Kiralananı Üçüncü Kişiye Veren Kiraya Verenden Sözleşmedeki Cezai Şart İstenebilir

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/742 E., 2025/290 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/2672 E., 2022/4254 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...’nin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 29.11.2011 imza tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalı tarafından 31.12.2012 tarihli ihtarname ile teminat mektubunun süresinde teslim edilmediği gerekçe gösterilerek kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirildiğini, müvekkili tarafından kira sözleşmesinin devamlılığının ve kiracılık sıfatının tespiti için Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan 2015/1108 E. sayılı davanın kabulüne dair verilen kararın istinaf incelemesinden geçerek kesinleştiğini, taraflar arasında kiracılık sıfatının tespitine ilişkin yargılamanın devam ettiği sırada kiralanan taşınmazın 18.01.2013 tarihli sözleşme ile dava dışı bir şirkete kiralanarak bu tarih itibariyle eylemli bir şekilde feshedildiğini ve müvekkili şirketin kiralananı kullanması ve kiracılık sıfatının devamının fiilen imkansız hale getirildiğini, sözleşmenin (7.2.) maddesi uyarınca cezai şartı talep hakkının doğduğunu ileri sürerek; davalı tarafından kira sözleşmesinin süresinden önce haksız bir şekilde feshedilmiş olması nedeniyle kısmi dava niteliğinde olarak, fazlaya ilişkin her türlü hakları saklı kalmak kaydı ile 100.000,00 TL ve 50.000 USD’nin davalıya gönderilen ihtarnamenin tebliğ tarihi olan 08.12.2020 tarihinden itibaren alacağın Türk Lirası kısmı yönünden uygulanacak en yüksek oranlardaki avans faizi ile Amerikan Doları kısmı yönünden ise devlet bankalarının USD cinsinden 1 yıl vadeli mevduatlara uyguladığı en yüksek faiz oranları esas alınarak uygulanacak faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı şirketin 13.04.2013 tarihli olağan genel kurul toplantısında, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm haklarını pay sahiplerinden...ve ...a devrettiğini, söz konusu olağan genel kurul toplantı tutanağının ticaret sicil gazetesinde yayımlandığını, bu nedenle davanın öncelikle husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının aynı olağan gelen kurul toplantısında, hastane ruhsatının ve doktor kadrolarının devredilmesine karar verdiğini, davacının hastane ruhsatı ve doktor kadrosu bulunmadığından 13.04.2013 tarihten itibaren hastane işletmeciliği yapmasının da söz konusu olamayacağını, davacının ödeme kabiliyeti hakkında kuşkular duyulması üzerine 04.12.2012 tarihli hakem kararı ve sulh sözleşmesinin imzalandığını, bu sözleşme ile bozma (ikale) hükümleri getirildiğini, anılan sözleşme uyarınca davacı tarafından süresinde teminat mektubunun ibraz edilememesi üzerine kira sözleşmesinin kesin ve geçmişe etkili olarak sona erdiğini, davacı tarafından açılan kiracılık sıfatının tespiti davasında verilen kabul kararının temyiz incelemesinden geçmeden kesinleştiğini, dava konusu taleplerin zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin 04.11.2021 tarihli kararıyla; davacı şirketin 13.04.2013 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısında, davaya konu kira sözleşmesi nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan tüm hakların (cezai şart dahil) dava dışı...ve ...a oy çokluğu ile temlik edilmesi nedeniyle işbu davada davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle, davanın aktif husumet yokluğundan reddine verilmiş; karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf başvurunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 29.06.2022 tarihli kararıyla; alacağın devrinin geçerliliğinin yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlı olduğu, davacı şirket ile dava dışı...ve ...arasında yazılı şekilde yapılmış bir temlik sözleşmesi bulunmadığı, genel kurul kararının davacı şirketin iç ilişkisine yönelik bir karar olup kira sözleşmesinden kaynaklanan alacağın devri sonucunu doğurmayacağı, Mahkemece işin esası hakkında değerlendirme yapılıp, taraf delilleri toplanıp sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

2.İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 29.11.2011 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığı hususunda ihtilaf bulunmadığı, taraflar arasında görülen Mahkemenin 2015/1108 E. sayılı dava dosyasında, davacının kiracılık sıfatının devam ettiğinin ve sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespitine dair verilen kararın istinaf incelemesinden geçerek kesinleştiği, dolayısıyla taraflar arasındaki kira ilişkisinin yürürlükte olduğunun Mahkeme kararı ile tespit edilmiş olduğu, davacı tarafından kira sözleşmesinin eylemli olarak feshedildiği ileri sürülmüş ise de, tespit davasında bu vakıanın incelendiği ve neticeten davacının kiracılık sıfatının tespitine karar verildiği, davacı tarafından söz konusu tespit kararından sonra kira sözleşmesinin feshi için açılmış bir dava olmadığı gibi, kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin diğer sebeplerin ( kiralananın yok olması, tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ) somut olayda gerçekleşmediği, kiralananın sözleşmeye aykırı olarak teslim edilmediği, dava dışı 3. kişiye kiraya verildiği hususunda davacının bir takım haklara sahip olduğu, cezai şart talebinin feshe bağlı bir alacak olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 29.11.2011 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin (7.2.) maddesinde tarafların sözleşmeyi mücbir sebepler dışında feshedemeyeceği, mücbir sebepler dışında 10 yıl dolmadan sözleşmenin tek taraflı feshedilmesi durumunda işlemin gerçekleştiği tarihten itibaren sözleşmenin sonuna kadar olan kira bedellerinin toplamının cezai şart olarak karşı tarafa ödeneceğinin kararlaştırıldığı, taraflar arasında 04.12.2012 tarihli hakem kararı ve sulh sözleşmesi ile davacı kiracının en geç 24.12.2012 günü, saat 18.00’e kadar 4.200.000 USD veya 7.512.120 TL tutarındaki teminat mektubunu davalı kiraya veren şirket yetkilisine teslim etmesi, edemediği takdirde taraflar arasındaki kira sözleşmesi ve ortaklık ilişkisinin kesin ve geçmişe etkili olarak sona ereceğinin düzenlendiği, davacı kiracının süresinde teminat mektubunu sunduğu ancak teminat mektubunun lehdarı ............... Sağlık Hiz. A.Ş. olduğu için davalı şirket yetkilisi tarafından kabul edilmediği, hakem tarafından yeniden teminat mektubu sunulması için süre verilmesi üzerine, 28.12.2012 tarihinde teminat mektubu sunulduğu ancak davalı şirket yetkilisinin süresinde verilmediği gerekçesi ile teminat mektubunu kabul etmediği, bunun üzerine davalının davacıya gönderdiği 31.12.2012 tarihli ihtarname ile teminat mektubu süresinde teslim edilemediğinden hakem kararı ve sulh sözleşmesi uyarınca kira sözleşmesi ve ortaklık ilişkisinin kesin ve geçmişe etkili olarak sona erdiğinin bildirildiği, davacı şirketin süresinde teminat mektubunu sunma yükümlülüğününü yerine getirdiği, teminat mektubundaki lehtarın üçüncü bir kişi olmasının teminat mektubunu geçersiz hale getirmeyeceği, kaldı ki dört gün gibi kısa bir süre içerisinde kendisinin lehtar olduğu teminat mektubunu da sunduğu, davalının süresinde sunulmadığından bahisle söz konusu teminat mektubunu kabul etmemesinin herhangi bir hak kaybının olmaması da gözetildiğinde, dürüstlük ve objektif iyiniyet kuralı ile bağdaşmayacağı, bu durumda sözleşmenin feshinin haklı nedene dayanmadığı, kaldı ki sözleşmenin (7.2.) maddesinde tarafların mücbir sebepler dışında sözleşmeyi feshetme hakkının bulunmadığının da açıkça düzenlendiği, davalının fesih nedeninin herhangi bir mücbir sebebe de dayanmadığı, Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/1108 E - 2016/1899 K sayılı ilamı ile davacının kiracılığının tespitine karar verilmişse de, dava konusu taşınmazın 23.01.2013 tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı... Yatırımları A.Ş’ye kiraya verildiği, bu durumda kiralanana davalı şirket tarafından 23.01.2013 tarihinde el konulduğu ve taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 23.01.2013 tarihi itibarıyla sona erdiğinin kabulü gerektiği, davalının sözleşmenin (7.2.) maddesine aykırı davrandığından 23.01.2013 tarihinden sözleşmenin sonuna kadar olan kira bedellerini cezai şart olarak ödemekle yükümlü olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 146. maddesi uyarınca cezai şart alacağı 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğundan dava tarihi itibarıyla alacağın zamanaşımına uğramadığı gerekçesiyle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulü ile 100.000,00 TL + 50.000 USD 'ın 08.12.2020 tarihinden itibaren alacağın Türk Lirası kısmı yönünden uygulanacak en yüksek oranlardaki avans faiziyle, Amerikan Doları kısmı yönünden, devlet bankalarının USD cinsinden 1 yıl vadeli mevduatlara uyguladığı en yüksek faiz oranları esas alınarak uygulanacak faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davacı 13.04.2013 tarihli olağan genel kurul toplantısında, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm haklarını pay sahiplerine devrettiğinden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, taraflar arasında kiracılık sıfatının tespitine ilişkin davada, kiracılık ilişkisinin devam ettiğine ve sözleşmesinin yürürlükte olduğunun tespitine karar verildiğine göre, fesih nedeniyle cezai şart talep edilemeyeceğini, kiracılık sıfatının devamının davacı tarafından imkânsız hale getirildiğini, 04.12.2012 tarihli sözleşme uyarınca şartlarına uygun teminat mektubu süresinde teslim edilmediğinden kira sözleşmesinin kesin ve geçmişe etkili olarak sona erdiğini, dava konusu cezai şart miktarının müvekkili şirketin ekonomik yönden mahvına neden olacak derecede yüksek olduğundan makul düzeye indirilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle cezai şart istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, davacı şirketin genel kurul kararının iç ilişkiye dönük olup alacağın temliki sonucu doğurmamasına, taraflar arasında düzenlenen 29.11.2011 tanzim tarihli kira sözleşmesinin davalı kiraya veren tarafından feshedilmesi üzerine açılan davada, kiracılık ilişkisinin devam ettiği ve sözleşmesinin yürürlükte olduğunun tespitine karar verilmiş olmasına, istinaf incelemesinden geçerek kesinleşen, söz konusu kararın tespit hükmü olup davalı kiraya veren tarafından kiralananın kiracıya teslim edilmemesine, kullanımına hazır bulundurulmayan, kiralananın dava dışı üçüncü kişiye kiraya verilerek kira sözleşmesinin eylemli olarak feshedilmesine, kiraya verenin eylemli feshi karşısında davacı kiracının kira sözleşmesinin (7.2.) maddesini uyarınca, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmadığının anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.