Süpermarket Kiracısının Özen Borcu İhlali Sabit Ama İhtar Çekilmediği için Tahliye Reddedildi

MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/1595 E., 2022/1660 K.

KARAR: Davanın reddi

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/327 E., 2021/161 K.

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; 09.06.2007 tanzim, 16.07.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve bu kira sözleşmesine ek 23.01.2015 tarihli protokol ile iş yerini 10 yıl süre ile davalıya kiraya verdiğini, 10 yıl sona ermesine rağmen davalı tarafından sözleşmenin feshedilmediğini, sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiğini, kiralananın çatı katında teras çatı yüzeyinde önemli deformasyonlar ve çatlakların olduğunu, çatıdaki düşey yağmur kanallarının sık sık kontrol edilmesi ve tıkanmaya engel olunması gerektiğini, yağmur nedeniyle çatı yalıtım malzemesinin bozulduğunu, malzemelerinin çatladığını, çıkan çatlaklardan sızan suyun beton yüzeyini tahrip ettiğini; döşeme, kolon, kiriş vb yerlerin zarar gördüğünü, kira sözleşmesinin (8.4) maddesi uyarınca oluşacak zararların kiracı tarafından yazılı olarak bildirilmesi gerektiğinin açık olduğunu, davalının kira sözleşmesine aykırı davrandığını, taşınmazı kötü kullandığının sabit olduğunu iddia ederek, davalının süpermarket niteliğindeki taşınmazdan tahliyesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı şirket; kiralanan yeri hukuka, sözleşmeye ve özen borcuna uygun olarak kullandığını, taşınmazın aynına ilişkin eskimelerden sorumlu tutulamayacağını, bahse konu çatlak ve deformasyonların malzemelerin ömrünü tamamlaması nedeniyle meydana geldiğini, kiralanan yerin kiraya veren davacının sorumluluğunda olduğunu, bina eskimelerinden sorumlu tutulamayacağını savunarak, davanın reddini ve lehine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tarafların süpermarketin kullanımından kaynaklanan her türlü tamirat ve tadilat işlerinin davalıya ait olduğu hususunda anlaştıkları, kiracı tarafından sözleşmenin (8.4) maddesine aykırı davranılarak kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine sebep olunduğu ve özenle kullanma yükümlülüğünün yerine getirilmediği, kiraya verene yapması gereken durum ve onarım bildirimlerini yapmadığı, bilirkişi raporunda belirlenen yıpranmaların meydana gelmesinde davalının kusurlu olarak üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediği ve taşınmazda yıpranmaların meydana gelmesine sebebiyet verdiği, kiracılık ilişkisinin çekilmez bir hale geldiği, verilecek sürenin yararsız olması ve akde aykırılığın çekilmez olması halinde süre şartı aranmaksızın fesih bildiriminde bulunulabileceğinin kanunda düzenlendiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; davacı kira sözleşmesini feshettiğine dair bildirimde bulunmadığından tahliye talebinin reddi gerektiğini, kanun uyarınca otuz günlük süre verilmesi gerektiğini, tahliye sebeplerinin kanunda sınırlı sayıldığını ve özenle kullanma borcuna aykırılığın tahliye sebebi olmayacağını, bilirkişi raporunda tespit edilen aykırılıkların, kiralanan teslim alındığında da var olup olmadığının değerlendirilmediğini, tespit edilen hususların kiralanan yerin kullanıma elverişli halde bulundurulmadığını ortaya koyduğunu, belirtilen deformasyon ve eskimelerin malzemenin ömrünü tamamlaması nedeniyle meydana geldiğini, olağan kullanmadan kaynaklanan eskimelerden sorumlu olmayacağını ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kötü kullanımdan dolayı sözleşmenin feshedilmesi için kiraya verenin kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerektiği, süre verilmesini gerektirmeyen durumların; kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hali olarak tahdidi şekilde sayıldığı; somut olayda, sunulan dilekçe içerikleri, tarafların beyanları ve alınan bilirkişi raporundaki tespitler ve tüm dosya kapsamı nazara alındığında bu hallerden hiçbirinin mevcut olmadığı, ihtarname şartı yerine getirilmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden bahisle; istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak, yeniden esas hakkında davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalı yanın, kira sözleşmesinin (8.4) maddesine ve kanuna aykırı davrandığını, bilirkişi raporu ile de sabit hale gelen yıpranmaların meydana gelmesine kusuru ile sebep olduğunu, kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu ihlal etmesinin sözleşmenin feshi sebebi olduğunu, kiracının taşınmazı açıktan fena kullanması halinde ihtara gerek olmadığını, kiracının borca aykırı davranış içinde olduğu ve süre verilse dahi bu tutumundan vazgeçmeyeceğinin objektif olarak görüldüğü, hakkında kira bedelini eksik ödemesi nedeniyle de tahliye davası açılan davalının başvurulan yasal yollar nedeniyle husumet beslediğini, taşınmazı tahliye etmek zorunda kalacağı düşüncesi ile gerekli bakım ve onarımları gerçekleştirmeyerek kiralanana kasten ağır hasar verdiğini, kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğini, işlek bir mevkide yer alan süpermarket niteliğindeki taşınmazın kamusal anlamda can ve mal güvenliği bakımından tehlike arz ettiğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, sözleşmeye aykırılık nedenine dayalı kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenleyen 316 ncı maddesi; "Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir." hükmünü içermektedir.

3. Değerlendirme

Tarafların iddia ve savunmaları ile dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda da belirtildiği üzere çatılı iş yeri niteliğindeki kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davrandığı sabit olan davalı kiracıya, davacı kiraya veren tarafından yukarıda yer verilen TBK'nın 316/1 ve 2 nci fıkraları uyarınca ihtar gönderilmemiş olduğunun anlaşılmasına göre, davacının yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

27.03.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.