Pandemi Öncesi Kiralanan Kantinde Uyarlama Kabul Edildi, Sonra Kiralanan Büfede Reddedildi

3. Hukuk Dairesi 2025/4215 E. , 2026/1594 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/... E., 2025/1867 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 13. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/... E., 2023/438 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 05.12.2018 tarihli ve 3 yıl süreli kantin kira sözleşmesi ile 07.08.2020 tarihli ve 3 yıl süreli büfe kira sözleşmesi devam ederken, ortaya çıkan ... ... nedeniyle davacı kiracı tarafından davalıya gönderilen 11.09.2021 tarihli ihtar sonrasında mücbir sebebe dayalı olarak kira sözleşmesinin askıya alındığını, kira borçlarının ertelendiğini, üniversitelerin normal şekilde eğitime döndüğü 2021 yılı Eylül ayı döneminden itibaren davalı tarafından gönderilen yazı ile kira bedellerinin 15.12.2021 tarihine kadar ödenmesinin ihtar edildiğini, ayrıca doğal gaz bedeli 12.519,07 TL'nin ödenmesinin de bildirildiğini ve davalı tarafça toplam 130.355,07 TL alacak talep edildiğini, 23.06.2020-23.09.2021 arası dönemde ... kampüsünün tamamen kapalı kaldığını ileri sürerek; ifa imkansızlığı sebebiyle kira ve doğal gaz borçlarından sorumlu olmadığının tespitine, olmadığı takdirde sözleşmenin uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; pandemiden kaynaklı kısıtlamaların 01.06.2020 tarihinde sona erdiğini, davacının dava tarihi öncesi döneme ilişkin menfi tespit veya uyarlama talebinde bulunmasının yerinde olmadığını, kısıtlama olmadığı halde işyerinin kapalı tutulması halinde ... sorumlu olmayacağını, yurtlarda öğrencilerin kaldığını ve dışarıdan mezun ve misafir girişi bulunduğunu, ... kira gelirlerinin genel bütçeden alınan ödenekten mahsup edildiğini, gelirlerden idari tasarruf ile vazgeçmesinin mevzuat gereği mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; büfe kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 07.08.2020, süresinin 3 yıl olduğu, pandemi başladıktan sonra imzalanan sözleşme bakımından öngörülemeyen bir durum bulunmadığından uyarlamanın koşullarının oluşmadığı, kullanılan doğal gaz bakımından talep edilen bedelin uyarlamaya konu olmayacağı, alınan bilirkişi raporu ile pandemi kapsamında alınan tedbirlerin davacının %98,31 oranında gelir kaybına neden olduğunun belirtildiği, olağanüstü ve öngörülemeyen sebebe dayalı olarak kantin kira sözleşmesi bakımından uyarlama koşullarının oluştuğu, bununla birlikte kiraya verenin salgından hiç etkilenmediğinin düşünülemeyeceğini, meydana gelen kaybın yarı yarıya üstlenilmesinin hakkaniyete uygun düşeceği ve kira bedelinden %49,15 oranında indirim yapılması gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile davacının 43.151,73 TL borçlu olmadığının tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 05.12.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ... merkezi derslik binasında bulunan 157,81 m²’lik kantinin, 07.08.2020 başlangıç tarihli sözleşme ile ... ısı merkezi önündeki 15 m²’lik büfenin davacıya kiraya verildiği, davacının dava konusu kantin ve büfenin çalıştırılamadığı dönemde hiç bir gelir elde edilememesine dayalı olarak 23.06.2020-23.09.2021 arası dönemde tahakkuk eden kira borcu nedeniyle borçlu olmadığının tespitini, olmazsa 23.06.2020-23.09.2021 arası dönem için kira bedelinin "0" TL olarak uyarlanmasını talep ettiği, pandemi nedeniyle alınan tedbirler ile sokağa çıkma yasaklarının uygulanması nedeniyle salgın hastalık sürecinin önceden öngörülemeyen, olağanüstü bir durum ortaya çıkardığı ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi kapsamında sözleşmenin uyarlanması koşullarının oluştuğu, konusunda uzman bilirkişiden alınan rapor ile davacı şirketin ciro ve gelir kaybının tespit edildiği, dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmesinin ve zararın taraflara yarı yarıya paylaştırılmasının yerinde ve taraflar lehine hükmedilen vekalet ücretinin karar tarihindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine uygun olduğu, büfeye ilişkin sözleşmenin pandemi ile ilgili tedbirlerin alınmasından sonra imzalanması, doğal gaz bedelinin ise davacı tarafın kullanımına dayalı olması nedeniyle bu yönlere ilişkin talebin reddinin usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; okulun 2021 yılı Ekim ayına kadar kapalı olduğunu, bu ayın da uyarlamaya dahil edilmesi gerektiğini, ciro kaybına tarafların eşit oranda katlanmasının adil olmadığını, hiç kira alınmaması gerektiğini, ... Bakanlığına bağlı kantinler için uygulanan formül uygulandığında kiranın 0 TL olması gerektiğini, okul kapalıyken hiç satış olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; sözleşme süresi dolduğundan hukuki yarar bulunmadığını, menfi tespit ve hukuki yararın bir arada dinlenemeyeceğini, davacının yararlandığı avantaj ve desteklerin değerlendirilmediğini, vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını, davanın reddi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, pandemi döneminde tahakkuk eden kira ve doğal gaz bedelinden borçlu olmadığının tespiti, aksi halde kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, pandemi nedeniyle alınan tedbirlerin önceden öngörülemeyen ve olağanüstü bir durum ortaya çıkarmasına, somut olayda uyarlama koşullarının bulunması nedeniyle; hükme elverişli bilirkişi raporuna dayalı olarak, sözleşmedeki edim dengesi gözetilmek suretiyle hüküm kurulmasının yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.03.2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.