Başka Amaçla Kullanılamayacağı Yazılı Dükkânda Ruhsat Sorunu Kiracıya Haklı Fesih Sağlamadı

MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2025/... E., 2025/2302 K.

Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, 15.01.2020 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğu taşınmazı kullanımına uygun hale getirmek için tadilat yaptığını, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı için yapı kullanma izin belgesi gerekmesi üzerine davalıya durumu bildirdiğini ancak sonuç alınamadığını, yapı kullanım izin belgesinin bulunmaması nedeniyle iş yeri ruhsatı alınamadığını, elektrik ve doğal gaz aboneliği yapılamadığını, kiralananın kullanım amacına uygun olmaması nedeniyle kira sözleşmesinin feshedildiğini, kiralananı kullanıma uygun, hazır ve elverişli olarak teslim yükümlülüğünü yerine getirmeyen davalı kiraya verenin kusurlu olduğunu ileri sürerek; kira sözleşmesi gereği yapılan 4.000,00 TL depozito ödemesinin, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraflar için 500,00 TL'nin ve mahrum kalınan kâr nedeniyle 500,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesi talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kiracının kiralananda yaptığı faydalı bir masraf olmadığını, davacının kira borcunu ödemeyerek temerrüde düştüğünü, kiralananın eksiksiz ve tam teslim edildiğini, depozito alacağı bulunmadığını, kâr mahrumiyeti talep edilebilmesi şartlarının da bulunmadığı savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 19.04.2022 tarihli kararıyla; kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacının dükkan olarak belirtildiği, kreş olarak kullanılmak üzere kiralandığı, belediyece tanzim edilen tutanaklarda onaylı mimari projesine aykırı imalatların tespit edildiği, mevcut haliyle yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesinin ve buna bağlı olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alabilmesinin mümkün olmadığı, kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli teslim etme ve sözleşme süresince de bu halde bulundurma yükümlülüğününü yerine getirmediği, kiralananın önemli ayıplarla teslim edildiği, kiraya verenin zarardan sorumlu olduğu, kira borcu bulunan davacının depozito bedelinin iadesini talep edemeyeceği, ancak yaptığı imalatlardan zorunlu ve faydalı imalatların bedelini talep edilebileceği davacının delillerini sunmaması nedeniyle kazanç kaybına ilişkin talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 500,00 TL'nin dava, 26.300,00 TL'nin ise ıslah tarihi olan 12.02.2022 tarihinden işleyecek yasal faizi birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 09.05.2024 tarihli kararıyla; dükkan vasfındaki kiralananın başka amaçla kullanılamayacağının kira sözleşmesinde yazılı olduğu, basiretli davranmakla yükümlü tacir olan kiracının kiralananın yapı kullanma izin belgesi bulunmadığını kira sözleşmesinin kurulduğu anda bildiğinin kabulü gerektiği, ayrıca kiralananın davacının kullanımında kaldığı süre boyunca davalıya gönderilen bir ayıp ihbarı bulunmadığı, zorunlu ve faydalı masraflar yönünden dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesinde ve davacının ödenmeyen kira bedellerinin bulunması nedeni ile depozito bedelinin iadesi talebi ile kâr kaybı talebinin reddinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V.BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Dairece verilen 09.05.2024 tarihli ilamla; İlk Derece Mahkemesince, kira sözleşmesinin davacı kiracı tarafından haklı nedenle feshedildiği ve kazanç kaybı talep etmekte haklı olduğu ancak hesaplama yapılmasını sağlayacak delillerin sunulmadığı gerekçesiyle talebin reddine karar verildiği halde, Bölge Adliye Mahkemesince davacının feshinin haklı nedene dayalı olmadığı, basiretli tacir gibi hareket etmediği, bu nedenle kazanç kaybı talebinin reddinin yerinde olduğu belirtilmek suretiyle kararın gerekçesi değiştirilerek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 353/1- (b) maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeni gerekçe ile yeniden davanın esası hakkında hüküm kurulması gerekirken istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuştur.

2.Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin özel koşullar kısmının (2.) maddesinde; "kiralanan dükkan dışında herhangi bir amaçla kullanılamaz" hükmüne yer verildiği, basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü bulunan davacı kiracının kiralananın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığını kira sözleşmesinin kurulduğu anda bildiğinin kabulü gerektiği, kiralananın davacının kullanımında bulunduğu 10 ay boyunca davacı tarafından davalıya gönderilen bir ayıp ihbarı bulunmadığı, sözleşmeden dönme hakkının kullanılmadığı, taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülemeyen mahiyette olan yeniliklerin taşınmaza değer kattığı, Mahkemece zorunlu ve faydalı masraflar yönünden dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesinde ve karar tarihi itibarı ile davacının ödenmeyen kira bedellerinin bulunması nedeni ile depozito bedelinin iadesi talebinin reddinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, davacının sözleşmeyi feshi haklı nedene dayanmadığından kâr kaybı talebinin bu gerekçe ile reddi gerektiği gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırımasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile faydalı ve zorunlu masraflar bedeli olarak 500,00 TL'nin dava, 26.300,00 TL'nin ise ıslah tarihinden işleyecek yasal faizi birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı hususunun sözleşmenin imzalandığı anda bilinmesi gerektiği ile basiretli davranma yükümlülüğü değerlendirmesinin hatalı olduğunu, deliller toplanmadan karar verildiğini, kira sözleşmesi imzalanmadan önce binanın iskan ruhsatı olduğunun belirtildiğini, belediyeden ön başvuru onayı alındığını ve basiretli davranma yükümlülüğünün yerine getirildiğini, davacının davalıya herhangi bir borcu kalmadığından depozito bedelinin iadesi gerektiğini, kira sözleşmesi haklı nedenle feshedildiğinden kâr kaybına hükmedilmesi ve davanın ispatlandığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshine dayalı kâr kaybı, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masraflar bedeli ve depozito bedelinin iadesi istemlerine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemesince; bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verilmesine, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiralananın dükkan niteliğinde olduğunun ve başka bir amaçla kullanılamayacağının belirtilmesi karşısında sözleşmenin feshinin haklı nedene dayanmadığının ve depozitonun iadesi koşullarının oluşmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunu 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.