Konut Kirasında Muacceliyet Şartı Geçersiz Olduğundan İki Haklı İhtara Engel Olmaz

MAHKEMESİ: SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalının 01.09.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalıya ödenmeyen kiralarının ödenmesi için 09.02.2015 ve 11.08.2015 tarihli icra takipleri ile ödeme emirleri gönderildiğini belirterek iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, sözleşmede muacceliyet koşulunun bulunması nedeniyle iki haklı ihtar koşulunun oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince; davaya dayanak 01.09.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli yazılı yazılı kira sözleşmesinin varlığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan taşınmazın mobilyalı apartman dairesi olduğu, kira parasının her ayın birinci günü ödeneceği ve özel şartlar bölümü 10. maddesinde de “bir ayın kira parasının ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar işleyecek kira paralarının tümü muaccelliyet kazanacaktır.” hükmü yer almaktadır. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine vaya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmıştır. Kiralanan mesken nitelikli olup konut olarak kullanılacağından 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK.nun 346. maddesi uyarınca kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Yasanın kamu düzenine ilişkin bu hükmünün 6101 sayılı TBK.nun yürürlüğü ve uygulama şekli Hakkındaki Kanunun 7. maddesi gereğince görülmekte olan davalarda uygulanması gerekmektedir.

Bu durumda; taşınmazın konut olarak kiralandığı ve taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesinde ki mukacceliyet şartının hükümsüz kaldığından davacının kira bedellerini ayrı ihtarlar ve takibe onu yaparak istemesinde herhangi bir usulsüzlük bulunmadığından mahkemece, davalının ödeme savunması üzerinde durularak işin esasının incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile muacceliyet şartının varlığının kabulü ile davanın reddi usul ve yasaya aykırı olup, bu husus bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 05.06.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.