Tahliye Taahhüdü ile İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Arasındaki Fark
Bu yazıdaki mevzuat ve yargı kararları en son 14 Eylül 2026 tarihinde gözden geçirilmiştir.
Kısa cevap: Tahliye taahhüdü, kiracının kendi yazılı beyanına dayanır ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmak zorundadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ise kiraya verenin gerçek ve samimi gereksinimini ispatlamasına dayanır. Birincisinde tartışma çoğu zaman belgenin geçerliliği üzerinde, ikincisinde ihtiyacın varlığı üzerinde yürür.
Aşağıda iki sebebin koşulları, süreleri, ispat yükü ve sonradan doğan yeniden kiralama yasağı karşılaştırılmaktadır. Genel çerçeve Kira Hukuku Rehberi sayfasında yer almaktadır.
Dayanak Farkı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir. Tahliye taahhüdü TBK m.352/1'de, gereksinim nedeniyle tahliye ise TBK m.350'de düzenlenmiştir. İkisi birbirinin alternatifi değil, ayrı koşullara bağlı iki bağımsız sebeptir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Koşulları
Yazılı olmalıdır. Sözlü taahhüt sonuç doğurmaz.
Teslimden sonra verilmiş olmalıdır. Kiralananın kiracıya tesliminden önce ya da sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt geçersizdir.
Boşaltma tarihi belirli olmalıdır. Tarih belirli ya da belirlenebilir olmalıdır.
Kiracının kendisinden veya yetkili temsilcisinden alınmış olmalıdır. Aile bireylerinden alınan taahhüt kiracıyı bağlamaz.
Taahhüde uyulmaması hâlinde kiraya veren, taahhütte belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yapmalı ya da dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılması hâlinde taahhüde dayanılamaz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyenin Koşulları
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunduğunu ileri sürebilir. Yargı uygulamasında aranan ölçüt, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır; geçici ya da sonradan vazgeçilebilir nitelikteki bir istek yeterli görülmez.
Dava süresi sözleşmenin türüne göre belirlenir: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimiyle belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.
Yeni Malikin Durumu
Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gereksinim duyarsa iki yoldan birini izleyebilir:
Edinmeden sonra: edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra dava açabilir.
Sözleşme sonunda: dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
Yazılı bildirim koşuluna uyulmaması, altı aylık yolun kapanması sonucunu doğurur; bu nedenle bildirimin tarihi ve içeriği belgelenmelidir.
İspat Yükü Nerede?
Tahliye taahhüdünde ağırlık belgenin geçerliliğindedir. Kiracı çoğu zaman taahhüdün boş imzalatıldığını ya da teslimden önce alındığını ileri sürer; bu iddianın ispatı kural olarak kiracıya düşer. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ise ağırlık ihtiyacın gerçekliğindedir ve bunu ispat yükü kiraya verendedir.
Tahliyeden Sonraki Yasak
Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Tahliye taahhüdüne dayanan tahliyede böyle bir yasak öngörülmemiştir.
Kira İlişkisinde Ayrıca Dikkat Edilecek Kalemler
Güvence bedeli: konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz. Kontrol için Depozito Üst Sınırı Kontrolü aracı kullanılabilir.
Kira artışı: yenilenen dönemde bir önceki kira yılına ait on iki aylık TÜFE ortalaması aşılamaz. Güncel oran için Kira Artış Oranı Hesaplama aracına bakılabilir.
Arabuluculuk: kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Süreler için Arabuluculuk Süreleri Hesaplama aracı kullanılabilir.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Geçerlidir?
Taahhüdün yazılı olması ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda ya da teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir. Taahhütte boşaltma tarihinin belirli veya belirlenebilir olması da aranır.
Taahhüde Uyulmazsa Hangi Süre İçinde Dava Açılır?
Kiraya veren, taahhütte belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yapmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; geçirilmesi hâlinde taahhüde dayanılamaz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Kimler İçin İhtiyaç İleri Sürülebilir?
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunduğunu ileri sürebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı kiraya verene aittir.
Kiralananı Sonradan Satın Alan Yeni Malik Ne Yapmalıdır?
Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.
Tahliye Edilen Taşınmaz Başkasına Kiraya Verilebilir mi?
Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminatla sorumlu olur.
İki Sebep Aynı Davada Birlikte İleri Sürülebilir mi?
Uygulamada tahliye sebepleri ayrı hukuki dayanaklara ve ayrı sürelere bağlıdır. Bu nedenle her sebebin kendi koşulları ve süresi içinde değerlendirilmesi gerekir; bir sebebe ilişkin sürenin kaçırılması, diğerine dayanma imkânını kendiliğinden doğurmaz.
Kaynaklar
İlgili araçlar: Kira Artış Oranı Hesaplama · Depozito Üst Sınırı Kontrolü · Hukuk Sözlüğü
İletişim: Somut durumunuzun değerlendirilmesi için 0552 725 25 18 numaralı telefondan arayabilir, WhatsApp üzerinden yazabilir veya İletişim sayfasındaki formu kullanabilirsiniz.
Bu yazı, Ankara Barosuna kayıtlı (sicil no: 42455) Av. Mete ŞAHİN tarafından hazırlanmış olup genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığa özgü hukuki görüş yerine geçmez.
Yorumlar