Kira Sözleşmesi Örneği 2026: Konut Kira Sözleşmesi Şablonu (TBK m.299–347)
Bu şablon 18 Eylül 2026 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin m.299–347 hükümlerinin mevzuat.gov.tr'deki güncel metinleri esas alınarak hazırlanmıştır.
UYARI: Aşağıdaki metin genel bir konut kira sözleşmesi taslağıdır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Kiracı aleyhine kanuna aykırı hükümler geçersizdir (TBK m.343); somut duruma göre uyarlanması ve imzadan önce avukat incelemesi gerekir.
Kısa cevap: Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kirayı aşamaz (TBK m.342), kira artışı bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını geçemez (TBK m.344) ve kiracı sözleşme bitiminden en az on beş gün önce bildirmedikçe sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Kira ödemeleri tutarı ne olursa olsun banka veya PTT aracılığıyla yapılmalıdır.
1. Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Unsurlar
Unsur | Dayanak | Açıklama |
|---|---|---|
Taraflar ve kiralanan | TBK m.299 | Kiraya veren, kiracı, taşınmazın açık adresi ve niteliği |
Kira süresi | TBK m.300 | Belirli veya belirsiz süre; konutta bitiş kiraya verene fesih hakkı vermez (m.347) |
Kira bedeli ve ödeme zamanı | TBK m.313–314 | Aksi kararlaştırılmadıkça her ayın sonunda ödenir; sözleşmede gün belirlenebilir |
Yan giderler | TBK m.303, m.314, m.317 | Kanunen kiraya verene ait yan giderlerin kiracıya yükletilmesi sözleşmede açıkça yazılmalı; olağan temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir |
Depozito | TBK m.342 | En çok üç aylık kira; vadeli hesaba yatırılır, kiraya verenin onayı olmadan çekilemez |
Kira artışı | TBK m.344 | On iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşamaz |
Yenileme ve fesih | TBK m.347 | Kiracı 15 gün önce bildirmedikçe bir yıl uzar; kiraya veren 10 yıllık uzama süresinden sonra 3 ay önceden bildirimle feshedebilir |
Ödeme yöntemi | 328 Seri No.lu GVK Genel Tebliği | Banka veya PTT aracılığıyla; elden ödeme özel usulsüzlük cezası doğurur |
Kira artış oranını hesaplamak için Kira Zammı ve Kira Artış Oranı Hesaplama aracı, depozitonun iadesi için Kira Depozitosu: Üst Sınır, Bankada Tutulması ve İadesi, banka zorunluluğu ve vergi için Kira Geliri Vergisi 2026 yazıları kullanılabilir.
2. Kiracı Aleyhine Konulamayacak Hükümler (TBK m.343)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu nedenle üç aylık kirayı aşan depozito, on iki aylık ortalama TÜFE değişimini aşan sabit artış oranı, kiraya verene süre sonunda tek taraflı fesih hakkı tanıyan hükümler ve kiracıyı her türlü onarımdan sorumlu tutan kayıtlar geçersizdir. Kira bedelini ödemeyen kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür (TBK m.315/2); sözleşmeyle kısaltılamaz.
3. Konut Kira Sözleşmesi Örneği
KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ
1. Taraflar
Kiraya veren: […] (T.C. kimlik no: […]; adres: […]; telefon: […])
Kiracı: […] (T.C. kimlik no: […]; adres: […]; telefon: […])
2. Kiralanan
[…] ili, […] ilçesi, […] Mahallesi, […] Caddesi/Sokağı, No: […], Daire: […] adresinde, tapuda […] ada […] parselde kayıtlı, […] oda […] salon, yaklaşık […] m² konut. Kiralanan, konut olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiştir.
3. Kira süresi
Kira süresi […] tarihinde başlayan bir (1) yıldır. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır (TBK m.347).
4. Kira bedeli ve ödeme
Aylık kira bedeli […] TL'dir. Kira bedeli her ayın en geç […] gününe kadar kiraya verenin […] Bankası […] IBAN numaralı hesabına, açıklama kısmına "[…] ayı kira bedeli" yazılarak yatırılır. Elden ödeme yapılmaz.
5. Kira artışı
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere […] oranında artırılır (TBK m.344).
6. Depozito (güvence)
Kiracı, […] TL (en çok üç aylık kira bedeli) güvenceyi, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere […] Bankası nezdinde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır (TBK m.342). Güvence, kira ilişkisinin sona ermesinde kiracının borcu bulunmadığı anlaşıldığında iade edilir.
7. Yan giderler
Elektrik, su, doğalgaz, internet abonelikleri ve tüketim bedelleri ile apartman aidatının olağan giderlere ilişkin kısmı kiracıya; bina ortak alanlarının yenileme ve büyük onarım giderleri kiraya verene aittir. Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracı tarafından karşılanır (TBK m.317).
8. Kullanım ve teslim
Kiralanan, […] tarihinde sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda ve aşağıdaki demirbaşlarla teslim edilmiştir: […]. Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK m.316). Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322/2).
9. Tahliye ve teslim
Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda, olağan kullanımdan doğan eskimeler hariç, boş ve temiz olarak anahtarlarıyla birlikte teslim eder.
10. Bildirimler
Taraflar, yukarıda yazılı adresleri tebligat adresi olarak kabul eder; adres değişikliği yazılı olarak bildirilmedikçe bu adreslere yapılan bildirimler geçerlidir.
11. Diğer hükümler
Bu sözleşmede hüküm bulunmayan hâllerde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanır. Sözleşme […] sayfa ve […] maddeden ibaret olup iki nüsha düzenlenmiş, taraflarca okunarak […] tarihinde imzalanmıştır.
Kiraya veren (ad, soyad, imza): […] Kiracı (ad, soyad, imza): […]
Kefil (varsa; ad, soyad, T.C. kimlik no, kefalet tutarı ve tarihi el yazısıyla, imza): […]
4. Doldururken Dikkat Edilecek Noktalar
Depozito üç aylık kirayı aşmamalı ve vadeli hesapta tutulmalıdır (TBK m.342); elden alınan depozito uyuşmazlıkta ispat sorunu yaratır.
Artış maddesine sabit bir yüzde yazılacaksa, bu oran on iki aylık ortalama TÜFE değişiminden yüksek olamaz (TBK m.344); aşan kısım geçersizdir.
Kefalet varsa kefilin sorumlu olduğu azami tutar ve kefalet tarihi kefilin el yazısıyla yazılmalıdır (TBK m.583); aksi hâlde kefalet geçersizdir.
Teslim tutanağı ve demirbaş listesi sözleşmeye eklenmeli, fotoğraflarla desteklenmelidir.
Kira ödemeleri banka veya PTT üzerinden yapılmalı, açıklamaya ay ve yıl yazılmalıdır.
Tahliye taahhüdü alınacaksa kira sözleşmesiyle aynı gün değil, teslimden sonra ayrı bir belgeyle düzenlenmelidir; örnek metin için Tahliye Taahhütnamesi Örneği yazısına bakılabilir.
Kira hukukuna ilişkin diğer yazılar için Kira Hukuku kategorisine bakılabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi noterde mi yapılır?
Zorunlu değildir. Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; adi yazılı sözleşme geçerlidir (TBK m.299). Noter onayı ispat kolaylığı sağlar.
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342).
Kira artışı sözleşmede yüzde 40 yazıyorsa geçerli mi?
Hayır. Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını geçemez (TBK m.344); aşan kısım geçersizdir.
Ev sahibi bir yıl dolunca kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin feshedebilir (TBK m.347/1).
Kira elden ödenebilir mi?
Konut ve işyeri kiralarında tutarı ne olursa olsun ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur; elden ödemede kiraya veren ve kiracıya özel usulsüzlük cezası kesilir (VUK mük. m.355; 328 Seri No.lu GVK Genel Tebliği).
UYARI: Bu şablon bilgilendirme amaçlıdır; somut duruma uyarlanmadan ve avukat incelemesinden geçmeden kullanılmamalıdır. Şablonun kullanılmasından doğan sonuçlardan Hukuk Anlatır sorumlu değildir.
Yorumlar