Temerrütle Tahliye Edilen Kiracı Yıkılan Yapıların Bedelini İsteyemedi

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/3200 E., 2023/1461 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2018/1372 E., 2021/1323 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun davacı vekili yönünden esastan reddine, davalı vekili yönünden kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.12.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; 24.08.1984 tarihinde imzalanan sözleşme ile müvekkilinin davalıya ait ... Oteli adı ile anılan taşınmaza iki kat çıkılması işini üstlendiğini, daha sonra yapılan anlaşma ile yükümlülükleri arttırılarak, müvekkilinin sorumluluğunun yeni bir binanın inşaasını da kapsar hale geldiğini, sözleşmeye göre müvekkilinin yapım yükümlülüğü yanında kira ödeme yükümlülüğünün de bulunduğunu, kira bedelinden kaynaklı uyuşmazlık sonucunda davalının açtığı davada müvekkilinin tahliyesine karar verildiğini, 30.05.2012 tarihinde müvekkilinin tahliyesinin sağlandığını, tahliyeden sonra bazı haksız nedenlere dayalı olarak yıkım kararı alındığını ve yıkımın gerçekleştirildiğini ancak eski ve yeni otel binaları için yıkımı gerektiren bir durum olmadığını, binaların davalının aldığı hatalı ve yanlı tespitler içeren geçersiz raporlarının aksine sağlam olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin, yap- işlet- devret olarak adlandırılan karma bir akit olduğunu, bu akit bünyesinde üst hakkı da bulunduğunu, davalının bitim süresinden önce akde son verdiğini, bu nedenle yapı bedelini ödeme yükümlülüğü bulunduğunu ileri sürerek; binanın teslim alındığı 2012 yılında imalatların toplam bedeli olan 25.470.198,56 TL’nin tahliye tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; inşaatın çevre güvenliği açısından tehlike yaratacak şekilde zarar gördüğünün yaptırılan tespitte belirlendiğini, davacının ayıplı olarak imal ettiği ve sonrasında çürümeye terk ettiği imalatlar nedeniyle müvekkilinin sözleşmeden beklenen faydayı sağlayamadığı gibi ayrıca yıkım külfetine katlandığını, sözleşmenin süresinden önce sona erdirilmesinin davacının kusurundan kaynaklandığını, kira bedellerin ödemeyerek temerrüde düştüğünü ve tahliye edildiğini, davacının kısmen yaptığı ve akabinde tahliye edildiği taşınmazlarla ilgili herhangi bir talep hakkının olmadığını, Belediye tutanağı ile inşaatın; ruhsat süresinin dolması ve diğer aykırılıklar nedeniyle ruhsatsız/ruhsata aykırı olduğunun tespit edildiğini, süresi dolan inşaat ruhsatının davacı yanca kaçak kısımların yıkılmaması ve yine davacının mevzuata aykırı tadilat projesinde ısrar etmesi nedeniyle yenilenmediğini, yapının tahliye tarihi itibariyle kaçak yapı mahiyetinde olduğunu, davacının 28.05.2012 tarihinde tahliye edildiği inşaatın ruhsatsız ve kaçak olmasının yanı sıra çürük ve çevre güvenliği açısından risk teşkil ettiğinin de ispatlandığını, davaya konu edilen taşınmazın gerek kaçak olması gerekse de çürük olması nedenleriyle herhangi bir değeri olmadığından müvekkilinin zenginleşmesine değil yıkım maliyeti de yaratmak suretiyle bilakis zarara uğramasına neden olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının, eser sözleşmesi kapsamında inşa ettiği binanın yıkıldığı, böylece davacının sözleşme kapsamında yapmış olduğu kira ödemesi, giderler ve elde etmesi olası kârdan yoksun kaldığı, dava konusu taşınmazın yıkılması kararının davalı tarafından gerçekleştirildiği, davacının sözleşmeden kaynaklanan ifa borcunu, davalının sözleşmede yazılı süreye uymayarak yıkım kararı almasıyla fiili olarak yerine getiremediği, davalının davacı tarafından yapılan tesislerin bedelini ödemediğini, tahliye tarihine kadar kira bedellerini tahsil ettiğini ve sözleşmeyi süresinden önce sona erdirdiğini gerekçesiyle; davanın kabulü ile toplam 25.470.198,56 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili; kararın faiz başlangıç tarihi ve işleyecek faiz oranı yönünden hatalı olduğunu, müvekkili tarafından yapılan imalatların davalı tarafından teslim alındığı 30.05.2012 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın düzeltilmesi talep edilmiştir.

2.Davalı vekili; davacının, sözleşmeye aykırı davrandığı için mahkeme kararına istinaden tahliye edildiğini, Mahkemenin inşaatın ruhsatsız imalatlar nedeniyle mühürlenmiş olduğunu görmezden geldiğini, inşaatın yapı ruhsatının 06.11.2002 tarihinde sona erdiğini ve ruhsatın yenilenmediğini, bu tarihten sonra davacının ruhsatsız ve kaçak olarak imalatta bulunduğunun anlaşıldığını, ruhsat ve projesinde olmadığı halde ilave 3 kaçak katın dahi hesaplamaya dahil edildiğini, hükme esas alınan bilirkişi raporundaki hesaplama yönteminin hukuka aykırı olduğunu, yapıların yıpranma payları ve oranlarının hesaplanmadığını, imalatların büyük çoğunluğunun kullanılamaz olduğu ve malzeme özellikleri kaybolduğu halde bu hususlara bilirkişi raporunda değinilmediğini ve hesaplamalarda dikkate alınmadığını, davacının yaptığı imalatlar nedeniyle müvekkilinin bir kazanım elde etmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı kiracının kiraladığı otelin mevcut binası üzerine iki kat ilave ederek ve tadilatlar yaparak oteli 5 yıldızlı otel durumuna getirmeyi taahhüt ettiği, mevcut bina üzerine kat çıkılmasının Belediyece uygun görülmemesi üzerine taraflarca bu kez mevcut bina yanında 12 katlı bir otel inşa edilmesi hususunda anlaşıldığı, 1987 yılında 12 katlı otel inşaatı için ruhsat alındığı, yapı ruhsatı süresinin 06.11.2002 tarihinde sona erdiği ve davacı şirket tarafından ruhsatın yenilenmediği, davacının kira bedellerini ödemede temerrüde düştüğü gerekçesiyle açılan davada temerrüt nedeniyle tahliye kararı verildiği, tahliye ilamının icraya konulması sonucu kiralananın 30.05.2012 tarihinde tahliye edildiği, tahliyeden sonra inşaat tamamlanmadığı için doğa koşullarına maruz kaldığı, can ve mal güvenliği bakımından tehlike arz ettiği, yıkımının uygun olacağının mütalaa edilmesi neticesinde taşınmazın davalı tarafça yıktırıldığı, kiralananda yapılan imalat bedellerinin talep edilebilmesi için söz konusu imalatların kiraya veren tarafından benimsenmesi ve benimsenen bu imalatlar nedeniyle sebepsiz olarak zenginleşmesi gerektiği, davalı tarafından alınan karar ile kiralanan yıktırıldığına göre imalatların benimsendiğinden ve davalının sebepsiz zenginleştiğinden bahsedilemeyeceğinden Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin, yap-işlet-devret olarak adlandırılan karma akit niteliğinde olduğunu, bu akit bünyesinde, üst hakkı da bulunduğunu, davanın eser sözleşmesinden kaynaklı olarak açıldığı, davalının binanın, sebepsiz ve haksız bir eylemle hukuka aykırı bir şekilde yıkılmasına neden olduğu, eser sözleşmesinde yapılan giderler, yatırım masrafları, elde edilecek olası kâr kadar davalının borçlu olduğunu, binanın tamamının yıkımına ilişkin bir karar bulunmadığını, yıkım kararına dayanak alınan raporun, davalının haksız talepleri doğrultusunda yanlı olarak hazırlandığını, binaların güçlendirilmesinin mümkün olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan tadilat ve ek yapıların bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 vd. maddeleri.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, taraflar arasında 24.08.1984 tarihli ve 20 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, sözleşme süresinin açılan uyarlama davası sonucunda 49 yıla çıkarıldığı, davacı kiracı hakkında temerrüt nedeniyle tahliye davası açıldığı ve tahliyesine karar verildiği, davacının sözleşme süresi sona ermeden kiralanandan tahliye edildiği, davacının tahliyeye kendi kusuru ile sebebiyet verdiği, davacı kiracının tahliye edilmesinden sonra Gazi Üniversitesi tarafından düzenlenen teknik raporlarda, imalatların doğa koşullarına maruz kalması sonucu yıpranması ile ekonomik ömrünü tamamlamış olduğu, onarım ve güçlendirme yapılamayacağı, binanın durumunun tehlike arz etmesinden dolayı inşaatın yıkımının uygun olacağının belirlendiği, tahliye tarihine kadar davacı kiracının imalatları tamamlayamadığı ve binalarının yıkımında davalı kiraya verenin bir kusurunun bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

03.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.