Pandemide Ciro Kaybını İspatlayamayan AVM Kiracısının Kira Uyarlama Talebi Reddedildi

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/3115 E., 2024/1588 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Kırıkkale 2. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/1261 E., 2022/696 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili şirketin davalıya ait AVM niteliğindeki iş yerini, 01.01.2020 başlangıç 31.06.2026 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, kiralanan AVM içerisinde yer alan süpermarketin kendisi tarafından, diğer dükkanların ise alt kiraya verilmek suretiyle kullanılmakta iken, Covid-19 salgın hastalığı nedeniyle 16.03.2020 ile 01.06.2020 tarihleri arasında faaliyetlerine mecburi olarak ara verildiğini, AVM'ler açıldıktan sonraki süreçte de devam eden Covid-19 salgını nedeniyle gelirlerinde ciddi oranda düşüş yaşandığını, diğer yandan alt kiracıların dükkanlarından temin ettiği kira gelirlerinde de ciddi anlamda düşüşler olduğunu, alt kiracılardan bir kısmının dükkanlarını boşalttığını ileri sürerek; 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesi ile belirlenen aylık net 170.000,00 TL kira bedelinin, Covid-19 salgınının etkili olduğu dönem boyunca aylık net 85.000,00 TL olarak uyarlanmasını ve ödenmeyen ve/veya geç ödenen kira bedellerine faiz işletilmemesi yönünde karar verilmesini, ayrıca kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmının (23.) maddesinde kararlaştırılan aşkın teminat miktarının, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 342. maddesine uygun olacak şekilde en fazla 3 aylık kira bedeliyle sınırlı kalmak üzere uyarlanarak, davacı tarafından verilen teminat mektuplarının tamamının iadesi ile yeniden belirlenecek ve yasal sınır olan 3 aylık kira bedelini aşmayacak tutardaki yeni teminat mektuplarının teslimine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; uyarlama koşullarının oluşmadığını, 7244 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen işlemlerle davacının talebinin karşılandığını savunarak, dürüstlük kuralı ile bağdaşmayan davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu kiralanan taşınmazın alışveriş merkezi niteliğinde olup birbirinden bağımsız dükkanlara sahip olduğunu, tüm dükkanları içine alacak şekilde kira sözleşmesi imzalandığını, akabinde davacı şirket tarafından da bu dükkanlara ilişkin alt kira sözleşmeleri düzenlendiğini, kira uyarlanmasını talep eden davacı şirketin, alt kiracılarına ilişkin uyarlama yaptığına dair dosyaya herhangi bir bilgi veya belge sunulmadığı gibi alınan bilirkişi raporu ile bu kiracılara ilişkin faturaların düzenlenmiş olduğu hususunun da sabit olduğunu, yine davacı şirketin hesaplarının bütün şubeler ile bir bütün olarak konsolide biçimde tutulduğu, dava konusu taşınmaza ait herhangi bir hesap defterinin bulunmadığının belirlenmesi karşısında uğranılan zararın ispat edilemediği, Pandemi sebebi ile insanların artık toplu olarak hareket etmek yerine bir kişi olarak dışarı çıkarak, bütün alışverişlerini tek seferde yaptıkları, bu nedenle giriş çıkış sayılarındaki azalmanın davacı şirketin olağanüstü olarak değişimden dolayı zarara uğradığını ispata yeterli olmadığı, sözleşmeye müdahale için, sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olayların olağanüstü ve objektif nitelikte ve taraflardan birinin durumunu önemli ölçüde değiştirerek ifa güçlüğüne sebep olması gerektiği, dava konusu pandeminin ise aşırı ifa güçlüğü oluşturabilecek bir olay olmasına karşın, davacı şirketin ifasını aşırı olarak güçleştirecek nitelikte olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihli ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalı tarafça cevap dilekçesinde sunulmayan ve delil listesinde yer almayan belgelerin, iddianın genişletilmesi yasağına aykırı olarak yargılama sırasında ibraz edilmesinin mümkün olmadığını, dava konusu AVM niteliğindeki iş yerinin, 16.03.2020 tarihinden 01.06.2020 tarihine kadar kapalı kaldığını, her ne kadar müvekkili şirket basiretli tacir gibi hareket etmişse de, gerçekleşen bir çok regülasyon ve devlet tedbiri sebebiyle tüm süreçte kontrol sahibi olunmasının beklenmesinin ve buna göre hüküm tesis edilmesinin doğru olmadığını, kaldı ki AVM açıldıktan sonraki süreçte ekonomik krizin etkilerini daha çok artırdığını, alt kiracılardan elde edilen gelirin azalmasının, pandeminin müvekkil şirketin cirosu üzerindeki olumsuz etkilerinden yalnızca bir tanesi olduğunu, AVM'ye müşteri giriş sayısı ile doğru orantılı olarak ciroda düşüş yaşandığı hususunun bilirkişi raporu ile belirlendiği gibi, yine bilirkişi raporu ile AVM'ye müşteri girişinin %57,95 oranında azaldığının tespit edildiğini, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ortaya çıkan olağanüstü şartlar sebebiyle, kira sözleşmesi mevcut şartlara uygun olmadığından, sözleşme bedelinin ve şartlarının özellikle faiz hükmünün pandemi süreci gözetilerek uyarlanması gerektiğini, yine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi gereği sözleşme kurulduğunda 2.000.000,00 TL olarak verilen aşkın teminat bedelinin en fazla 3 aylık kira bedeliyle sınırlı kalmak üzere uyarlanması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, pandemi nedeniyle kira sözleşmesinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, pandemi nedeniyle alınan tedbirler kapsamında, salgın hastalık sürecinin önceden öngörülemeyen, olağanüstü bir durum ortaya çıkardığı hususunun davalı tarafça da kabul edilerek, davacının işlettiği süpermarketin kapanma dönemi olan 2020 yılı Mart, Nisan ve Mayıs ayları kira bedellerinin alınmadığı, Haziran ayı kira bedelinin ise taksitlendirilerek talep edildiği, davacının işlettiği marketin işletmesinin salgın döneminde tamamen kapalı yerlerden olmadığı, yine davacı şirketin alt kiracılarına uyarlama yaptığı veya kira bedellerinde indirime gittiğine dair dosyaya delil ibraz edilmediği, AVM içinde davacı tarafından işletilen markete giren kişi sayısının azaldığı ve buna endeksli olarak ciroda düşüş yaşandığı belirtilmiş ise de, davacı şirketin hesaplarının bütün şubeler ile bir bütün olarak konsolide biçimde tutulduğu, dava konusu taşınmaza ait hususi olarak tutulmuş herhangi bir hesap defteri bulunmadığı, davacının yaptığı işin niteliği gereği pandemi süresince market sektöründe daralma değil aksine artış yaşandığı, bu nedenle davacının ciro kaybı iddiasını ispat edemediği, yine sözleşmenin başlangıç tarihi itibariyle tüm dünyayı etkileyecek Covid salgınına dair yayınların başladığı, davacının basiretli bir tacir gibi hareket ederek, bu gelişmeleri öngörmesi gerektiği, bu nedenle uyarlama koşullarının oluşmadığı, yine 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun gereğince teminat hususunun değerlendirilmesi için henüz tasfiye aşamasına geçilmediği hususunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.