Üçüncü Kişiye Ait Çay Bahçesi Savunması Kiralananın Eksik Teslimini Ortaya Koydu

3. Hukuk Dairesi 2025/293 E. , 2025/3946 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/25 E., 2023/614 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının davalı ... Belediyesi ile imzaladığı 02.05.2011 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile ... Restoranı ve ... Bahçesini yıllık 59.767,00 TL bedelle kiraladığını, ancak çay bahçesi kendisine teslim edilmemesine rağmen 2011 yılı kira bedelinin hukuka aykırı olarak tam bedel üzerinden tahsil edildiğini, yine kiralanana davalı tarafından masraf yapıldığını ancak kira bedelinden mahsup edilmesi gerekirken sözleşmeye aykırı olarak kira bedelinden masraf bedeli mahsup edilmeksizin sonraki yıl kira bedelinin talep edildiğini ileri sürerek; peşin ödenen 2011 yılı kira bedelinden kullandırılmayan çay bahçesine ait fazla ödenen kira bedelinin tenzili ile restoran kira bedelinin 2011 yılı için 30.000,00 TL olarak tespitine, taşınmaza yapılan masrafların tespiti ile 2012 yılı kira bedelinden tenziline ve davalı Belediyenin ödemeye çağrı mektubuna konu sözde 41.376,16 TL borçtan sorumlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı ile aralarında imzalanan kira sözleşmesi ile sadece lokantanın davacıya kiraya verildiğini, çay bahçesinin mülkiyetinin üçüncü kişilere ait olduğunun davacı tarafça da bilindiğini, davacı tarafından 2012 yılına ait kira bedelini ödenmediğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen 25.06.2015 tarihli kararla; zamanında ayıp ihbarında bulunulmadığı, dava tarihinden öncesine ilişkin kira bedelinden indirim talep edilemeyeceği, faydalı masraf talebinin ise tahliye gerçekleşmeden dinlenemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Dairenin 29.11.2017 tarihli kararıyla; taraflar arasında imzalanan 02.05.2011 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinde kiralananın çay bahçesi ve gazino (lokanta) olarak kullanılacağının yazıldığı, özel şartlar kısmının (12.) maddesinde ise, kiracının önceden projesini sunarak proje bedeli tespit edilip ihale kırım bedeli düşüldükten sonra imalat veya tadilat bedelinin kiradan mahsubu hususunun düzenlendiği, davalı Belediyenin 13.04.2012 tarihli onay yazısı ile tadilatlar için belirlenen 25.000,00 TL bedelin toplam kira bedelinden mahsup edilmesine karar verildiğini bildirdiği, davacının tek taraflı belirlenen 25.000,00 TL bedeli kabul etmeyerek eldeki davayı açtığı, kira sözleşmesinde yapılan masrafların kira bedelinden mahsup edilebileceği kararlaştırılmış olduğuna göre; masraf bedelinin talep edilebilmesi için taşınmazın fiilen tahliye edilmesi gerekmediği, Mahkemece yerinde inceleme yaptırılarak taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı masrafların değeri tespit edilip her bir masraf kalemi hakkında sözleşme hükümleri de değerlendirilerek rapor alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerektiği, yine taraflar arasındaki yazışmalar da değerlendirilmek suretiyle mahallinde keşif yapılarak kira sözleşmesine konu kiraya verilen alan ile davacının kullanmakta olduğu alan tereddüde yer bırakmayacak şekilde tespit edilip, kullanılan alanın kiralanan alandan daha az olduğunun belirlenmesi halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 307. maddesi gereğince kira bedelinden ayıpla orantılı olarak indirim yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden bahisle karar bozulmuştur.

2. Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiracı tarafından yapılan masrafların taşınmaza değer kattığı, kiraya verenin sorumluluğunda olup kiracının kullanımına sunulmayan çay bahçesinin kira bedeli düşüldükten sonra 02.05.2011-02.05.2012 dönemi net kira bedelinin 44.065,50 TL, 02.05.2012-02.05.2013 dönemi net kira bedelinin ise 48.582,62 TL olacağı, davacının yaptığı masrafların üzerinden uzun zaman geçmekle taşınmazın el değiştirdiği de değerlendirildiğinde sökülüp alınamayacak tadilat bedeli 38.309,21 TL'nin mahsubu gerektiğinden bahisle; davanın kısmen kabulü ile 02.05.2011-02.05.2012 dönemi net kira bedelinin 44.015,50 TL, 02.05.2012-02.05.2013 dönemi net kira bedelinin 48.582,62 TL olarak tespitine, faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin 38.309,21 TL'nin belirlenen kira bedellerinden mahsubuna, davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine, davalıya fazladan ödenen 5.478,09 TL'nin ödeme tarihi olan 24.05.2011 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; çay bahçesi vasıflı alan üçüncü kişiye ait ... sayılı parselde kaldığından kira sözleşmesini imzalayan Belediye tarafından kiraya verilmesinin mümkün olmadığını, tacir olan davacının bu durumu bilmesi gerektiğini, indirim istemesinin basiretli davranma yükümlülüğüne aykırı olduğunu, kira bedelinin tespiti niteliğindeki davanın yeni dönemin başlangıcından en az on beş gün önce açılması gerektiğini, sözleşme ile kiraya verilen alan ile davacının kullanımında olan alan açıkça tespit edilmeden karar verildiğini, yapılan tadilatlar belirlenemesine ve tahliyenin üzerinden 8 sene geçmesine rağmen masraf talebinin kabul edildiğini, farazi olarak hüküm tesis edildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinden indirim ve tespit istemlerine ilişkindir.

Temyiz olunan kararın, uyulan bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince verilmiş bulunmasına, hesaplamanın bozmaya uygun olmasına, kiracının sözleşmenin özel şartlar kısmındaki (12.) maddesi uyarınca tadilat bedeli talep edebileceğinin ve özellikle davalının kira sözleşmesine konu çay bahçesinin üçüncü kişi mülkiyetinde olup kiraya verilemeyeceği savunması kapsamında sözleşmede kiraya verildiği ifade edilen çay bahçesinin davacıya teslim edilmediğinin kabulü gerektiğinin anlaşılmasına göre; davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

10.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.