Ortaklığın Giderilmesi Davasından Önceki Noter Belgeleri Kiracıyı Tahliye Emrinden Korudu

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki “şikayet” kanun yolundan dolayı yapılan yargılama sonunda; Malatya 1.Sulh Hukuk Mahkemesince istemin kabulüne dair verilen 23.12.2011 gün ve 2011/919 E., 2011/2005 K. sayılı kararın incelenmesi davalı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 20.12.2012 gün ve 2012/21008 E., 2012/39050 K. sayılı ilamı ile;

(...Malatya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 27.09.2006 tarih ve 2004/822 Esas, 2006/1048 Karar sayılı ilamı ile ... sayılı taşımazın üzerindeki muhtesat ile birlikte açık artırma sureti ile satılarak ortaklığın giderilmesine, satış bedelinin tapudaki ve verasetteki hisseleri oranında hissedarlara dağıtılmasına karar verildiği, Malatya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi İzale-i Şüyu Satış Memurluğu'nun 2010/15 Esas sayılı satış dosyasında 17.03.2011 tarihinde yapılan 2.açık artırmada 40 parsel sayılı taşımazın 1.850.000,00 TL bedel ile ...'ya satıldığı ve satışın kesinleşmesinden sonra, şikayetçi üçüncü şahsa İİK.nun 135.maddesi gereğince tahliye emri gönderildiği anlaşılmıştır.

İİK.nun 135/2.maddesi; "Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmez ise zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur" hükmünü içermektedir.

Anılan hükme göre, alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise "ihalenin kesinleşmesi üzerine" alıcı, satış memurluğundan, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.

Dairemiz tarafından oluşturulan son içtihatlar uyarınca, Üçüncü kişi, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde, taşınmazı, ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarihten önce yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. (m. 135/II). Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, ortaklığın giderilmesi davasından önce yapılmış resmi bir belge ile ispat ederse, (örneğin; kiracı olduğunu ortaklığın giderilmesi davasından önce tapuya şerh verilmiş ya da ortaklığın giderilmesi davasından önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse) Sulh Hukuk Mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.

Somut olayda, ortaklığın giderilmesi davası 06.08.2004 tarihinde açılmış olup; şikayetçinin dayandığı taşınmaz hisedarlarından ... hissesi üzerine ... lehine 10 yıllığına konulan kira şerhi 19.01.2005 tarih ve 383 yevmiye ile tapuya şerh düşüldüğünden İİK'nun 135/2.maddesinde belirtilen nitelikte bir belge olmadığı görülmüştür.

Bu durumda şikayetçi, ortaklığın giderilmesi davasında önce taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, İİK. nun 135/2.maddesinde yazılı nitelikte resmi bir belge ile ispat1ayamadığına göre, Sulh Hukuk mahkemesince şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir...)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, İİK’nın 135. maddesi uyarınca düzenlenen tahliye emrinin iptali isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, Malatya 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/15 satış dosyasında dava konusu ... sayılı taşınmazın davalılar tarafından ihaleyle satın alındığını, 10.05.2011 tarihinde muhtıra ile tahliye emri düzenlendiğini ve davacıya 11.05.2011 tarihinde tebliğ edildiğini, ... üzerinde bulunan, altından pasaj geçen otelden çevirme bir bina olduğunu, binanın bodrum ve giriş katının müvekkili tarafından yirmi beş yılı aşkın süredir kullandığını, müvekkilinin isticarında bulunan binanın sadece 40 nolu parsel üzerinde değil aynı zamanda 36 nolu parsel üzerinde bulunduğunu, davacının binayı kullanımının, binanın bodrum ve zemin katının tasarruf yetkisi olan ... ile yapılan kira sözleşmesi ve beş katının da davalılar ile 11.06.2003 tarihinde yapılan kira sözleşmesi ile olduğunu, sözleşmenin 19.01.2005 tarihinde 383 yevmiye numarası ile tapuya şerh verildiğini, müvekkilinin 36 ve 40 numaralı parseller üzerindeki binada bizzat davalılarla imzalanan sözleşme ile kiracı olarak bulunduğunu, işgalci olmadığını, tahliye isteyen taşınmaz maliklerinin aynı zamanda taşınmazın eski malikleri olduğunu, ayrıca Malatya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/558 E 2007/407 K sayılı kararı ile davacının bu taşınmazda kiracı olduğunun tartışmasız şekilde belirlendiğini davalıların talebinin iyi niyetli olmadığını belirterek Malatya 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/15 satış dosyasında İİK 135. maddesi uyarınca gönderilen 10.05.2011 tarihli tahliye emrine itirazlarının kabulü ile tahliye emrinin kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili, tahliye emri ile tahliyesi talep edilen taşınmazın 40 nolu parsel sayılı taşınmaz olduğunu, 40 nolu parsel ve üzerindeki binanın müstakilen ortaklığın giderilmesi davası sonucu satışına karar verildiğini, 40 nolu parsel üzerindeki binanın kiraya verilmediğini, mevcut olan kira sözleşmesinin hukuken geçerli olmayıp sakat doğmuş bir işlem olduğunu, pay ve paydaş çoğunluğunun söz konusu olmadığını, hukuken geçerli olmayan kira sözleşmesi ile kiralananın vasfı ve nevinin değişikliğe uğradığını, kira sözleşmesinin hileli olduğunu, 36 ve 40 nolu parsellerin birbirinden ayrı parseller olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, Malatya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/558 sayılı dosyasında davacının kiracı olduğunun fuzuli şagil sayılamayacağının kabul edildiği ve ecrimisil talebinin reddedildiği, davalılar tarafından davacıya gönderilen Ankara 6.Noterliğinin 23.10.2003 tarih ve 15050 yevmiye nolu ihtarnamede ve Beşiktaş Noterliğince düzenlenen ihtarnamede kira sözleşmesinin kabul edildiğinin ve 36 ve 40 nolu parsellerde yapılacak tadilata açıkça izin verildiğinin yazılı olduğu, davacının halen işletmekte olduğu mağazanın 36 ve 40 nolu parsellerin üzerinde olup bir bütün olarak kullanıldığı, binanın kullanım amacına, yapılan tadilata, birleştirmeye, kullanım şekline ve bir bütün olmasına göre 40 nolu parselden tahliyenin fiilen imkansız olduğu, birleştirmenin de noterde verilen muvafakate dayanılarak yapıldığı, davacı ile eski hissedarlardan ... arasında dava konusu 40 parselin bodrumdaki dükkanı için yapılmış yazılı kira sözleşmesi bulunduğu, ...'nun tapuda 6156/16500 hisseye sahip olduğu, yine bu hissenin üzerinde de davacı ... lehine tapuda 10 yıllık kira şerhi bulunduğu, davacının satış tarihinden önce taşınmazda eski kiracı olması nedeni ile tahliye emrinin İİK 135/2 maddesine aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 10.05.2010 tarihli tahliye emrinin iptaline dair verilen karar, davalının temyizi üzerine; Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde metni aynen yazılı olan karar ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararını davalı vekili temyize getirmektedir.

Hukuk Genel Kurulundaki görüşme sırasında, işin esasına geçilmeden önce; dava konusu ... sayılı taşınmazda ortaklığın giderilmesine ilişkin Malatya 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 27.09.2006 tarih 2004/822 E 2006/1048 K sayılı dosyası, tahliye emrinin bulunduğu Malatya 1.Sulh Hukuk Mahkemesi İzaleyi Şüyu Satış Memurluğunun 2010/15 Esas sayılı dosyası ve taraflar arasındaki işgal tazminatına ilişkin Malatya 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 08.11.2007 tarih 2005/558 E 2007/407 K sayılı kararın kesinleşme şerhi içerir onaylı örneğinin dosya arasında bulunmadığından incelenmesi için getirtilmesi ön sorun olarak değerlendirilmiş ise de yapılan görüşmede bu eksikliklerin giderilmesinin sonuca etkili olmadığı değerlendirilerek ön sorun oybirliği ile aşılmış ve işin esasının görüşülmesine geçilmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacının dava konusu taşınmazdaki kiracılık sıfatını somut olayda mahkemece hükme esas alınan deliller dikkate alındığında 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun (İİK) 135/2. maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispatlayıp ispatlayamadığı, buradan varılacak sonuca göre tahliye emrinin iptal edilip edilmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere; İİK’nın 135/2.maddesi; "Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmez ise zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur" hükmünü içermektedir.

Öyle ise davacı dava konusu taşınmazı, ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarihten önce yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmesi halinde tahliye emrinin iptaline karar verilecektir.

Somut olayda, davacının, dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu ortaklığın giderilmesi davasının dava tarihi olan 06.08.2004 tarihinden önce düzenlenmiş olan ve dosya içerisinde bulunan Beşiktaş 13.Noterliğinin 23.10.2003 tarih 15051 yevmiye numaralı "Muvafakatname" başlıklı belge ve Ankara 6.Noterliğinin 13.07.2004 tarih 15492 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ispatladığı anlaşıldığından tahliye emrinin bu gerekçe ile iptali gerekir.

O halde sonucu itibariyle doğru bulunan direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile onanması gerekmiştir.

S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçelerle ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 04.12.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.