Baz İstasyonu Kirasında Oybirliği Yoksa İmzalamayan Kat Maliki Kiracıdan Ecrimisil İsteyebilir

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2016/456 E., 2016/461 K.

ÖZEL DAİRE KARARI: Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 09.06.2016 tarihli ve

2016/589 Esas, 2016/9271 Karar sayılı BOZMA kararı

1. Taraflar arasındaki ecrimisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bakırköy 7. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnme kararı verilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi

4. Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin bilgi ve imzası haricinde diğer kat malikleri ..., ..., ... ve ... ile 06.06.2005 tarihinde aktedilen kira sözleşmesine dayanarak dava konusu İstanbul ili Bahçelievler ilçesi ... Köyü ... sayılı kat mülkiyetine tâbi anataşınmazın ortak alanı olan dördüncü kat hizasında dış cephesine baz istasyonu kurulmak sureti ile davalı tarafından tasarruf edildiğini, söz konusu tasarrufun müvekkili yönünden fuzuli işgal teşkil ettiğini, müvekkilinin haksız işgal tarihi ile bağımsız bölümü sattığı tarih olan 23.06.2011 tarihine kadarki dönem için ecrimisil alacağı talep etme hakkının doğduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 5.000,00 TL belirsiz ecrimisil alacağının işgal tarihinden itibaren faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 11.06.2013 tarihli dilekçesi ile talebini 9.832,88 TL olarak artırmıştır.

Davalı Cevabı

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, husumetin kira sözleşmesinde kiralayan sıfatı bulunan diğer kat maliklerine ait olduğunu, esas yönünden ise kira sözleşmesinin şahsi borç doğuran sözleşmelerden olmakla ödenmiş kiralardan payına düşenin diğer kat maliklerinden istenebileceğini, davacının 2005 yılından taşınmaz satışını yaptığı 23.06.2011 tarihine kadar geçen süre zarfında kullanıma itiraz etmeyerek zımnen muvafakat ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemenin Kararı

6. Bakırköy 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.04.2014 tarihli ve 2011/490 Esas, 2014/175 Karar sayılı kararı ile; davalı şirketin, davacı kat malikine karşı ileri sürebileceği sözleşmesel ilişkinin mevcut olmadığı, davacı kat maliki açısından davalı şirketin tasarrufunun fuzuli işgal mahiyetinde olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 06.06.2005 - 23.06.2011 dönemi için toplam 9.832,88 TL ecrimisil alacağının faiziyle birlikte davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine karar verilmiştir.

Özel Dairenin Bozma Kararı

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 09.06.2016 tarihli ve 2016/589 Esas, 2016/9271 Karar sayılı kararı ile; “…Dava, kat mülkiyetine tabi anataşınmazın ortak alanının kullanımından dolayı ecrimisil alacağı istemine yöneliktir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelere göre; kat mülkiyeti kurulu anataşınmazda davacı 9 nolu bağımsız bölüm maliki olup, bağımsız bölümünü 23/06/2011 tarihinde ...'a satmıştır. İhbar edilen kat malikleri ..., ..., ... ve ... ile davalı ...Ş. arasında anabinada baz istasyonu kurulmak üzere 06/06/2005 başlangıç tarihli beş yıllık kira sözleşmesinin imzalandığı, kira bedelinin yıllık 8000 TL olup iki yıllık kiranın peşin, geri kalanın yıllık peşin olarak ve TÜFE oranında yıllık kira artışı yapılmak üzere kira sözleşmesi yapıldığı, kiranın kiralayanlar arasında payları oranında alındığı anlaşılmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 16/1. maddesine göre, kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Ortak alanların kullanılmasından dolayı oluşan gelirden de tüm kat malikleri payları oranında yararlanacaktır. Anagayrimenkuldeki ortak alanın ihbar edilen kat malikleri tarafından kiraya verilerek kira gelirinin alındığı, davalı ...nin kiracı durumunda olduğu ve sözleşmede belirlenen kira bedelini ödediği, bu durumda sözleşmedeki edimini kiralayanlara karşı yerine getiren davalıya kira bedelinin ödenmesi konusunda husumet düşmeyeceği dikkate alınmadan, sözleşmedeki kiralayana yönelik olarak açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı

9. Bakırköy 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29.11.2016 tarihli ve 2016/456 Esas, 2016/461 Karar sayılı kararı ile; öncelikle anataşınmazın ortak alanlarının kullanımına yönelik olarak diğer kat malikleri ile yapılan kira sözleşmesinin hukuken geçerli olup olmadığı ve davacı yönünden bağlayıcı olup olmadığı hususunun tespiti gerektiği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 4. maddesine göre ana taşınmaza ait ana duvarların ortak yer niteliğinde olduğu, aynı Kanun'un 45. maddesine göre anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kat mülkiyetine tâbi anataşınmazın ortak alanının kullanımından dolayı ecrimisil alacağı istemine ilişkin eldeki davada; davacı dışındaki diğer kat malikleri ile yaptığı kira sözleşmesi uyarınca kat mülkiyetine tâbi taşınmazın ortak alanını kullanan ... İletişim Hizmetleri A.Ş'nin, fuzuli şagil olarak kabul edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre ecrimisil istemi ile davacı kat malikinin ... İletişim Hizmetleri A.Ş’ye husumet yönelterek dava açmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığını temelini oluşturan maddi olgunun öncelikle açıklanmasında yarar bulunmaktadır.

13. Dava konusu İstanbul ili Bahçelievler ilçesi ... Mahallesi ... sayılı anataşınmaz, beş katlı, beş daire, üç dükkan bir imalathaneli kargir apartman vasfı ile tapuya kayıtlıdır. Kat mülkiyeti kurulu anataşınmazda davacı 9 No.lu bağımsız bölüm maliki olup, adına kayıtlı bağımsız bölümü 23.06.2011 tarihinde dava dışı ...'a tapuda satış suretiyle devretmiştir.

14. Dosya içerisinde bulunan kira sözleşmesine göre, ihbar olunan kat malikleri ..., ..., ... ve ... ile davalı ...Ş. arasında binada baz istasyonu kurulmak üzere 06.06.2005 başlangıç tarihli beş yıllık kira sözleşmesinin imzalandığı, buna göre kira bedeli yıllık 8.000,00 TL olup iki yıllık kira bedeli peşin, geri kalanın yıllık peşin olarak ve TÜFE oranında yıllık kira artışı yapılmak üzere anlaşma sağlandığı, kira bedelinin kiralayanlar arasında payları oranında alındığı anlaşılmıştır.

15. Davacı vekili eldeki davada, kira sözleşmesinin müvekkili tarafından bizzat veya onun yetkilendirdiği vekil/temsilci vasıtası ile imzalanmadığını, bu nedenle davalı ...Ş'nin fuzuli şagil olduğunu ileri sürerek 23.06.2011 tarihine kadarki dönem için ecrimisil talebinde bulunmuştur.

16. 634 sayılı Kanun'un 4. maddesi: "Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer" hükmünü içermektedir.

17. Aynı Kanun'un 16. maddesi: "Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır" şeklindedir.

18. Yine aynı Kanun'un 45. maddesi: "Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir" şeklinde düzenlenmiştir.

19. Dolayısıyla 634 sayılı Kanun'un 4. maddesinin 1. fıkrasında ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirlenmesine olanak tanınmakla birlikte, maddenin a, b ve c bentlerinde sayılan yerler ve nesnelerin ortak yer sayılması Kanun gereği zorunludur. Aynı Kanunun 45. maddesinde ise, taşınmaz mülkiyetinin bağlı olduğu genel hükümlerin de gereği olan, bölünme işleminin ve mülkiyet devrinin tüm maliklerin oybirliğini gerektireceğine ilişkin kural yanında, bununla ilgili olmayan belli ortak yerlerin kullanılmasına da yer verilmiştir. Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin de tüm kat maliklerinin oybirliği ile kararlaştırılması gerekmektedir. Bu gibi yerlerin yönetim işlerinin tüm kat maliklerine yarar sağlamak amacıyla da olsa, oybirliği ile alınacak karara dayanması gerekir.

20. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde, ortak yerlerden olan anayapının dış duvarlarının kiralanması gibi önemli yönetim işleri konusunda kat malikleri tarafından oybirliği ile karar vermeleri gerektiğinden, kat maliklerinden bir kısmı ile imzalanan kira sözleşmesinin davacı kat malikine karşı ileri sürülemeyeceği, başka bir anlatımla davalı şirketin, davacı kat malikine karşı ileri sürebileceği sözleşmesel ilişkinin mevcut olmadığı, ayrıca anayapının ortak alanlarının kiralanmasına ilişkin kat malikleri kurulu kararı bulunmadığı, baz istasyonu kurulmasından elde edilen kira gelirlerinin kiralayan kat maliklerinin banka hesaplarına ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmakla davacı kat maliki açısından davalı şirketin tasarrufunun fuzuli işgal mahiyetinde olduğu sonucuna varılmıştır.

21. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında anataşınmazdaki ortak alanın ihbar edilen kat malikleri tarafından kiraya verilerek kira gelirinin alındığı, davalı şirketin kiracı durumunda olduğu ve sözleşmede belirlenen kira bedelini ödediği, sözleşmedeki edimini kiralayanlara karşı yerine getiren davalıya ecrimisil ödenmesi konusunda husumet düşmeyeceği, bu nedenle kararın bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

22. Hâl böyle olunca, direnme kararı usul ve yasaya uygun olup yerindedir.

23. Ne var ki, diğer temyiz itirazları yönünden inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.

IV. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Direnme uygun bulunduğundan, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440/III-1. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

22.10.2025 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.