Çatılı İşyerinde 15 Günlük İhtara Dayanan ve Süre Dolmadan Açılan Tahliye Davası Reddedildi

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/2141 E., 2024/2045 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/696 E., 2022/384 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacı şirketi, ... Vakfı ile yaptığı kira sözleşmesine istinaden işletmesini üstlendiği ... Otoyol Hizmet Tesisleri bünyesinde bulunan ... numaralı bağımsız bölümü "... Köfte & Izgara" unvanı ile 01.06.2018 başlangıç tarihli sözleşme ile 24 saat kesintisiz hizmet vermek üzere davalıya kiraya verdiğini, ancak davalının sözleşme döneminde gerçekleştirdiği kimi faaliyetlerin taraflar arasındaki kira sözleşmesinin ihlali niteliğinde olup sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih hakkı doğduğunu, ayrıca hasılat payına ilişkin doğru bilgi verme yükümlülüğüne aykırı davranarak ciro yönünden eksik ödeme yaptığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile kira sözleşmesinin feshi ile, davalının kiralanandan tahliyesine, faaliyet göstermeye başladığı 11.11.2015 tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için ciro bedellerinin gerçeğe uygun bildirilmemesi nedeniyle ortaya çıkan ciro payları üzerinden eksik ödenen kira bedeli olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 5.000,00 TL ile davalı lehine KDV iadesi olarak nitelendirilerek haksız ve hukuka aykırı olarak tahakkuk ettirilen 3.945,87 TL'nin ticari işlerde uygulanan kanuni temerrüt faiz oranında işlemiş ve işleyecek faizleri ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP ve KARŞI DAVA

Davalı -karşı davacı vekili; davacının gönderdiği ihtarnamede yazdığı süreyi bile beklemeden tahliye davası açtığını, kötüniyetli olduğunu, tahliye için sebep bulmaya çalıştığını, taraflar arasındaki sözleşmede belgesiz satış yapılmasının yahut cironun eksik bildirilmesinin sözleşmenin feshi yaptırımına bağlanmadığını, bunun yerine mali yaptırımlar öngörüldüğünü, hasılatın eksik bildirdiği iddiasının doğru olmadığını, ihtarnameden sonra davacı tarafça hasılat payına ilişkin düzenlenen faturaların tamamını ödediğini, sözleşmede öngörülen ihtar şartlarına uyulmadığını, 10.01.2019 tarihli ihtarname ile menüdeki ürün çeşidinden farklı ürün sattığı iddia edilerek aykırılığı gidermek üzere 30 gün süre tanıdığını, ancak 30 günlük süre geçmeden dava açıldığını, aynı ihtarnamede halk sağlığını tehdit eden faaliyette bulunulduğu iddia edilmişse de aykırılığın giderilmesi için süre verilmeksizin ve ikinci bir ihtar gönderilmeksizin sözleşmenin feshi yoluna gidildiğini, iddiaların tümüyle gerçek dışı olduğunu savunarak davanın reddini istemiş; karşı davasında, davacının fahiş ortak gider talep ettiğini, kötüniyetli olarak fazladan tahsil edilen ortak katılım payının müvekkiline iade edilmesi gerektiğini ileri sürerek fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere fazla tahsil edilen ortak alan gideri ve ciro kirası nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL'nin ticari faizi ile birlikte davacıdan tahsilini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı kiraya veren tarafından ilk ihtarda 15 gün süre verildiği, oysa çatılı iş yerinde akde aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre verilmesi gerektiği, süre verilmesine gerek olmayan açıktan fena kullanım da bulunmadığı, davacının fişsiz satışa dayalı akde aykırılıktan tahliye talebinin uygun olmadığı, akde aykırılığa ilişkin ikinci ihtarda sözleşme dışı yemek satışına dayalı akde aykırılığını düzeltmesi aksi takdirde tahliye davası açılacağına ilişkin davalıya 30 gün süre verildiği ancak davanın süre dolmadan açıldığı, davalıya ait ürünlerin saklandığı soğuk hava deposunda 03.08.2021 keşif tarihinde son kullanma tarihi kontrolü yapılmış ürünlerde uygunsuzluk tespit edilmediği, 27.12.2018 tarihli Tuzla Kaymakamlığı denetimindeki ürünlerin imha edildiği ve sonrasında mecurda yine uygunsuz ürün olduğuna ilişkin resmi bir tespitin veya müşteri şikayetinin bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş, karara karşı, davacı karşı davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla davanın reddine karar verilmesinde bir hata bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı/karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı/karşı davalı vekili; sağlığa zararlı ürün satışının açıktan fena kullanım olup kira sözleşmesinin feshi nedeni olduğunu, davalının halk sağlığını tehdit eden ürün satması nedeniyle kira ilişkisinin şirket bakımından çekilmez bir hal alması sebebiyle kira sözleşmesinin davalıya süre verilmeden feshedildiğinin kabulü ile davalının tahliyesi gerektiğini, kayıt dışı satışlar nedeniyle yapılan incelemenin eksik olduğunu, davalının satışlarında fiş kesmeyerek cirosunu düşük gösterdiğini ve daha az kira ödediğini, kayıt dışı satışlar sonucunda ortaya çıkan ciro kirası kaybı nedeniyle davalıya süre verilmesi yararsız olacağından sözleşmenin feshi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesine aykırılık iddiasına dayalı tahliye ve alacak istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, hukuki ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığının ve akde aykırılık oluşturduğu iddia edilen eylemlerin ispat edilemediğinin anlaşılmasına göre; davacı/karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.