Fotoğraf Dükkânı Kirası Önceden Başka Kiracıdaki Kokteyl Salonlarını Kapsamadı

3. Hukuk Dairesi 2024/3834 E. , 2025/2840 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1846 E., 2024/1420 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 19. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/980 E., 2021/88 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (2886 sayılı Kanun) kapsamında yapılan ihale sonucu düzenlenen 29.09.2014 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli, aylık 130.250,00 TL + KDV bedelli kira sözleşmesi ile ... Belediyesi ... Evlendirme Dairesi yanında bulunan fotoğraf ve video dükkânı kiraladığını, ihale tarihinde mutat uygulamanın saat 21.30'a kadar nikah yapılması şeklinde olmasına rağmen daha sonra bu uygulamanın değiştirilerek nikah saatlerinin 19.00’a kadar verilmeye başlandığını, bu durumun ciddi şekilde nikah sayılarında düşüşe neden olduğunu, yine şartnameye aykırı olacak şekilde evlendirme dairesi ile aynı yerleşke içerisinde bulunan ve aynı isim ile anılan kokteyli nikahların yapıldığı nikah salonun video ve fotoğraf çekim işlerinin de başka bir şirkete kiraya verildiğini, tüm nikâh salonlarında yapılan nikâh sayılarını referans alarak teklif verilen ihalede yaşanan olumsuzluklar nedeniyle maddi kayıplar yaşadığını, ancak buna rağmen yapılan son artış ile birlikte davacının aylık 200,000,00 TL kira bedeli ödediğini ileri sürerek; ayıplı ifa nedeniyle mahrum kalınan kâr karşılığı şimdilik 1.000,00 TL'nin tazmini ile kira bedelinin indirilerek aylık 20.000,00 TL olarak tespitini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; ... Belediyesi ... Evlendirme Dairesi yanında bulunan fotoğraf ve video dükkanının davacıya kiralandığını, imzalanan kira kontratı ve eki şartnamelerde, nikah sayısı ve saati ile ilgili herhangi bir taahhütün yer almadığını, evlendirme dairesinde 2 adet kokteyl salonu ve 2 adet nikah salonu bulunduğunu, ... isimli kokteyl salonlarının fotoğraf ve video işlerinin kiralanmasının ayrı bir ihalenin konusu olduğunu, dava konusu kira sözleşmesinin evlendirme dairesi içinde bulunan A ve B salonlarında yapılan nikah işlemlerini kapsadığını, kiralama işleminin ihale yöntemi ile yapıldığını ve davacının özgür iradesi ile pazarlık sonucu söz konusu kira bedelini teklif ederek ihaleyi kazandığını, davalı idarenin yaptığı bütün işlemlerin usul ve yasalara uygun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında ihtilaf konusu olmayan kira sözleşmesinin (20.) maddesi kapsamında kiracının, kira süresince aynı yerde yapılmakta olan evlendirme dairesinin de fotoğraf ve video işini üstleneceği belirtildiğinden, kiralanan yerin aslında fotoğraf-video işlerinin sadece davacı kiracı tarafından yapılabilmesi için hazırlanmış bir anlaşma olduğu, bu nedenle kira konusu işyerinin nitelik olarak 130.250,00 TL gibi yüksek miktarda kira bedeli olmasının hayatın olağan koşullarına uygun olmadığı, kiracının sözleşme esnasında oluşan iş yoğunluğu ile uyarlama talep edilen tarihlerdeki iş yoğunluğu değerlendirilerek, davacıdan kaynaklanmayan sonradan farklı bölümlerin başka şahıslara kiralanması, nikah merasim saatlerinin değiştirilmesi gibi sebeplerin, kiracı/davacı aleyhine olağanüstü ve objektif nitelikte kiracıdan kaynaklanmayan sebepler olduğu, ancak mahrum kalınan kâr kaybı ve oluşan zarar hakkındaki tazminat talebinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 308. maddesi kapsamında, kiralanandan kaynaklanan ayıplı bir ifanın ispat edilemediği, ayıp olarak iddia edilen hususların kira bedelinin tenkisi davası ile değerlendirilebileceği gerekçesiyle; hükme esas bulunan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile dava konusu kiralananın 191.891,00 TL olan aylık kira bedelinin dava tarihi olan 28.12.2017 tarihinden itibaren başlayan kira dönemi için tenzili ile aylık brüt 97.864,41 TL olarak tespitine, mahrum kalınan kâr kaybı ve zarar hakkındaki tazminat talepli davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ... Evlendirme Dairesinde iki adet nikah salonu ve iki adet kokteyl salonu bulunduğu, davacının ihaleye katıldığı tarihte kokteyl salonlarının başka bir kiracının kullanımında olduğu, tacir olan davacının kira sözleşmesi imzaladığı tarihte başka bir kiracının bulunduğu kokteyl salonlarının da kendisinin imzaladığı sözleşme kapsamında olduğunu iddia etmesinin mümkün olmadığı, kokteyl salonlarında başka bir kiracının bulunmasının kiralananı ayıplı hale getirmeyeceği, yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinde nikah sayısı ve saati ile ilgili kiraya veren tarafından kiracıya herhangi bir taahhütte bulunmadığı gibi davalı tarafça bu konuda herhangi bir sınırlama getirildiği hususunun da ispatlanamadığı gerekçesiyle;, davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; dava konusu sözleşme ve şartname içeriğinde kiralananın "... Evlendirme Dairesi yanında bulunan fotoğraf ve video dükkanı" şeklinde tanımlandığını, nikah ve kokteyl salonlarının aynı yerleşke içerisinde ve yanyana bulunduklarını ve tek bir fotoğraf dükkanı üzerinden kiraya verilmekte olduğunu, imzalanan kira sözleşmesi ile ihale şartnamesi, yerleşkenin yapısı, ticari teamüller, emsal kararlar ve sunulan belgelerle sabit olduğu üzere tüm kompleksteki video ve fotoğraf işinin kiralandığını, aynı zamanda nikah saatlerinin değiştirilerek nikah sayısının düşürülmesinin de sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğini ve gelir kaybına neden olduğunu, her ne kadar sözleşmede bu yönde bir hüküm bulunmasa da tamamlayıcı ve mutad davranışların sözleşme kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini, nikah saatlerinin değiştirilerek gelir kaybına yol açılması, sözleşmeye konu hizmet alanının daraltılması, sözlü mutabakat ve teamüle aykırı davranılması, zararın gerçekçi şekilde hesaplanmaması ve sözleşmenin niteliğinin hizmet sözleşmesi olmasına rağmen kira hükümleriyle değerlendirilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; kiralananda ortaya çıkan ayıp nedeniyle, kira bedelinin ayıpla orantılı olarak indirilmesi ve tazminat istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabi olmasına, bu nedenle idari yoldan iptal ettirilinceye kadar geçerli olduğundan taraflarını bağlamasına, kira sözleşmesinin eki niteliğinde olan kiralanan yer ile ilgili şartnamenin (20.) maddesinde; fotoğraf-video dükkanının kiracısının, kira süresince aynı yerde yapılmakta olan evlendirme dairesinin de fotoğraf ve video işini üstleneceği kararlaştırılmış ise de, davacının ihaleye katıldığı tarihte kokteyl salonlarında başka bir kiracının bulunduğunun anlaşılmasına, bu haliyle basiretli bir tacir gibi davranması gereken davacı kiracının; ihaleden önce kira konusu yeri gezdiği, gördüğü, incelemiş olduğu haliyle kabul etmiş sayılacağı, buna bağlı olarak kokteyl salonlarının kiralanan alana dahil olduğundan bahsedilemeyeceği gibi nikah sayısı ve saati ile ilgili kiraya veren tarafından kiracıya herhangi bir taahhütte bulunulmadığı anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.