Salgının Bilindiği Dönemde İmzalanan Kira Sözleşmesi Covid-19 Gerekçesiyle Uyarlanamaz

MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/370 E., 2025/2682 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/1399 E., 2023/1815 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalı İdare arasında dava konusu taşınmazın 09.03.2020-30.04.2028 dönemini kapsayacak şekilde kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede kira artış esaslarının düzenlenmiş olmasına rağmen sözleşmenin devamı sırasında ortaya çıkan Covid-19 salgınının taraflar arasındaki ekonomik dengeyi bozarak aşırı ifa güçlüğüne yol açtığını, ayrıca sözleşmede mücbir sebep hâllerinde kira bedelinin indirilmesinin talep edilebileceğinin öngörüldüğünü ileri sürerek; kira bedelinin %50 oranında indirilerek yıllık 96.663,13 TL olarak uyarlanmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkili ile davacı arasında imzalanan kira sözleşmesinde indirim yapılarak bedel belirlendiğini, sözleşmenin 06.11.2020 tarihinde yani pandemi koşullarının bilindiği bir dönemde imzalandığını ve davacının bu şartları bilerek kira bedelini kabul ettiğini, bu nedenle Mart 2020–Temmuz 2021 dönemine ilişkin uyarlama talebinin hakkaniyetle bağdaşmadığı gibi kira bedelinin uyarlanmasını gerektiren şartların da oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin 06.11.2020 tarihli olup, kira süresinin 09.03.2020-30.04.2028 tarihleri arasını kapsadığı, dolayısıyla taraflar arasındaki kira sözleşmesinin pandeminin etkilerinin başlamasından yaklaşık sekiz ay sonra imzalandığı, sözleşme serbestisi ve ahde vefa ilkeleri gereğince davacının tacir olup imzaladığı tarihlerde belirtilen şartlarda sözleşme yapıp yapmama konusunda gerekli özeni göstermek ve yapılan işlemin olası sonuçlarını öngörmekle yükümlü bulunduğu, kira süresinin başlangıcı geriye dönük olsa dahi davacının pandeminin etkisinin devam ettiği bir dönemde rızasıyla imzaladığı bir sözleşmenin daha sonra uyarlanmasını talep etmesinin mümkün olmadığı, sözleşmenin pandeminin etkilerinin devam ettiği bir tarihte imzalandığı ve yapıldığı tarihteki koşullarda öngörülemeyen bir değişikliğin de söz konusu olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkeme kararında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içindedavacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kira sözleşmeleri için yazılı şekil şartı bulunmadığını, kira ilişkisinin 09.03.2020 tarihinde kurulduğunun sabit olduğunu, bu nedenle aşırı ifa güçlüğü değerlendirmesinde sözleşme başlangıcının 06.11.2020 olarak esas alınmasının hatalı olduğunu, zira 09.03.2020 tarihinde Türkiye’de ilk Covid-19 vakasının dahi henüz açıklanmadığını ve salgına ilişkin kısıtlamaların öngörülemez nitelikte olduğunu, ayrıca taşınmazın yeni malike devredilmesine rağmen yaklaşık sekiz ay boyunca kiracıya karşı herhangi bir işlem yapılmamasının kira ilişkisinin fiilen devam ettiğini gösterdiğini, bu nedenle Derece Mahkemelerince kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin yanlış tespit edilmesi sonucu hakkaniyete aykırı karar verildiğini, öte yandan bilirkişi raporundaki satış verilerinin müvekkili şirketin Şubat ve Mart 2020 tarihlerinde ciddi ciro kaybına uğrayarak aşırı ifa güçlüğüne düştüğünü ortaya koyduğunu, Covid-19 salgının etkilerinin ve toplumdaki davranış değişikliklerinin 01.07.2021 tarihindeki normalleşme kararlarıyla sona erdiğinin kabul edilemeyeceğini, bu sebeple salgının ekonomik sonuçlarının devam ettiği dikkate alınmadan yapılan değerlendirmelerin yerinde olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin salgın sebebiyle uyarlanmasına ilişkindir.

Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, covıd-19 salgının etkilerinin tüm dünyada bilinir ve öngörülebilir hale geldiği bir tarihte kira sözleşmesinin taraflarca serbest iradeleriyle imzalandığı, bu nedenle sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumdan söz edilemeyeceği, davacının basiretli tacir ilkesi uyarınca salgın kaynaklı riskleri üstlenmiş sayıldığı ve bu sebeple sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin şartların gerçekleşmediği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.05.2026 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.