Eski Malike Yapılan Sebebi Kanıtlanamayan Ödemeler Yeni Malikin Kira Alacağından Düşülmedi

MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2025/12 E., 2025/13 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: KDZ.Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2015/480 E., 2022/1787 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar/karşı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı şirketin kiracı konumunda olduğu taşınmazı dava dışı kiraya veren şirketten 28.02.2013 tarihinde satın alan davacının 27.03.2013 tarihli ihtarnamesi ile durumu bildirdiğini, kira bedelinin aylık 18.020,00 TL+KDV ( 21.263,00 TL) olduğunu, davalının 12.04.2014-12.05.2015 tarihleri arası döneme ilişkin kira bedelini ödemediğini ve kira alacağının tahsili için aleyhine başlatılan takibe haksız itiraz ettiğini, kira sözleşmesini müşterek ve müteselsilen kefil olarak imzalayan diğer davalıların da kira borcundan sorumlu olduğunu ileri sürerek; 276.419,00 TL kira alacağının 12.04.2014 tarihinden itibaren işleyecek aylık gecikme faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP ve KARŞI DAVA

Davalılar vekili; dava dışı şirketle imzalanan kira sözleşmesine istinaden 2012 yılında 290.350,00 TL nakit havale ve 189.600,00 TL tutarında çek ile 2013 yılında 195.000,00 TL tutarında çek olmak üzere toplam 674.950,00 TL ödeme yaptığını, dava dışı önceki kiraya verene yapılan ödemenin kira bedelinden fazla olduğunu, bu nedenle davacıya herhangi bir kira borcu bulunmadığını savunarak, asıl davanın reddini istemiş, karşı davasında ise; şirketin kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar ile taşınmazda bulunan kusur ve ayıplar nedeniyle iskan izni alınamadığı için taşınmazı erken tahliye etmek zorunda kaldığını ileri sürerek; uğradığı zarara karşılık şimdilik 100,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının tarafı haline geldiği kira sözleşmesinin (5.) maddesi uyarınca 12.04.2012-12.04.2014 dönemi kira bedelinin önceki malike peşin olarak ödendiği, 12.04.2014 tarihi sonrasındaki kira dönemine yönelik ödemeler yönünden bildirim yükümlülüğünün yerine getirildiği, dava dışı eski malike kira sözleşmesinde belirtileni aşar şekilde yapılan ödemelerin ödeme sebebinin davalı tarafından ispat edilemediği, bu kapsamda yapılan yapılan hesaplama uyarınca davacı şirketin davaya konu 12.04.2014-12.05.2015 dönemi için kira alacağının 234.260,00 TL olduğu, belirli olan vade tarihinden itibaren sözleşmede faiz oranı kararlaştırılmadığından yasal faiz yürütülmesi gerektiği; karşı davada yapılan keşifte belirlenen lokal tadilatların zorunlu ve faydalı masraflar olarak nitelendirilemeyeceği, davalı şirketin zorunlu ve faydalı masrafları ispat edemediği, basiretli davranmakla yükümlü tacir olan kiracının, kira sözleşmesini imzalamadan önce kullanım amacına uygun olarak gerekli araştırmayı yapması gerektiği, kira sözleşmesinin başlangıcında kiralananda gizli bir ayıp bulunmadığı, kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olan kiracının feshi haklı sebebe dayanmadığından kâr kaybı isteminin reddi gerektiği gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulü ile 234.260,00 TL'nin 12.04.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsiline, fazlaya ilişkin talebin ve karşı davanın reddine karar verilmiş; karar, davalılar/karşı davacılar vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 12.04.2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu, kiralananın 09.10.2015 tarihinde tahliye edildiği, asıl davaya konu 12.04.2014-12.05.2015 tarihleri arası kira alacağının ödendiğinin ispat edilemediği, faydalı zorunlu masraf bakımından zenginleşenin eski malik olduğu, yeni malikten eski malik döneminde kiralanana yapılan masrafların talep edilemeyeceği, gerekçenin düzeltilmesi gerektiği, yasal koşulları oluşmadığından kazanç kaybı tazminatı talebinin reddi gerektiği gerekçesiyle; asıl davaya yönelik istinaf başvurusunun esastan reddine, karşı davaya yönelik istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden karşı davanın reddine karar verilmiş; karar davalılar/ karşı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar/karşı davacılar vekili; iskan izni alınmış olmasının kiralananın kullanılabilmesi için zorunlu olduğunu, iskan izninin bulunmaması ve sözleşmenin devamı sırasında da alınmaması nedeniyle zararlarının tazmini gerektiğini, bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, makul süre kazanç kaybına hükmedilmesi gerektiğini, eski malike yapılan fazladan ödemelerin mahsubu gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık; asıl davada kira alacağının tahsili, karşı davada ise masraf alacağı ve kâr kaybı tazminatı istemlerine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, kiralananı satın alarak sözleşmeye taraf olan yeni malikin bildirimi sonrası kira sözleşmesi uyarınca muaccel olan kira bedelinin ödendiğinin ispat edilmemesine, karşı davada masraf istemi ile sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği ispat edilemediğinden kâr kaybı tazminatı talebinin reddine bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre, davalılar/karşı davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.