Kira Arabuluculuğu Şartından Önce Açılan Kira Tespit Davası Usulden Reddedilemez

3. Hukuk Dairesi 2025/2978 E. , 2025/5081 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/4968 E., 2024/3237 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 26. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/465 E., 2024/18 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmiş,12.02.2025 tarihli ek karar ile kesin olan karara ilişkin verilen temyiz dilekçesinin usulden reddine karar verilmiştir.

Ek karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Dosya içeriğine göre; Bölge Adliye Mahkemesince verilen 25.12.2024 tarihli kararın kesin olduğundan bahisle temyiz dilekçesinin usulden reddine karar verilmiş ise de, davada talep edilen üç aylık kira tutarı toplamı 769.521,00 TL'nin Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile temyiz sınırı olan 544.470,00 TL’nin üstünde olduğu anlaşılmakla, temyiz talebinin reddine dair Bölge Adliye Mahkemesinin 12.02.2025 tarihli ek kararının kaldırılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının 02.01.2017 tarihli kira sözleşmesi ile davacıya ait .. Caddede 20... numaralı bağımsız bölümlerde yer alan taşınmazın kiracısı olduğunu, davalının ödemekte olduğu kira bedelinin çok düşük olduğunu, yeni kira dönemi başlangıcı olan 17.01.2023 tarihinden itibaren kira bedelinin arttırılması için Beyoğlu 35. Noterliğinin 14.12.2022 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihbarnamesinin keşide edildiğini ve işbu ihbarnamenin davalıya 15-16.12.2022 tarihlerinde tebliğ edildiğini, davalının kira artışını kabul etmediğini, ileri sürerek 17.01.2023 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin KDV hariç 256.507,00 TL olarak tespitini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davalının kira başlangıç tarihi olan 02.01.2017 tarihinden itibaren beş yıllık kira döneminde ödemelerini eksiksiz ve düzenli bir şekilde ödediğini, davanın yasal süre içerisinde açılmadığını, davacı tarafından sunulan emsallerin kabul edilemeyeceğini, eski kiracı sıfatında olduğundan Mahkeme aksi kanaate ise hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiş, dava da ise; dava tarihinden itibaren kira bedelinin 20.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 02.01.2017 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinin taraflarının tacir olduğu, kira sözleşmesinin ticari iş nedeniyle yapılan bir sözleşme olduğu, dava açılmadan önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesinin 2. fıkrasına göre arabulucuya başvurulmadığı gerekçesiyle, davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tarafların tüzel kişi tacir olduğu, 01.01.2019 tarihinden sonra konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında açılan davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı olduğu, davanın zorunlu arabuluculuğa tabi olması nedeniyle anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesinin gerektiği, davacının dava dilekçesine anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava açarken eklemediği, Mahemece dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; eldeki kira bedelinin tespiti davasının ticari dava olmadığını, aksi halde görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, dava tarihinde kira uyuşmazlıklarına ilişkin olarak arabuluculuğa başvuru şartı bulunmadığını, dava tarihinden sonra yürürlüğe giren kanunun uygulanmayacağını, karar gerekçesinin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

1.Dava tarihinde yürürlükte olan ve derece mahkemelerince karara dayanak yapılan 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (6102 sayılı Kanun) 5/A maddesi; "(1) Bu kanunun 4 üncü maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması davası şartıdır.

(2) Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren altı hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla iki hafta uzatılabilir." düzenlemesini, geçici 12. maddesi "(1) Bu kanunun dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümleri, bu hükümlerin yürürlüğe girdiği tarih itibari ile ilk derece mahkemeleri ve bölge adliye mahkemeleri ile Yargıtayda görülmekte olan davalar hakkında uygulanmaz." hükmünü içerir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun (6325 sayılı Kanun) 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren "Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk" başlıklı 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca "Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.” bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Yukarıdaki açıklamalar kapsamında eldeki dava değerlendirildiğinde, davanın açıldığı 02.03.2023 tarihi itibariyle 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi yürürlükte olmadığı gibi, dava konusu talep; kira bedelinin tespiti olmakla dava tarihinde yürürlükte olan 6102 sayılı Kanun 5/A maddesinde belirtilen "bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat" davası niteliğinde olmadığından, arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartı söz konusu değildir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; davanın esası incelenerek karar verilmesi gerekirken, arabuluculuk dava şartına tabi olduğundan bahisle davanın usulden reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.