Kiralanan Mevcut Haliyle Satılınca Faydalı Masraf Bedeli Önceki Maliklerden İstenebilir

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/1125 E., 2022/71 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalılar ve davalıların murisleri aralarında imzalanan 13.10.2010 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazın boş arsa şekliyle kiralandığını, müvekkilinin arsanın üzerine yapacağı bina, muhdesat ve faydalı masrafların kendisine ait olacağı konusunda anlaşılarak dört yıllık kira bedelinin peşin olarak ödendiğini, kira sözleşmesinin yapılmasına müteakip boş arsa vasfındaki taşınmazın zeminine müvekkili tarafından beton atıldığını, idari bina tesisi kurulduğunu ve taşınmazın işletme haline getirildiğini, yapılan maliyetler ve faydalı masraflar toplamının 150.000,00 TL olduğunu, davalıların dava konusu taşınmazı Torbalı Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğunun 2013/14 satış sayılı dosyası ile üzerindeki binalar ile birlikte müvekkilinden habersiz olarak sattıklarını, satış dosyasındaki ihale alıcıları tarafından taşınmazın tahliye edilmesi hususunda müvekkiline ihtarname gönderildiğini, davalıların müvekkiline ait olan bina bedellerini tahsil ederek müvekkili zararına haksız olarak zenginleştiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin haklarının saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL faydalı masraf alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıların taşınmazdaki hisseleri oranında tahsilini talep etmiş, 07.07.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 108.885,00 TL olarak artırmış, yargılama sırasında vefatı üzerine mirasçıları davaya dahil edilerek yargılamaya devam edilmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, husumetin yanlış yöneltildiğini, yapıldığı iddia edilen yapıların bir kısmının önceki kiracılarca yapıldığını, bir kısım yapıların ise kaçak niteliğinde olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin 12.02.2016 tarihli kararıyla; davacının, yapmış olduğu faydalı masrafların 150.000,00 TL olduğunu belirttiği halde, dava değerini 10.000,00 TL olarak gösterildiği, kaldı ki dava konusu değerin satış memurluğu dosyasındaki kıymet takdiri raporundan faydalanılmak suretiyle tespitinin mümkün olduğu ve bu durumda talep konusu miktarın açıkça belli olduğu gerekçesiyle, davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

IV.BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 25.09.2019 tarihli ilamla; taraflar arasındaki uyuşmazlıkta alacağın tamamı ihtilaflı olup, davacının fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL üzerinden davasını ikame ettiği, dolayısıyla talep konusunun miktarı belirli olmayıp, taraflar arasında tartışmalı olduğu, buna göre, kiralananın tahliye edilmiş olması halinde işin esasına girilip hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiğinden bahisle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava tarihi itibariyle zamanaşımı süresinin dolmadığı, sözleşme hükümleri dikkate alınarak uyuşmazlığın çözülmesi gerekeceği, buna göre kiralama anında kiralananın boş arsa niteliğinde olduğu, aksi yöndeki tanık beyanlarına itibar edilemeyeceği, taşınmaz üzerindeki muhdesatların davacı dışında başka bir kişi tarafından yapıldığının ispatlanamadığı, alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile 108.885,00 TL'nin dava tarihi itibariyle işleyecek faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılardan...................... ve ...vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Bir kısım davalılar vekili; zamanaşımı itirazlarının değerlendirilmediğini, davacılar murisi ile yapılan kira sözleşmesinin yalnızca ...mirasçılarından .......... ile imzalandığını, taşınmazın 1/2 payının sahibi olan ...ve diğer mirasçıların sözleşmeye onayı, imzası ve yetkileri bulunmadığını, bu nedenle sözleşmeyle bağlı tutulmalarının hatalı olduğunu, ayrıca mevcut sözleşmede muhdesat ve faydalı masraflara ilişkin açık bir anlaşma bulunmadığını, depo ve diğer yapıların davacıdan önceki kiracı tarafından yapıldığını, imara aykırı ve ruhsatsız yapılar bulunduğunu, bilirkişi raporu ile kiralanan alan yerine arsanın tamamı üzerinden hatalı değerlendirme yapıldığını, ihale alıcılarına davanın ihbar edilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların tahsili istemine ilişkindir.

Temyize konu edilen kararın bozmaya uygun olmasına, temyizin kapsamına, kiralananda satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kalmasına, yeni malikin taşınmazı mevcut hali ile görerek satın almış bulunmasına, bu durumda kiralananda yapılan tadilat ve onarımlar nedeniyle oluşan zenginleşmenin önceki maliklerden talep edilebilecek olmasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli bulunmasına, dava tarihi itibarıyla 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığının anlaşılmasına göre bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının ve eksik kalan temyiz başvuru harcının temyiz eden davalılara yükletilmesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

23.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.