Kiracılığı Kabul Eden Yeni Malikin Ecrimisil Talebi Kira Alacağı Olarak İncelenmeli

MAHKEMESİ: İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 35. HUKUK DAİRESİ

İLK DERECE

MAHKEMESİ: ......

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf isteminin esastan reddine dair verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; dava konusu taşınmazın 1/3 hissesini 19/01/2007 tarihinde ihaleden satın alarak malik olduğunu, 05/01/2016 tarihli ihtar ile davalıya, taşınmazda malik olması nedeniyle kira bedellerinin kendisine ödenmesini bildirdiğini, davalının ödeme yapmadığı gibi taşınmazda fuzuli şagil olarak faaliyetini sürdürdüğünü ileri sürerek; ihale ile satın alınma tarihinden dava tarihine kadar, keşif sonucu tespit edilecek aylık ecrimisil bedellerinin dönem sonlarından itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 05/04/2021 tarihli dilekçesi ile dava değerini 50.000TL'den 250.000TL'ye artırmıştır.

Davalı; dava konusu taşınmazda fuzuli şagil olmayıp dava dışı ... ... ile aralarında noterde düzenlenen 15/11/2011 başlangıç tarihli 3+2 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu ve tapunun son halinde adı geçenin 2/3 hisseye malik olduğunu, davacı tarafça gönderilen ihtar akabinde kira bedelinin 1/3'ünün tevdi mahalli tayini ile belirlenen banka hesabına ödediğini, kaldı ki davada hangi aylara ilişkin ecrimisil talep edildiği açıkça belirtilmediğini beş yılı aşan kısma ilişkin kira alacağının zamanaşımına uğradığını, davacı tarafça aleyhine kiracılık sıfatının tespiti davası açıldığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Davanın açıldığı Büyükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesince; davalının dayanmış olduğu kira sözleşmesinin davacı açısından geçerli olup olmadığının sulh hukuk mahkemesince değerlendirilmesi gerektiğinden bahisle davanın usulden reddine karar verilmiştir.

Tarafların kararı temyiz etmemesi üzerine, dosyanın gönderildiği Büyükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesince; Asliye Hukuk Mahkemesince taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisinin varlığının saptanması halinde davanın reddedilmesi, aksi halde ecrimisil yönünden bir karar verilmesi gerektiğinden dava konusu olayda görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesiyle, davanın usulden reddine; görev uyuşmazlığının çözümü için dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 27/02/2020 tarihli ve 2019/2170 Esas 2020/509 Karar sayılı kararıyla; davacının, davalıyı kiracı olarak kabul edip noterden kira bedellerini ödemesi için ihtarname gönderdiği, davalının ise taşınmazda icra satışından önceki malik ile yapmış olduğu kira sözleşmesine dayandığı ve davacının payına düşen 1/3 oranındaki kira bedelini tevdi mahalli belirlenerek yatırdığı, davacının TBK'nın 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği, davalının dayanmış olduğu kira sözleşmesinin davacı açısından geçerli olup olmadığının Sulh Hukuk Mahkemesince değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle, uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerektiğinden bahisle, Büyükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin yargı yeri olarak belirlenmesine karar verilmiştir.

Görevli Büyükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; davacının, davalıyı kiracı kabul ederek ihtarname gönderdiği, yine kiracılık sıfatının tespiti davası açtığı; davalı tarafın önceki malik ile yaptığı kira akdine dayandığı, kira bedellerini tevdi mahalline yatırdığı, davacının davalıyı hem kiracı olarak kabul edip hem de ecrimisil talep etmesinin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; kira sözleşmesinde, sözleşmenin varlığını ispat külfetinin kiraya verene, kira bedelinin ödendiğini ispat külfetinin kiracıya ait olduğu, davalı kiracının dava konusu taşınmazda kiracı olarak bulunduğu TBK'nın 310. maddesi gereğince kiralananın payını devralan davacının sözleşmenin tarafı haline geldiğinden mülkiyet hakkına karşılık gelen kira parasını talep ve dava hakkı bulunduğu; haksız işgal tazminatı talep edemeyeceğini, kira bedeli tevdi mahalline yatırıldığından talep konusu kira bedellerini yeniden isteyemeyeceği, tevdi mahalline yatırılan paraların kendi payına karşılık gelen kısmının ödenmesini kararın veren mahkemeden isteyebileceği gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2)Davalı ile dava dışı ... ... arasında 15/11/2011 başlangıç tarihli ve 3+2 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı, taşınmazın 1/3 hissesini 19/01/2007 tarihli açık artırma ile ihaleden satın almış olup, dosya arasında bulunan tapu kaydına göre de 17/11/2014 tarihinde davacı adına cebri satış yapıldığı anlaşılmaktadır. Hemen belirtmek gerekir ki, kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmez. Bir kişi başkasına ait bir taşınmazı da kiraya verebilir. Ancak, kiraya veren malik değilse kiraya verebilmek için akdi veya yasal bir yetkisinin bulunması zorunludur. Aksi halde, maliki bağlayan bir kira sözleşmesinden söz edilemez.

Somut olayda; davacı tarafça 21/11/2014 tarihli ihtar ile davalıya, taşınmazın 1/3 hissesini 17/11/2014 tarihinde satın alarak yeni malik olduğu, kiracısı bulunduğu taşınmazın 1/3 hissesine karşılık gelen kira parasının belirtilen hesaba ödenmesi gerektiği bildirilmiş; yine bölge adliye mahkemesinin karar gerekçesinde, davacı tarafça davalı aleyhine açılan ve derdest olduğu belirtilen, tevdi mahalline yatırılan kira bedellerinde hak sahibi olduğunun tespiti ile kira parasının tarafına ödenmesi talepli davada, kira sözleşmesine halef olduğunu bildirerek talepte bulunduğu görülmüştür.

Maddi olayları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelendirme yapmak ve uygulanacak kanun maddelerini belirlemek hakime aittir.(6100 sayılı HMK m.33).

Dava dilekçesinde anlatılan maddi vakıalar doğrultusunda ilk derece mahkemesinin, davacının davalının kiracılığını kabul ettiği yönündeki tespiti yerinde ise de, davacının ecrimisil talebinin kira alacağına ilişkin olduğunun gözetilmemesi doğru görülmemiştir.

Hal böyle olunca, ilk derece mahkemesince yapılacak iş; iddianın ileri sürülüş sebebine göre, davacının talebinin kira alacağına ilişkin olduğu gözeterek davanın esasını incelemek ve hasıl olacak sonuca göre kira alacağına hükmetmek olmalıdır.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 08/06/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.