Kiralanan Satılınca Kiracının Masrafından Eski Malik Satış Bedeline Yansıyan Tutarda Sorumlu

MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/150 E., 2024/172 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İzmir 10. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2015/286 E., 2020/215 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşma istemli, davalı vekili tarafından katılma yoluyla temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davalı ... vekili Avukat ... ve davalılar vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkillerinin önceden otel olarak faaliyet gösteren eski ve virane haldeki oteli 01.04.2010 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiraladığını, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra binanın tadilat ve yenileme çalışmalarına başladığını, otelin 01.05.2011 tarihinde kullanılır hale getirildiğini, 13 aylık restorasyon çalışmaları boyunca maliklere tüm kiraları eksiksiz ödediğini, kiralanan taşınmazın 11.05.2011 tarihinde satıldığını, yeni malik tarafından keşide edilen 30.05.2011 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin feshedildiği bildirilerek kiralananın tahliye edilmesinin istenildiğini, tahliye baskısı nedeniyle müvekkilinin kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığını ileri sürerek; kiralanana yapılan masraflar için 608.466,00 TL, sözleşme süresi sonuna kadar geçecek süreye ilişkin kazanç kaybı için 391.534,00 TL olmak üzere şimdilik 1.000.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi talep etmiş, ıslah dilekçesi ile kiralanana yapılan masraflara ilişkin talebini 556.546,50 TL arttırarak 1.165.012,50 TL’ye çıkarmıştır.

II. CEVAP

1.Davalılar ..., ... ve ... vekilleri; kiralananın satılmasının sözleşmeye aykırı olmadığını, davacının taşınmazı kendi isteği ile ve kiralanana yaptığı tüm imalatları sökerek tahliye ettiğini, kiralananın hasarsız olarak davacıya teslim edildiğini, kiralanana masraf yapılmış olsa bile bu bedelin talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

2.Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; satış tarihinden önce davacı tarafça gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden, satış sözleşmesi ile önceki malik olan davalıların sebepsiz zenginleştikleri, davacı tarafın yaptığı imalatların satış bedeline yansıma miktarının 842.875,00 TL olarak hesaplandığı, davacının kiralanandan zorla tahliye edilmemiş olması karşısında yoksun kalınan kazanç kaybına yönelik talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 606.466,00 TL’ye dava tarihi, 234.309,00 TL'ye ıslah tarihinden olmak üzere toplam 842.875,00 TL'nin ticari temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsili ile davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talep ve istemlerin reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ile davalılar ..., ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kiralananın 3. kişiye satıldığı, satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı tadilat ve masrafların satış bedeli içinde kaldığı, satış sözleşmesi ile önceki malik davalıların sebepsiz zenginleştiği, davacının faydalı- zorunlu imalat tadilat bedellerini istemesinin yerinde olduğu, davacı tarafından davalının kabulünün aksine taşınmazın daha yüksek bedelle satıldığı yönünde muteber bilgi belge delil sunulamadığından satış bedelinin 4.250.000,00 TL olarak kabul edilmesi ve buna göre yansıma oranının bulunmasının usul ve yasaya uygun görüldüğü, sözleşme süresi devam ederken cebri icra tehdidi altında bulunmayan davacı kiracının kendi iradesi ile taşınmazı tahliye etmesi karşısında yoksun kalınan kârdan dolayı zarar tazmininde bulunamayacağından Mahkemenin bu yöndeki istemi reddetmesinin isabetli olduğu, davacının istinaf istemlerinin yerinde görülmediği, hüküm kısmında esas alınan yansıma bedeli ve rakamların hatalı hesaplandığı gerekçesiyle, davacının tüm, davalıların sair istinaf başvurusunun esastan reddine, davalıların hüküm kısmındaki miktarla ilgili istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulüne, 606.466,00 TL'ye dava tarihi, 236.309,00 TL'ye ıslah tarihinden olmak üzere toplam 842.775,00 TL'nin ticari temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsili ile davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talep ve istemlerin reddine, karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ile davalılar ..., ... ve ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; davacı ve davalı tanıklarının beyan ettiği satış bedellerinin ortalaması alınarak davacının alacağının 1.165.012,50 TL olarak belirlendiği rapor doğrultusunda hüküm kurulması hakkaniyete uygun düşecekken tek başına davalı tanığının beyanının hükme esas alınmasının hatalı olduğunu, taşınmazı satın alan şirket yetkililerinin taşınmazın tahliyesi hususunda sürekli olarak baskı yapmaları, tahliye davası açacaklarını beyan etmeleri ve bir takım tehditlerde bulunmaları neticesinde müvekkilinin kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığını, yeni malik tarafından, kiralananın ihtiyaç nedeniyle satın alındığı ve tahliye davası açılacağı ihtar edilmiş olduğundan müvekkilinin tahliye tehditi altında ticari faaliyete devam etmesinin ticari hayatta alınabilecek bir risk olmayacağını, kira sözleşmesinin, süresinden evvel haksız ve tek taraflı olarak feshedilmesi ve kiralananın tahliye edilmesinin sağlanması sebebiyle müvekkili şirketin kazanç kaybı talebinin kabulü gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalılar ..., ... ve ... vekilleri; davacının, ihtarname ile verilen süreyi beklemeden, dava açmadan veya kendisine dava açılmadan oteli tahliye ederek yasal haklarını kullanmadığını, kiralanana yapılan masraflar talep edilmesine rağmen talebin dışına çıkılarak yansıma bedeline hükmedildiğini, davacının otel satış fiyatını ispatlayamadığını, kiralananın davacıya sağlam, temiz ve faal teslim edildiğini, davacının kiralanana masraf yaptığını ispat edemediğini, bilirkişi raporunda yıpranma payı düşmeden maddi gerçeğe aykırı bir hesaplama yapıldığını, kira sözleşmesinde hangi sebeple olursa olsun tahliye söz konusu olduğunda kiracının kendi yaptığı ilave bölme, tesis ve tesisatları söküp götürebileceğinin düzenlendiğini, davacının kiralanana yapılan masrafları talep edemeyeceğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların ve kiralananın süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle uğranılan kazanç kaybının tahsili istemine ilişkindir.

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, kiralananın satılması ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca dava dışı yeni maliğin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği, yeni malik tarafından kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi istenilmiş ise de davacı hakkında tahliye davası açılmadığı, bu halde kiralananı tahliye eden davacının, erken tahliye nedeniyle kazanç kaybı talep edemeyeceğinin anlaşılmasına göre davacının tüm, davalıların sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2. Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların, yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın üçüncü kişiye satılması ile satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden, sebepsiz zenginleşen taraf kiralananın eski maliki olmaktadır. Kiraya veren faydalı imalatları benimsemiş, bu haliyle yeni malike satmış ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu halde; taşınmazın faydalı ve zorunlu imalatlarla birlikte gerçek değeri ile bu imalatlar dikkate alınmaksızın çıplak değerinin belirlenmesi, taşınmazın gerçek değeri ile çıplak değeri arasında bir fark bulunmadığı takdirde faydalı ve zorunlu masrafların herhangi bir değer artışına sebebiyet vermediğinin anlaşılması halinde davanın reddine karar verilmesi, aksi halde ise bu değerler birbirine oranlanmak suretiyle satış bedeline yansıyan tutarın tespit edilmesi, bu imalatların bedeli ile sınırlı olmak üzere satış bedeline yansıyan tutarın tahsiline karar verilmesi gerekir. Sonuçta yukarıda belirtilen şekilde yapılacak hesaplama sonucu bulunacak kiralananın satış bedelindeki yansıma bedelinin, faydalı ve zorunlu nitelikteki masrafların yapıldıkları tarih itibariyle değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle hesaplanacak bedeli aşamayacağının gözetilmesi gerekir.

Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacı tarafından kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı imalat bedelleri toplamı 608.466,00 TL olarak hesaplanmış ise de imalatların zorunlu ve faydalı masraf mı yoksa lüks masraf mı olduğunun tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip belirlenmediği, lüks sayılabilecek bir kısım imalatların hesaplamaya dahil edildiği, yine kalıcı olmayan sökülüp götürülmesi mümkün olacak imalatların değerlendirilmeye alındığı, imalatların neden zorunlu ve faydalı imalat olarak kabul edildiği ve kalıcı nitelikte olup olmadığına ilişkin kalem kalem değerlendirme ve açıklama bulunmayan bilirkişi raporunun bu yönüyle denetime elverişli olmadığı, diğer yandan imalatların değerinin yapıldıkları tarih itibariyle belirlenmediği ve yıpranma payının düşülmediği görülmüştür. Bundan ayrı, davalılar tarafından satışı yapılan taşınmazın tamamının kira sözleşmesine konu olup olmadığının tespit edilmesi, taşınmazın tamamının kiralanmadığının anlaşılması halinde kira sözleşmesine konu olan kısmın satış bedelinin belirlenmesi ve bu bedel esas alınarak yansıma bedelinin hesaplanması gerekmektedir.

Hal böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince; konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile kiralanana kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalatlar ile birlikte gerçek değeri ile bu imalatlar dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değerinin belirlenmesi, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunların birbirine oranlanması, böylece kiracının yaptığı imalatların satış bedeline yansıma miktarının belirlenmesi, faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların yapıldıkları tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle hesaplanacak bedeli aşmayacak şekilde yansıma miktarına hükmedilmesi, eğer bu giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa davalıların sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek davanın ret edilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

3.Bozma nedenine göre, davalılar vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin tüm, davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca davalılar yararına BOZULMASINA,

3.Bozma nedenine göre, davalılar vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalılara verilmesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.