Pandemide Otel Kirası Uyarlanabilir, Ancak Dava Tarihinden Önceki Kira İndirilemez

3. Hukuk Dairesi 2023/5655 E. , 2024/3726 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1432 E., 2023/2093 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/1643 E., 2023/749 K.

Taraflar arasındaki uyarlama davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, 25.01.2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait taşınmazı otel olarak kullanmak üzere kiraladığını, pandemi nedeniyle getirilen iş yeri açma kısıtlamaları ile uluslararası ve ulusal seyahat ve turizm kısıtlamaları nedeniyle kira bedellerinin ödenemez hale geldiğini, aylık kira bedelinin 81.893,54 TL olduğunu, pandemi sürecinde kira bedelinin 40.000,00 TL olarak alınması için davalı tarafa müracaat etmiş ise de bu talebinin reddedildiğini, müvekkilinin pandemi süreci içerisinde kısıtlamalar devam ederken kirayı ödemesinin mümkün olmadığını ileri sürerek; pandemi süresince aylık kira bedelinin 01.05.2020 tarihinden itibaren 40.000,00 TL olarak veya Mahkemenin uygun göreceği bir bedele uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira artış oranlarının, kiralananın durumu, konumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlendiğini, davacının 2020 Temmuz ayına kadar kira bedellerini ihtirazi kayıt koymadan ödediğini, geriye etkili uyarlama talebinde bulunmasının yasal olarak mümkün olmadığını, davacının sözleşme süresinin bitimine 1 aydan daha az bir zaman kalmış iken uyarlama talep etmesinin dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; sözleşme şartlarının pandemi nedeniyle temelinden çöktüğünü, bilirkişi raporlarında müvekkilinin cirosunun düştüğünün belirlendiğini, pandemi gerçeğinden, aylarca otellerin kapatılmış olmasından, seyahat yasaklarından ve bunların oluşturacağı ifa güçlüklerinin göz ardı edildiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın otel olarak kullanıldığı, pandemi nedeniyle kısmi ve tam kapanma tedbirlerinin uygulanması, uluslararası seyahatlerin kısıtlanması veya durdurulması ile iç ve dış turizmin önemli ölçüde sekteye uğradığı, salgın sürecinden davacı kiracının faaliyete bulunduğu turizm-otelcilik alanının doğrudan etkilendiği, bu dönemle sınırlı olmak üzere kira parasının uyarlanması gerektiği, en son aylık kira bedelinin (2020 yılı Nisan ayı) 81.893,54 TL olarak ödendiğinin uyuşmazlık konusu olmadığı, bilirkişi raporlarına göre davacının 2020-2022 yılları arasında önemli ölçüde ciro ve dolayısıyla gelir kaybına uğradığı, 01.05.2020 tarihinden tüm tedbirlerin kaldırıldığı ve normalleşmenin başladığı 01.07.2022 arasında geçerli olmak üzere davacının ödeyeceği aylık kira parasının uyarlanması gerektiğinden bahisle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile 01.05.2020 ile 25.01.2021 tarihi arasında geçerli olmak üzere aylık kira parasının 50.000,00 TL+KDV olarak uyarlanmasına; uyarlanan kira parasına 25.01.2021 tarihinden 01.07.2022 tarihine kadar kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü (16.)maddesinin uygulanmasına devam edilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davacının pandemi nedeniyle gelirlerinde önemli ölçüde bir düşüş olmadığını, bilirkişi raporunun hatalı değerlendirildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138 inci maddesi,

2. Dairemizin emsal niteliğindeki 01.11.2022 tarihli ve 2022/2200 E., 2022/8401 K. sayılı ilamı.

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçe ve pandemi nedeniyle, alınan idari yasak ve tedbirlerin etkin olduğu dönemle sınırlı olmak üzere kira bedelinin uyarlanması koşullarının oluştuğu anlaşılmakla, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. İlke olarak her dava, açıldığı tarihteki fiili ve hukuki sebeplere göre hükme bağlanır. Bu itibarla, Bölge Adliye Mahkemesince; dava tarihinden geriye dönük olarak doğmuş kira alacağının indirilmesi şeklinde uyarlama istenemeyeceği gözetilerek, dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde uyarlama kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesinin kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.