Erken Tahliye Edilen Kiracının Sökülemeyen İmalat Bedeli Yeniden Hesaplanacak

3. Hukuk Dairesi 2025/1988 E. , 2025/6332 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Diyarbakır Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/693 E., 2024/1411 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : ...Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/786 E., 2023/225 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; mülkiyeti davalıya ait taşınmaz üzerinde yer alan cafe-büfe niteliğindeki iş yerini ...Belediye Başkanlığının 23.10.2012 tarihli ve 287 sayılı encümen kararıyla 10 yıl süreyle kiralandığını, iş yerinin davalının 30.06.2017 tarihli istemi üzerine tahliye edildiğini, kiralanana kendi imkan ve parasıyla masraf yapan davacının tahliye nedeniyle zarara uğradığını, yapılan masrafların mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, çevre düzenlemesindeki ağaçlandırmalar, alet ve ekipmanlar, meyve ve süs ağaçları, tesis ve muhdesat bedeli olarak şimdilik 1.000,00 TL'nin ve kiralananın erken tahliyesi nedeniyle uğranılan kar kaybı zararı için 1.000,00 TL'nin delil tespiti talep tarihi olan 14.07.2017'den itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 02.05.2018 tarihli dilekçeyle faydalı masraf tazminine yönelik talebini toplam 543.663,25 TL olarak artırmış, 26.03.2021 tarihinde ise talebini; 471.903,85 TL faydalı masraf, 19.214,31 TL kazanç kaybı tazmini olarak belirlemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; zamanaşımı defi ile hak düşürücü süre itirazında bulunduktan sonra, kira sözleşmesinde yer alan hüküm doğrultusunda tahliye talep edildiğini, davacının zararının bulunmadığını, İdarenin kamu yararı için tahliye sağladığını, davacının tazminat talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının ziraat bilirkişisi raporunda tespit edilen 144.940,00 TL, elektrik elektronik bilirkişisi tarafından tespit edilen 4.960,00 TL, makine bilirkişisi tarafından tespit edilen 1.819,60 TL, inşaat bilirkişisi tarafından tespit edilen 320.184,25 TL masraf bedeli ile muhasebe bilirkişisi tarafından tespit edilen 19.214,31 TL kar kaybı zararını talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile toplam 491.118,16 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerice istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının tazminat talebi bakımından uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak yapılan imalatların ve mahrum kalınan karın belirlendiği, imalatların imal tarihleri itibariyle kalem kalem değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıklarının ayrıntılı olarak tespit edildiği, Mahkemece verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; bilirkişi raporlarının hatalı olduğunu, zararın eksik hesaplandığını, davacının daha eskiden kiracı olduğunu ve tüm ağaç bedellerinin hesaba katılması gerektiğini, amortisman bedellerinin yüksek tutulduğunu, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin haksız olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; İdare sözleşmeye uygun olarak tahliye isteminde bulunduğundan tazminat sorumluluğunun olmadığını, davacının sökülüp götürülebilir nitelikteki malzemeleri götürmesi gerektiğini, yapılan masraflara rıza gösterilmediğini, hükme esas raporların çelişkili olduğunu, 2017 birim fiyatlarının esas alındığını ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların bedeli ile kira sözleşmesinin erken feshinden kaynaklı kar kaybı zararının tazmini istemlerine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, kiralanan süresinden önce tahliye edilmekle, taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan sözleşme ve şartnamenin ilgili maddeleri gereğince, müspet zarar kapsamında oluşan kâr kaybı tazminine hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre; taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 530. maddesi uyarınca vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.

Somut olayda; taraflar arasında 23.10.2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış ve kiralanan kiraya verenin yazılı bildirimi üzerine kiracı tarafından kira sözleşmesinin süresi dolmadan tahliye edilmiştir. Taraflar arasında tahliyenin gerçekleştiği hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarında; kiralananın kira sözleşmesi ve şartnamesi ile eki niteliğindeki diğer belgeler gözetilerek, kiralananın kiracıya ne durumda teslim edildiği belirlenmemiş, imalatlar yönünden sökülüp götürülemeyecek nitelikteki faydalı ve zorunlu masrafların neler olduğu tespit edilmemiştir. Bu durumda bilirkişi raporları, hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle, kiralanana yapılan sökülüp götürülemeyecek nitelikteki zorunlu ve faydalı imalatlar tespit edilerek, bunların kiracı tarafından ispat edilen imalat tarihi itibariyle belirlenen bedellerinden aksi halde kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldıkları kabul edilerek bu tarih itibariyle belirlenen bedellerinden yıpranma payları da düşülmek suretiyle değer tespiti yapılması hususunda alanında uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve hatalı tespitler içeren bilirkişi raporları doğrultusunda karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

1. Taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi Kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.