Sözleşmedeki Hazine Payı ve Ortaklık Şartına Aykırılık Tahliye Sebebi Sayıldı

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2025/4173 E., 2025/2405 K.

DAVA TARİHİ: 18.03.2020

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma isteminin nitelik itibariyle reddine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; mülkiyeti ... Büyükşehir Belediyesine ait olup intifa hakkı 49 yıllığına müvekkiline verilen ... Sarayının 23.08.1999 tarihli kira ve yapım sözleşmesi ile 24.05.2021 tarihine kadar işletilmek üzere davalıya kiraya verildiğini, 25.09.2008 tarihinde imzalanan ek sözleşme ile sözleşme süresinin 01.11.2043 tarihine kadar uzatıldığını, sözleşme gereği ödemesi gereken kira bedellerini ödemeyen davalının mali yükümlülüklerini yerine getirmediğini, temerrüt ve akde aykırılıkların giderilmesine ilişkin 19.11.2019 tarihli ihtarname ile verilen sürelere rağmen aykırılıkların giderilmediğini ve temerrüdün oluştuğunu ileri sürerek; temerrüt ve akde aykırılık nedeniyle davalının kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davaya konu kira alacağını dava dışı malike açıkça ve yazılı olarak temlik eden davacının talep hakkı bulunmadığını, sözleşmenin feshi ya da taşınmazdan tahliyesini gerektiren herhangi bir neden bulunmadığını, davaya konu kira bedelleri başkaca davalara konu edilmiş olduğundan dava şartı eksikliği bulunduğunu, temerrüt nedeniyle verildiği iddia edilen süre akabinde hiçbir işlem yapılmayıp sonrasında icra takibi başlatılarak yeni bir süre verildiğinden ihtarnameden feragat edildiğini, bu nedenle yapılmış bir fesih bildirimi bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 25.05.2021 tarihli kararıyla; tesisin bütün teçhizat, mobilya, mefruşat, demirbaş eşyalarıyla davalıya kiralanması ve kira bedellerinin hasılat üzerinden ödenmesi nedeniyle taraflar arasında hasılat kirası ilişkisi olduğu, 19.11.2019 tarihli ihtarname ile kira bedellerinin ödenmesi ve sözleşmeye aykırılıkların giderilmesi için davalıya 60 günlük süre verilerek aksi halde tahliye davası açılacağı hususunun ihtar edildiği, 60 günlük süre dolduktan sonra başlatılan icra takibinde ödeme yapıldığı, davacının temerrüt nedeniyle tahliye talep edebileceği gerekçesiyle; davacının açtığı temerrüt nedeniyle tahliye davasının kabulüne, 23.08.1999 tarihli kira ve yapım sözleşmesi ile 25.08.2008 tarihli kira ve yapım sözleşmesi ek sözleşmesinin feshine, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 28.03.2024 tarihli kararıyla; davacı tarafça, Şubat 2018–Ekim 2019 dönemini kapsayan 21 aylık kira bedellerinin ödenmesi için davalıya 19.11.2019 tarihli temerrüt ihtarnamesini gönderdikten ve verilen yasal ödeme süresi dolduktan sonra, aynı alacak için 23.01.2020 tarihinde tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatıldığı, ödeme emrinin tebliği üzerine de davalı tarafından, yasal ödeme süresi içerisinde icra dairesine ödeme yapıldığı, davacı tarafından gönderilen temerrüt ihtarından sonra aynı alacak için takip başlatılmakla davalıya artık yeni bir ödeme süresi verildiği ve bu süre içerisinde de kira bedelleri ödendiğinden, icra takibinden önce davalıya gönderilen 19.11.2019 tarihli temerrüt ihtarnamesine dayanılarak tahliye kararı verilmesinin mümkün olmadığı, akde aykırılık olarak ileri sürülen sözleşmenin (8/1-d) maddesi uyarınca, %1'lik hasılat payı ödenmesine ilişkin hükmün sözleşmenin yapıldığı 1999 tarihinden itibaren hiç uygulanmadığı ve davacı Bakanlık tarafından da aradan geçen çok uzun süre içerisinde bu konuda hiç bir ihtilafın çıkartılmadığı, yaklaşık 20 yıl süreyle hasılat payına ilişkin sözleşme hükmünü uygulamayan davacının, 20 yıl sonra bu durumu sözleşmeye aykırılık olarak ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olup tahliye sebebi sayılamayacağı, yine sözleşmenin (12/g) maddesinde belirtilen davalı şirketin ortaklık yapısına ilişkin değişikliklerin, davalı şirketin yönetim kurulu kararı ile onanarak gerçekleştirildiği ve genel kurul toplantılarında ortakların bilgisine sunulduğu, davacı Bakanlığın da bu toplantılara katıldığı ancak bu konuda hiç bir itirazda bulunmadığı, davalı şirketin ortaklık pay ve yapısındaki değişiklikleri bilen ve uzun süre ses çıkarmayan davacının, bu değişiklikleri zımnen kabul etmiş sayılması gerektiğinden artık bu hususu akde aykırılık olarak ileri sürmesi mümkün olmadığı gibi, bu durum doğrudan taşınmazın kullanımı ile ilgili de olmadığından tahliye sebebi oluşturmayacağı, sözleşmenin (7/a) maddesindeki ihlalin ise ispatlanamadığı gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. BOZMA

1.Dairenin 21.05.2025 tarihli ilamıyla; davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, 23.08.1999 tarihli kira sözleşmesinin "Kira ve Mali Yükümlülükler" başlıklı (8/II) maddesinde yer alan; ''UKTAŞ tarafından UKM ve FSS’nin işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hasılattan Hazine’ye 02.11.2004 tarihinden sonra %1 pay ödenecektir. Hasılata; tahsis olunan arazi üzerinden kurulan işletmelere ait tahakkuk eden her türlü mal ve hizmet satış bedelleri ile yapılan kiralamalar dahildir. Yıllık hasılatı gösteren beyanname 01.06.1994 tarih ve 3568 sayılı Kanuna göre yetkili kılınan Yeminli Mali Müşavirliklere tasdik ettirilir. Bu pay, bilanço dönemini takip eden Mayıs ayı içinde yatırılır." açık düzenlemeye rağmen, davalı tarafça ödeme savunmasında bulunulmadığı gibi Hazine payının ödenmediği hususununda açıkça belirtildiği, 25.09.2008 tarihli ek sözleşmede imza tarihine kadar sözleşmeden doğan yükümlülüklerin davalı tarafça yerine getirildiği hususu kabul edilmiş ise de, bu açıklamanın 25.09.2008 tarihine kadar olan geçmiş borçlardan ibra şeklinde yorumlanabileceği, bu tarih itibariyle sözleşme hükümleri aynen geçerli olmakla, davalının kiralananın işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hasılattan Hazineye %1 pay ödemesi gerektiği, hiç ödenmemiş ve bu konuda talepte bulunulmamış olmasının bu haktan vazgeçildiği anlamı taşımayacağı, kaldı ki aynı sözleşmenin (2.) maddesinde açıkça 01.09.1999 tarihli mevcut sözleşmede yer alan ve Hazineye ödenmekle yükümlü olunan meblağlara ilişkin hükümlere aynen riayet edileceği hükmüne yer verildiği, yine sözleşmenin (12/g) maddesine aykırılık olarak iddia edilen ortaklık payı sınırlandırılmasına ilişkin hükme uygun davranılmadığı hususunun davalı tarafça açıkça ikrar edildiği, bu hususta davacı tarafça, davalı şirket genel kurulunda ibra yönünde oy kullanmak veya yönetim kurulunda itirazda bulunmamak gibi davranışlarının, mevcut sözleşme hükmüne açık aykırılık karşısında, davalı şirket nezdinde korunmaya layık ve esaslı bir güven oluşturacak özellikte olmadıkları, bu nedenle örtülü biçimde kurulmuş bir ibra yahut tadil sözleşmesinden bahsedilemeyeceği gibi davacının sözleşmeyi feshi talebinin de hakkın kötüye kullanımı teşkil etmeyeceğinin kabulü gerektiği, kaldı ki yine 25.09.2008 tarihli son ek sözleşmenin 4. maddesinde; davalının sermaye yapısının 01.09.1999 tarihli sözleşmenin (12/g) maddesinde öngörülen yapıya dönüştürüleceği hususunun da ayrıca ve açıkça hükme bağlanmış olması karşısında, tarafların söz konusu hükümlerin yürürlükte olduğu ve davalının bu borçları ifa ile yükümlü olduğu hususunda açık irade beyanlarını ortaya koyduklarının kabulü gerektiği, davacının akde aykırılık nedeniyle tahliye istemi yönünden, bahsi geçen Hazine payı ödenmesi ve ortaklık pay oranlarına ilişkin düzenlemelere ilişkin sözleşmenin (8/II) ve (12/g) maddelerine aykırılık oluştuğunun kabulü ile kiralananın tahliyesi yönünde davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğinden bahisle karar bozulmuştur.

2. Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının ikinci talebi olan akde aykırılık nedenine dayalı tahliye davasının kabulüne karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği iddia edilen hususların doğrudan kiralananın kullanımıyla ilgili olmadığını, sözleşmede öngörülen "hasılat payı"nın açıkça ve tarafların bilinçli iradeleriyle kiralananın kullanımı karşılığı öngörülen kira bedelinden ayrık, bağımsız şekilde öngörüldüğü, kiralananın kullanımıyla ilgisiz bulunduğu aykırılık iddiasının hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğunu, kiraya verenin hiçbir zaman talep etmediği sözleşme hükmünün, güncel durumda da uygulanmaması yönündeki beklenti ve zımni iradi mutabakatın müvekkili şirketin ibra edildiği anlamına geleceğini, davacının müvekkilinin yönetiminin etkili ve güçlü bir parçası olduğunu, davacının iddia ve taleplerinin çelişkili davranma yasağına aykırı olduğunu, kira bedeli ödenmesi dışında edim yükümlülüğü yüklenemeyeceğini, hasılat payı ödenmediğinden bahisle tahliye kararı verilemeyeceğini, yargılama süresince verilen karar ve gerekçelerinin çelişkili olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık; temerrüt, olmadığı takdirde sözleşmeye aykırılık nedenine dayalı tahliye istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemesince uyulan bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verildiğini bozma ilamına uyulması ile kesinleşen ve davacı lehine usuli kazanılmış hak oluşturan kısımlara yönelik temyiz itirazlarının yeniden incelenemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.