Konutu Otele Dönüştüren Tacir Kiracı Ruhsat Alamayınca Kiraya Verenden Tazminat Alamadı

3. Hukuk Dairesi 2024/3430 E. , 2025/3903 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/2822 E., 2024/1011 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/4 E., 2019/1183 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı şirket yetkilisi ... ile davacı vekili Avukat ...’nin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 01.01.2016 tarihli ve 5 yıllık kira sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin kiralanana tadilat yaptırdığını ve otel olarak kullanıma hazır hale getirdiğini, kiralananın plan onama sınırları dışında kaldığı, bu nedenle çalışma ruhsatının alınamayacağının anlaşıldığını, davalının kiralananın imar uygulaması sınırları dışında kaldığını gizleyerek yapının tadilat edilmesini sağladığını ve böylece haksız kazanç elde ederek müvekkilinin zarara uğramasına neden olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 5.000,00 TL ödenen kira bedeli, 10.000,00 TL kiralanana yapılan masraf, 10.000,00 TL kazanç kaybı olmak üzere toplam 25.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, kira sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının 3 katlı müstakil binayı, içinde bir kısım tadilatlar yaparak otel işletmeciliği yapmak amacıyla kiraladığını, kiralananın konut alanında bulunduğunu davacının bildiğini, sözleşmede kiralanana yapılan masraflar ve harcamaların istenmeyeceğinin kararlaştırıldığını, davacının taşınmazı kullanılamaz hale getirdiğini, harcamalarına ilişkin bedel isteme hakkı bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yapılan tadilatların otel inşasına yönelik olduğu, otel işletmesi niyetiyle sözleşme yapan bir tacirin bu yerin otel olarak işletilmeye uygun bir yer olup olmadığını, yapılması lazım gelen prosedürler hakkında bilgi sahibi olması ve araştırma yükümlülüğü bulunduğu, davacının basiretli bir tacir gibi davranıp kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermediği, basit bir araştırmasıyla ilgili yerin imar dışında kaldığının anlaşılabileceği, davalının kusurlu davranışları veya diğer fesih nedenlerinin kanıtlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davacının tacir olup kiralananın mesken niteliğini bilerek sözleşmeyi imzaladığı, kaldı ki tahliye gerçekleşmeden davacı kiracının tazminat talebinde bulunamayacağı, Mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalının taşınmazın hukuki durumuna ilişkin hatalı bilgi vererek sözleşmeye uygun şekilde teslim etmediğini, müvekkilinin tacir olmasının kiraya verenin sorumluluğunu ortadan kaldırmadığını, sözleşmede kiralananın konut olduğunun ve iş yeri olarak kiraya verildiğinin belirtildiğini, müvekkilinin sözleşme ile taşınmaz üzerinde yapacağı cins değişikliğine kiraya verenin rıza gösterdiğini, davalının cins değişikliği yapılmasının mümkün olmadığı bilindiği halde bu durumu müvekkilinden gizlediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshi, kiralanana yapılan masrafların ve kazanç kaybının tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, tacir olan davacı kiracının basiretli davranmakla ve faaliyet göstereceği yer için gerekli inceleme ve araştırmaları yapmakla yükümlü olduğu, konut olan kiralanana yapılan tadilatların otel olarak kullanıma ilişkin olduğunun anlaşılmakla davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.