Diğer Kiraya Verenin Payını Satın Alan Paydaş Tek Başına Tahliye Davası Açabilir mi?

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/786 E., 2023/1836 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Bakırköy 6. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/355 E., 2020/1821 K.

Taraflar arasındaki tespit ve tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının dava dışı ... Restoran Yatırımları A.Ş. ile kira sözleşmesi imzaladığını ve dönem içerisinde temerrüde dayalı olarak iki haklı ihtar çekildiğini, davalının 01.11.2018 tarihli noter ihtarnamesi ile kira sözleşmesini 01.09.2018 tarihinde devraldığını ihbar ettiğini, ancak tüm çabalara rağmen kira bedelini ödemediğini, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe haksız itiraz ettiğini, kira sözleşmesinde yer alan artış şartını kabul etmediğini, 2018 yılının onuncu ayından itibaren gecikmeli ve eksik şekilde ödeme yaptığını ileri sürerek; davalının kiralanandan tahliyesine ve kira alacağı bulunduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; eski kiracıya gönderilen ihtarnamelere dayalı dava açılamayacağını, davanın zamanında açılamadığını, takibin sadece alacak talepli olduğunu, itirazın iptali talebinin bulunmadığını, talebin belirsiz olduğunu ve talep edilen kira bedelinin kiralananın özelliklerine göre fazla olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye talebi bakımından davacının davalıya aykırılığın giderilmesi için yazılı olarak ihtarda bulunduğuna ilişkin delil bulunmadığı, 2018 sonrası ödenmeyen kira bedelinin tespiti talebi yönünden ise eda davası açılmasının mümkün olduğu hallerde tespit davasının açılmasında hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; kira sözleşmesinin (4) maddesine göre artırım ayı, şekli, zamanı ve miktarının belli olduğunu, durumun ihtaren kiralananı devralan davalıya bildirildiğini, ayrıca bir çok defa ödenmeyen kira bedel ve farkları için icra takibi başlatıldığını, Mahkeme gerekçesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 01.05.2016 tarihli yazılı kira sözleşmesinde davacı ... ve dava dışı ... 'nın kiraya veren, dava dışı ... Rest. Yat. A.Ş.nin kiracı olduğu, kiraya veren kısmında "... kendi adına asaleten, ... adına vekaleten" açıklaması bulunduğu, kira sözleşmesinin son sayfasının da ... tarafından kendi adına asaleten, ... adına vekaleten imzalanmış olduğu, akde aykırılığa dayalı tahliye davasında birden fazla kiraya veren arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve davayı birlikte açmaları gerektiği gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden tahliye davasının usulden reddine, tespit talebi yönünden davanın hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kira sözleşmesinin imzalanmasından kısa bir süre sonra davacının diğer kiraya veren ... ' nın taşınmazdaki payını satın aldığını, böylece dava dışı ...'nin kiraya veren sıfatı kalmadığını, davacının tek kiraya veren olarak sözleşmeyi yıllardır ayakta tuttuğunu, bu hususun uyuşmazlık konusu da olmadığını, davalı kiracının kira sözleşmesini devraldığı 01.09.2018 tarihli "Kira İlişkisinin Devri Sözleşmesi" ile kiracı sıfatı kazandığını, devir tarihinde de tek kiraya veren olduğunu, ödemelerin de davacının hesabına yapıldığını, 18.07.2016 tarihli satın almanın tapu kaydında da belli olduğunu, davalı kiracıya gönderilen ihtarnamelerin dosyada mevcut olduğunu ancak Bölge Adliye Mahkemesince esasa girilmediğini, ayrıca ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılmasının da ihtar niteliğinde olduğunu, tespit talep edilmesinde hukuki yarar bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira bedellerinin zamanında ve tam ödenmemesi sebebiyle kira sözleşmesine aykırı davranıldığı iddiasına dayalı olarak tahliye ve kira alacağı bulunduğunun tespiti istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 106, 114 ve 115 inci maddeleri

2.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme

1. 6100 sayılı Kanun'un 106 ncı maddesi uyarınca davacının tespit davası açmakta güncel ve korunmaya değer hukuki yararının bulunması gerekir. Kira alacağına yönelik eda davası açılabilecekken yalnızca alacağın tespitinin talep edilmesinde davacının hukuki yararının bulunmadığı anlaşılıp davacının, tespit talebine ilişkin temyiz itirazının reddine karar vermek gerekmiştir.

2.Somut olayda davacı ile dava dışı ... Restoran Yatırımları A.Ş. arasında 01.05.2016 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, sözleşmede kiraya verenin kendi adına asaleten ve dava dışı ...'ye vekaleten davacı olduğu belirtilmiş, sözleşmeyi de yine davacı, kendi adına asaleten ve dava dışı ... adına vekaleten imzalamış, kira bedellerinin davacı hesabına yatırılacağı sözleşmede düzenlenmiştir. Sonrasında davacı, 18.07.2016 tarihinde, dava dışı ...'ye ait taşınmaz payını satın almıştır. ... Restoran Yatırımları A.Ş. ile davalı arasında ise "Kira İlişkisinin Devri Sözleşmesi" başlıklı, 01.09.2018 tarihli sözleşme imzalanarak kira sözleşmesi devralınmıştır.

Hal böyle olunca, Bölge Adliye MAhkemesi, dosyaya konu kira sözleşmesi kapsamında davacı tek başına kiraya veren konumunda olduğundan, işin esasına girilerek taraf delilleri değerlendirilmek suretiyle tahliye talebi hakkında karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile tahliye davasının usulden reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacının tespit talebine ilişkin temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının tahliye istemi yönünden 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.