İşyeri Olarak Kullanılabilen Yerde Kiracı Fesih Öncesi Ödediği Kirayı Geri İsteyemez

Taraflar arasındaki “akdin feshi, tazminat ve alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Beyoğlu 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 12.05.2011 gün ve 2009/145 E., 2011/148 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 20.06.2012 gün ve 2011/13266 E., 2012/16158 K. sayılı ilamı ile,

“...Davacı, 1 Mart 2008 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli Turizm ve Seyahat acentesi olarak işletmek üzere davalıdan işyerinin kiraladığını, faaliyet alanına uygun şekilde mecura faydalı masraflar yaptığını. Tursab' a A grubu acente işletme belgesi için başvuru yaptığını ancak işyeri izin belgesi istendiğini, Belediye tarafından bu belgenin verilmesi için tapuda taşınmazın mesken olarak gözükmesi nedeniyle tüm kat maliklerinin izin vermesi gerektiğinin bildirildiğini ancak bu koşulun davalı kiralayan tarafından sağlanmaması üzerine mecuru süresinden önce boşaltmak zorunda kaldıklarını ileri sürerek depozito olarak ödenen 5.500.$ karşılığı 8.767.55.TL, sökülüp götürülmesi mümkün olmayan faydalı masraflar için 22.732.45.TL ile tahliye edilinceye kadar ödenen kira bedelleri için 28.500.00.TL' nın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 53.076.95.TL' nın davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin taktirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Hukuken tasarruf yetkisine sahip bulunan kiracı, mecuru kiralayana teslim ettiği tarihe kadar olan kira parasından sorumludur. Hal böyle olunca davacı kiracının, sözleşmeyi feshi tarihinden itibaren kira bedelini geri isteme hakkı doğacaktır. Davacı fiilen kullandığı dönem için kira bedelini geri isteyemez. Mahkemece bu ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir...”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Davacı K.. Mühendislik Makine Turizm İnş. Tah. San. Ve Tic. Ltd. Şti. vekili 14/04/2009 harç tarihli dava dilekçesinde özetle; taşınmazı 01.03.2008 tarihinde kiraladığını, mesken olan taşınmaza belediyenin işyeri ruhsatı vermediğini bu durumun düzeltilmesi için kiralayan davalıya ihtar edildiğini, işyeri açmak için faydalı masraflar yaptığını iddia ederek depozito, yapılan ve karşılıksız kalan, sökülmesi mümkün olmayan masraflar ve kira bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı A.. P.. vekili 09.09.2009 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; “taşınmazın ve sokakta bulunan diğer taşınmazların yıllardır iş yeri olarak kullanıldığını ve kullanılmakta olduğunu, taşınmazın bulunduğu yerin mesken olmadığını, davaya konu taşınmazdan davacının yararlandığını, vergi dairesine başvurduğunu, vergi numarası aldığını ve iş yerinin turizm bürosu olarak vergi levhası aldığını, işyeri açma izin belgesi verildiğini, 8 ay sonra iş yapamayınca bu bahaneleri uydurduğunu, sonra 4 ay daha kullandığını, davacının TÜRSAB A grubu seyahat acentesi belgesi alması için gerekli işlemleri yapacağına dair taahhüdü olmadığını, davacının mecur için yaptığını iddia ettiği masrafları hukuki ve mali sorunları çözmeden yapamayacağını “ belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, davalı- kiralayanın BK. 249. madde gereğince, kiralananı sözleşmenin amacına uygun olarak kullanmaya elverişli halde davacı kiracıya teslim ve kira sözleşmesi süresi boyunca da amaca uygun olarak bulundurma borcunu ihtarnameye ve verilen mehile rağmen yerine getirmediği ve sorumluluğu bulunduğunu, davalı- kiralayanın tekeffül borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle, davacı- kiracının kira sözleşmesinin fesh etmekte haklı olduğu, davacı kiracının fesih tarihine kadar ödemiş bulunduğu toplam 28.500-TL kira bedelini, menfi zarar olarak 15.900,70-TL zararı, 5.500-USD karşılığı olan 8.676,25-TL depozito bedeli olmak üzere toplam 53.076,95-TL talep edebileceği gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyiz istemi üzerine yukarıda başlık bölümüne alınan gerekçe ile mahkeme kararı bozulmuş, bozma üzerine mahkemece önceki kararında direnilmiştir. Direnme kararı davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taşınmazı 01.03.2008 tarihinde kiralayan ve 9 ay kullanan kiracının sözleşmeyi fesh etmesi halinde fesih tarihine kadar ödediği kira parasını geri isteyip isteyemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Dava konusu taşınmaz mesken olmasına rağmen işyeri olarak kiralandığı, davalıya ait bulunan apartmanın iki dairesinde turizm seyahat acentesinin yer aldığı, dosya içinde bulunan evraka göre acentelerden bir tanesinin A grubu seyahat acentesi olduğu, diğer dairelerin de işyeri olarak kullanıldığı anlaşıldığından kiralanan yer nitelik olarak mesken olsa da işyeri olarak kullanılma imkanı bulunmaktadır. Bu nedenle Özel Dairece sözleşmenin ileriye yönelik olarak fesh edildiğini kabul edilmesi doğru ise de, bu kabul dikkate alınarak bozma kararının ikinci bendinde yazılan “hal böyle olunca davacı kiracının sözleşmeyi fesih tarihinden itibaren kira bedelini geri isteme hakkı doğacaktır” ibaresinin eksik yazıldığı anlaşılmış, söz konusu cümlenin, “hal böyle olunca sözleşmenin feshi tarihinden itibaren davacı kiracı tarafından ödeme yapılmış ise bu ödemeleri geri isteme hakkı doğacaktır” şeklinde düzeltilmesi gerekmiştir.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma ilamında “Hal böyle olunca davacı kiracının, sözleşmeyi feshi tarihinden itibaren kira bedelini geri isteme hakkı doğacaktır.” ibaresinin yerine “Hal böyle olunca sözleşmenin feshi tarihinden itibaren davacı kiracı tarafından ödeme yapılmış ise bu ödemeleri geri isteme hakkı doğacaktır.” cümlesinin yazılmasına ve direnme kararının bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 08.04.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.