 01.01.2016 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli sözleşme ile kiraladığını, kiralanana çok yıllık nitelikli ve destekleme kapsamında yonca bitkisi ektiğini ancak sözleşme devam ederken davalı kiraya verenlerin taşınmazı diğer davalı ...’a sattığını, müvekkilinin 18.03.2019 tarihli ihtarnameyle taşınmazda kiracı olduğunu yeni malik ...'a bildirdiğini ve kira sözleşmesi ile bağlı olup olmadığı hususunda beyanda bulunmasını istediğini, davalı ...’ın 20.03.2019 tarihli ihtarnamesinde, kira sözleşmesi ile bağlı bulunmadığı ve taşınmazı terk etmesi yönünde talepte bulunması üzerine kiralanandaki zilyetliğini sonlandırdığını, bakiye yıllara ilişkin yoksun kalınan kâr, taşınmazda müvekkil tarafından yaptırılan sulama sisteminin bedeli ve yine bakiye yıllar yönünden yoksun kalınan desteklenme bedelinin tespitini yaptırdıklarını, bilirkişi raporu ile zararın 90.431,66 TL olarak belirlendiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 1.000,00 TL nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 72.182,93 TL’nin davalılardan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili; dava konusu taşınmazı diğer davalılardan satın aldığını, tapu kaydında herhangi bir kira sözleşmesi şerhi bulunmadığını, taşınmazı satın alırken yonca bitkisinin davacıya ait olduğunu bilmediğini, diğer davalılara ait olduğunu bildiğini ve buna göre satın aldığını, taşınmazı satın almasından sonra tarafına noter vasıtasıyla kira sözleşmesinin bildirildiğini ve sözleşme ile bağlı olup olmadığının sorulduğunu, bunun üzerine sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirdiğini, kira sözleşmesine tarafı olmadığından, kira sözleşmesi nedeniyle kendisinden tazminat talep edilemeyeceğini savunarak, davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle usulden reddini talep etmiştir.

2. Davalılar ... ve ... vekili; kira sözleşmesinin yeni malik ile kiracı arasında devam ettiğini, sözleşmesinin feshedilmediğini, yeni malikin de davacıyı tahliyeye zorlamadığını, müvekkillerinin artık kira sözleşmesinin taraf olmadığı için kendilerinden tazminat talep edilemeyeceğini, müvekkillerinin yazılı rızası olmadan sulama sistemi döşendiğini, Kanuna göre kiracının sulama sistemi bedelini müvekkilinden isteme hakkının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesi devam ederken kiralanan taşınmaz devredildiği için, davalı ...’ın kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği, artık kira sözleşmesinin tarafı olmadıklarından eski maliklerden kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle tazminat isteminde bulunmanın mümkün olmadığı, davacı ile kiraya veren ... arasındaki ürün kirası sözleşmesinin devam ettiği, kiracı ile kiraya veren ... arasındaki ürün kirası sözleşmesi feshedilmediğinden kiraya verenden erken fesih nedeniyle tazminat istenemeyeceği gerekçesiyle; davalılar ... ve ... yönünden davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle usulden reddine, davalı ... yönünden tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 07.07.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 03.11.2023 tarihli kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkiline ait yonca bitkisi ve sulama sisteminin kiralananda kaldığı ve bedelinin müvekkiline ödenmediğini, davalı ... tarafından keşide edilen ihtarnamede, müvekkilinin işgalci olarak tanımlandığını ve taşınmazı terk etmesinin ihtar edildiğini, bu nedenle davalı ...’ın tahliye talebi olmadığına ilişkin gerekçenin bir dayanağı bulunmadığını, müvekkilin zararının tazmin edilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdiği iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkindir.

1.Davacı ile davalılar ... ve ... arasında düzenlenen 01.01.2016 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmeleri ile tarla vasıflı taşınmazlar davacıya kiralanmış, sözleşme devam ederken 2019 yılında kiraya verenler taşınmazdaki paylarını davalı ...’a satılmışlardır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 310. maddesinde, "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." düzenlemesi bulunmakta olup, söz konusu madde uyarınca, davalı yeni malik Mahkemece belirtildiği üzere kira sözleşmenin tarafı olmuştur. Geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Davalı yeni malik, davacı kiracı tarafından keşide edilen ihtarnameye cevabında kiralanın kullanımının sonlandırılmasını istemiştir. Davalının ihtarnamesinden sonra davacı kiracının kiralananın kullanımına son verdiği uyuşmazlık konusu değildir. Bu durumda davalı yeni malik ile davacı kiracının, kira sözleşmesinin feshi yönündeki iradeleri uyuşmakla kira sözleşmesinin sona erdiğinin kabulü gerekir. Kira sözleşmesi tarafların iradeleri ile sona erdiğinden, davacı kiracının kira sözleşmesinin erken sona ermesine dayalı gelir kaybı ve mahrum kalınan destekleme bedelini talebinin reddine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, davacının bu hususlara ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.

2. Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların, yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın üçüncü kişiye satılması ile satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden, sebepsiz zenginleşen taraf kiralananın eski maliki olmaktadır. Kiraya veren faydalı imalatları benimsemiş, bu haliyle yeni malike satmış ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir.

Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince; davacının kiralanana yaptırdığı sulama sistemi imalatının, faydalı, zaruri ve kalıcı imalatlar olup olmadığı, bu imalat ve tesislerin taşınmazın değerini artırıp artırmadığını araştırması, faydalı, zaruri ve değer artırıcı imalatlar ise yapım tarihlerindeki değerlerinin (sözleşmenin başında yapıldığının kabulü ile) tespiti ile kullanım süresindeki yıpranma payı düşülmüş bedellerinin davalı kiraya veren eski maliklerden tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik incelemeyle davanın tümden reddedilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 373. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3.İlk Derece Mahkemesi Kararının 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.