Ayıp İhbarını ve Tahliyeyi Kanıtlayamayan Kiracının Kâr Kaybı ve Masraf Talebi Reddedildi

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/774 E., 2023/786 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/89 E., 2020/941 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalılardan ...'den 01.02.2018 tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile düğün salonu kiraladığını, davalılardan...'in yüklenici olup kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine düşen taşınmazı diğer davalılara devrettiğini, sözleşmenin...'in bilgisi dahilinde düzenlenerek kiralananın müvekkiline teslim edildiğini, sözleşmede iskan ruhsatının en geç 30.10.2018 tarihinde alınacağı, iskanın alınmamasından kaynaklanan her türlü zarardan kiraya verenin ve yüklenicinin sorumlu olacağının kararlaştırıldığını, sözleşmeye güvenen müvekkilinin kaba inşaat olarak kiraladığı taşınmaza yaklaşık 1.000.000,00 TL masraf yaparak düğün salonu olarak kullanılabilir ve işletme ruhsatı alınabilir hale getirdiğini, 2019 yılı düğün dönemi için erken rezervasyonlar almaya başladığını ancak davalı yüklenici...'in sözleşmenin imzalanmasından sonra binadaki çalışmayı durdurduğunu ve iskan ruhsatı alamadığını, sözleşme tarihinden 2 yıl kadar süre geçtiği halde binanın halen kısmen inşaat halinde olduğunu, iskan ruhsatı alınamadığı için çalışma ruhsatı da alınamadığından ve salonun işletmeye açılamadığını, elektrik, su ve telefon bağlantısının yapılamadığını, düğün yapmaya uygun olmayan şantiye elektriği kullanıldığını, erken rezervasyonlardan bir kısmının müşteriler ile görüşülerek iptal edildiğini, iptali kabul etmeyen müşterilerin ise düğünlerin yapıldığını ancak zarar ettiğini, davalılar sözleşme ile üstlendikleri edimlerini yerine getirmediklerinden işletmenin faaliyete geçirilemediğini, mahrum kalınan kâr dahil müspet zararının tespit edilerek hüküm altına alınması gerektiğini ileri sürerek; iskan ruhsatının alınmamasından kaynaklanan tüm zararın bilirkişi marifetiyle tespit edilmesini, tespit edilen bedelin işletilecek ticari faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 27.02.2020 tarihli duruşmada, dava konusu yerin dava tarihinden sonra da kullanılmaya devam edildiğini, iskan olmaması nedeniyle tam olarak faaliyet gösterilemediğini, düğünler tam yapılamadığından talebin mahrum kalınan kâra ilişkin olduğunu, faydalı masrafların da tahsilini talep ettiğini bildirmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davalı ...'in hem kira sözleşmesinde taraf olmaması hem de davacıya karşı bir yükümlülüğü bulunmaması nedeniyle husumet itirazında bulunduklarını, kiralananın 01.02.2018 tarihinden bugüne düğün salonu olarak fiilen kullanıldığını, iskanın alınmamasında müvekkillerinin kusuru bulunmadığından sorumlu tutulamayacaklarını, yapılan imalatlara karşılık 01.02.2018- 31.12.2018 tarihleri arasında kira bedeli alınmaması hususunda tarafların anlaştıklarını, davacının 31.01.2019 tarihinde kiralananı tahliye edeceğini taahhüt ettiği halde tahliye etmediğini, hem tahliye taahhüdüne dayalı hem de temerrüt nedeniyle tahliye davasının devam ettiğini, yapıldığı iddia edilen masrafların da fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafça, kiralanana iskan ruhsatı alınamamasından kaynaklı düğün yapılamadığı ve bu ayıp nedeniyle kâr kaybı olduğu hususunda davalıya ihtarname gönderilerek sözleşmenin feshi yoluna gidilmediği ve kira ilişkisinin devam ettiği, davacının ticari defterlerinde yer alan kâr tutarından daha fazla kâr mahrumiyeti bulunduğuna ilişkin iddianın iskan ruhsatı alınamadığı için iptal edilmek zorunda kalınan rezervasyona ilişkin sözleşme suretleri dosyaya sunulamadığından talep edebilecek kar kaybının hesaplanamadığı, ayrıca dava konusu kiralananın henüz tahliye edilmediği anlaşıldığından faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin de talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; binanın iskan ruhsatı olmadığından çalışma ruhsatı alınamadığını, ruhsat alınamaması nedeniyle erken rezervasyonların iptal edildiğini, devam eden aylarda yeni sözleşme yapılamadığını, davalı tarafın kusuru nedeniyle düğün salonunun işletmeye açılamadığını, mahrum kalınan kâr dahil müspet zararından davalı tarafın sorumlu olduğunu, davadaki talebin yanlış nitelendirildiğini, sözleşmede edimin ifası bakımından süre belirlendiğinden ayrıca ihtara gerek bulunmadığını, 09.01.2019 tarihinde ihtar gönderildiğini, Mahkemeye de ibraz edildiği halde bu hususun ret gerekçesi yapılmasının doğru olmadığını, 15.06.2020 tarihli bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi ekinde iptal edilen sözleşme örneklerinin dosyaya ibraz edildiğini ancak talebinin iptal edilen sözleşmelerden ziyade işletmenin faaliyete geçirilmemesi nedeniyle yeni sözleşme yapılamamasından kaynaklanan zarara ilişkin olduğunu, Mahkemece benzer düğün salonlarının ortalama gelirlerinin bilirkişi marifetiyle tespit ettirilip zarar miktarının tespiti gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verildiğini, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı kiracının, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 305, 306 ve devamı maddeleri gereği kiralananda var olduğunu ileri sürdüğü ayıpların giderilmesi ya da ayıp nedeniyle kira sözleşmesini feshettiğine ilişkin davalı kiraya verenlere yönelik bir ihtar göndermediği ve kira sözleşmesini feshetmediği, kiralanan taşınmazı düğün salonu işletmesi olarak kullanmaya devam ettiği, her ne kadar kiralananın sözleşmedeki kullanım amacına uygun hazır bulundurulma yükümlülüğü yerine getirilmediği görülmekte ise de, davacının faaliyetlerine devam ettiği, tacir olduğu anlaşılan davacı sözleşmeyi feshederek uğradığı müsbet ve menfi zarar ile yapılan faydalı ve zorunlu masrafları talep edebilecek iken kiralananı kullanmaya devam ettiği ve iskan eksikliği nedeniyle kâr kaybının olduğunu kanıtlayamadığı gerekçesiyle, istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği itirazlarını tekrar etmiş, ayrıca müvekkilinin defalarca kira sözleşmesini feshetmek istediğini fakat karşı tarafla bir türlü mutabakat sağlanamadığını, hüküm tesis edilmeden evvel Ankara 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/105 D. İş sayılı dosyası üzerinden kira kontratının feshi ile anahtarın davalılara teslimi yoluna gidildiğini, davanın konusunun yukarıda açıklandığı üzere mahrum kalınan kâr dahil müspet zararın tespiti ve ödenmesine ilişkin olduğunu, sözleşme ile kararlaştırılan süreye bağlanan edimin ifası için ihtarnamenin şart koşulmasının hiçbir hukuki gerekçesinin bulunmadığını, buna karşılık 09.01.2019 tarihli ihtarnamenin gönderildiğini, iptal edilmek zorunda kalınan rezervasyonlara ilişkin sözleşme suretlerinin dosyaya sunulduğunu, talebin iptal edilen sözleşmelerden ziyade işletmenin faaliyete geçirilmemesi nedeniyle sözleşme yapılamamasından kaynaklanan zarara ilişkin olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olması nedeniyle uğranılan kar kaybı ve faydalı masraf alacağı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Kanun'un 301, 304 ve 305 inci maddeleri.

3. Değerlendirme

1. 6098 sayılı Kanun'un 301 inci maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren, bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı, kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise, bu durumda kiracının aynı Kanun'un 123 ve 125 inci maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki ayıplara karşın, kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

2. Yukarıdaki açıklamalara göre temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkiye yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, 01.02.2018 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar kısmının 26. maddesinde, "30.10.2018 tarihine kadar yapı (bina) ruhsatı müteahhit kiraya veren tarafından alınmış olacaktır. Alınmadığı takdirde müteahhit (kiraya veren) sorumludur." hükmünün düzenlendiği, davalı tarafça yapı ruhsatı alınmasına ilişkin yükümlülüğün yerine getirilmemesi üzerine 21.01.2020 tarihinde eldeki davanın açıldığı, sözü edilen iskan ruhsatının alınmaması nedeniyle kiralananın sözleşmenin amacına uygun bulundurulmamasından davalı kiraya verenin sorumlu olduğu ancak kiraya verenden ayıbın giderilmesine ilişkin bir talepte bulunduğuna dair delil sunulmadığı ayıbın giderilmesi isteminin uygun bir süre içinde kiraya verene ihbar edilmesi gerektiği, davacı tarafın delil listesinde yer almayan ancak bilirkişi raporuna karşı beyan dilekçesi ekinde yer verilen 09.01.2019 tarihli ihtarnamenin ödenmeyen kira alacağına ilişkin davalı tarafça gönderilen ihtara cevap niteliğinde olduğu, davacının yargılama sırasındaki taleplerine göre 6098 sayılı Kanun'un 305 inci maddesi çerçevesinde, ayıp halinin etkisi ile bir zararın oluştuğunun ispatlanamadığı, faydalı ve zorunlu masraf alacaklarının ise ancak kiralananın tahliyesi sonrasında talep edilebileceği kiralananın tahliye edildiğine ilişkin dosyaya bir belge sunulmadığı anlaşılmakla; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.