Kira Geliri Vergisi 2026: İstisna, Götürü Gider, Stopaj ve Beyan Takvimi
Bu rehber 18 Eylül 2026 tarihinde Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 2026 yılı "Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi" ve 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği esas alınarak gözden geçirilmiştir.
Kısa cevap: Konut veya işyeri kiraya veren herkes, elde ettiği kira gelirini "gayrimenkul sermaye iradı" olarak vergiye tabi tutar (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.70). 2026 yılında elde edilen konut kira gelirinin 58.000 TL'si vergiden istisnadır; bu tutarı aşan konut kirası ile stopaja tabi tutulmuş olsa bile yıllık brüt tutarı 400.000 TL'yi aşan işyeri kirası, 1–31 Mart 2027 tarihleri arasında yıllık beyannameyle beyan edilir. Vergi, Mart ve Temmuz 2027'de iki eşit taksitte ödenir.
Bu yazıda kira gelirinin ne zaman beyan edilmesi gerektiği, konut istisnası, götürü ve gerçek gider yöntemleri, işyeri kirasında %20 stopaj, kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılma zorunluluğu, emsal kira bedeli ve 2026 gelir vergisi tarifesi, kanun maddeleri ve tebliğ numaralarıyla açıklanmaktadır. Yazı bilgilendirme amaçlıdır; somut beyan işlemi için mali müşavir veya vergi dairesiyle görüşülmesi önerilir.
1. Kira Geliri Neden Vergilendirilir? (GVK m.70)
Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesine göre arazi, bina ve bunların eklentileri ile gayrimenkul olarak tescil edilen hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler "gayrimenkul sermaye iradı" sayılır. Konut ve işyeri kiraları bu kapsamdadır.
Kiralanan taşınmaz bir ticari işletmenin aktifine kayıtlıysa elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı değil, ticari kazanç olarak vergilendirilir (GVK m.70). Bu yazıdaki kurallar, işletmeye dahil olmayan konut ve işyerlerini kiraya veren gerçek kişiler içindir.
Kira geliri, tahsil edildiği yılın geliri sayılır. Geçmiş yıllara ait kiralar tahsil edildiği yılda; gelecek yıllara ait olarak peşin tahsil edilen kiralar ise ilgili oldukları yılların geliri olarak beyan edilir (GVK m.72).
2. Konut Kira Gelirinde İstisna (GVK m.21)
Konut olarak kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen kira gelirinin belirli bir kısmı vergiden istisnadır. İstisna tutarı her yıl yeniden değerleme oranında artırılır:
Gelirin elde edildiği yıl | İstisna tutarı | Beyan dönemi | Dayanak |
|---|---|---|---|
2025 | 47.000 TL | 1–31 Mart 2026 | 329 Seri No.lu GVK Genel Tebliği |
2026 | 58.000 TL | 1–31 Mart 2027 | 332 Seri No.lu GVK Genel Tebliği |
Yıllık konut kira geliri istisna tutarını aşmıyorsa beyanname verilmez. İstisna yalnızca konut kiralarına uygulanır; işyeri kira gelirinde istisna yoktur. Birden fazla konuttan kira geliri elde edilse de istisna bir kez uygulanır.
İstisnadan yararlanamayacak olanlar (GVK m.21/2):
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar.
İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının brüt toplamı gelir vergisi tarifesinin üçüncü dilimindeki ücret tutarını aşanlar. Bu sınır 2025 gelirleri için 1.200.000 TL, 2026 gelirleri için 1.500.000 TL'dir.
İstisna haddinin üzerinde kira geliri elde ettiği hâlde beyanname vermeyen veya eksik beyan edenler.
3. Giderler: Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi? (GVK m.74)
Vergiye tabi gelir hesaplanırken kira hasılatından giderler düşülür. Kanun iki yöntem tanır; mükellef bunlardan birini seçer.
Götürü gider yöntemi: İstisna düşüldükten sonra kalan hasılatın %15'i, belge aranmaksızın gider olarak indirilir. Bu yöntemi seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Hakların kiralanmasında götürü gider uygulanmaz.
Gerçek gider yöntemi: Belgelendirilmek koşuluyla aşağıdaki giderler indirilebilir:
Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri.
Kiralanan taşınmazın idare, sigorta, vergi, resim, harç ve belediye katılma payı giderleri.
Amortismanlar ile onarım, bakım ve idame giderleri.
Konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmazın iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin %5'i (yalnız o konutun kira gelirinden indirilir).
Sahibi olduğu konutu kiraya verip kendisi kirada oturanların ödediği kira bedeli.
Sözleşmeye, kanuna veya ilama dayanarak ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Dikkat: 7566 sayılı Kanun ile 1 Ocak 2025'ten itibaren konut olarak kiraya verilen taşınmazların alımında kullanılan kredilerin faizleri gider olarak indirilememektedir. Bu değişiklikten önce indirilebilen konut kredisi faizi, 2025 ve sonrası gelirlerde dikkate alınmaz.
Gerçek gider yönteminde, istisnaya isabet eden gider kısmı indirilemez; indirilecek gider, toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmıyla sınırlıdır.
4. İşyeri Kirasında Stopaj (GVK m.94/5-a)
Kiracı, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılan kişi veya kurumlardan biriyse (ticaret şirketleri, kamu idareleri, dernek ve vakıflar, gerçek usulde vergilendirilen tüccar ve serbest meslek erbabı vb.) işyeri kira ödemesinin brüt tutarı üzerinden %20 gelir vergisi stopajı yapmak ve bunu muhtasar beyannameyle vergi dairesine ödemekle yükümlüdür. Peşin ödenen kiralar da kesintiye tabidir.
Stopaja tabi tutulmuş işyeri kira gelirinde beyanname verilip verilmeyeceği yıllık brüt tutara göre belirlenir (GVK m.86/1-c):
Gelirin elde edildiği yıl | Beyan sınırı (brüt) | Sınır aşılmazsa | Sınır aşılırsa |
|---|---|---|---|
2025 | 330.000 TL | Beyanname verilmez | Tamamı beyan edilir, stopaj mahsup edilir |
2026 | 400.000 TL | Beyanname verilmez | Tamamı beyan edilir, stopaj mahsup edilir |
Sınırın hesabında, stopaja tabi işyeri kirası ile istisna sonrası kalan konut kirası birlikte dikkate alınır. Kiracı stopaj yapmakla yükümlü olmayan bir gerçek kişiyse (örneğin basit usulde vergilendirilen esnaf), işyeri kira gelirinde stopaj yoktur; bu durumda gelir, 2025 için 18.000 TL, 2026 için 22.000 TL'lik sınırı aşıyorsa beyan edilir (GVK m.86/1-d).
5. Kira Ödemelerinde Banka veya PTT Zorunluluğu
Konut ve işyeri kiralarında tahsilat ve ödemelerin banka, katılım bankası veya PTT aracılığıyla yapılması ve bu kurumlarca düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunludur (VUK mük. m.257 yetkisiyle çıkarılan GVK Genel Tebliğleri).
17 Ekim 2024 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut kiralarında daha önce uygulanan 500 TL alt sınırı kaldırılmıştır. Bu tarihten itibaren tutarı ne olursa olsun tüm konut ve işyeri kiraları ile günlük ve haftalık kısa süreli konut kiralamaları banka veya PTT belgesiyle tevsik edilmelidir. Mahkeme veya icra yoluyla ya da ayni olarak yapılan ödemeler kapsam dışındadır; hisseli taşınmazlarda ortaklardan birine banka aracılığıyla yapılan ödeme yeterlidir.
Kurala uymayan kiraya veren ve kiracının her birine, her bir işlem için ödeme tutarının %10'u oranında özel usulsüzlük cezası kesilir (VUK mük. m.355). Ceza 2026 yılı için birinci sınıf tüccar ve serbest meslek erbabında 35.000 TL'den, ikinci sınıf tüccarlarda 17.000 TL'den, diğer kişilerde 8.700 TL'den az olamaz. Elden yapılan ödemeyi beş iş günü içinde kendiliğinden bildiren tarafa ceza uygulanmaz.
Kira sözleşmesinde ödeme yönteminin banka havalesi olarak yazılması hem bu yükümlülüğün yerine getirilmesini hem de ödeme ihtilaflarında ispatı kolaylaştırır. Kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilecek hususlar için kira depozitosu ve kira artış sınırı yazılarına bakılabilir.
6. Emsal Kira Bedeli (GVK m.73)
Taşınmazın bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması veya emsalinden düşük bedelle kiraya verilmesi hâlinde vergi, "emsal kira bedeli" üzerinden hesaplanır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili makamlarca takdir edilmiş bir kira varsa o tutar; yoksa emlak vergisi değerinin %5'idir.
Emsal kira bedeli esası şu hâllerde uygulanmaz:
Boş kalan taşınmazın korunması amacıyla bedelsiz olarak başkasının ikametine bırakılması.
Binanın mal sahibinin anne-babası, çocukları ve torunları veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (her biri için tek konut).
Mal sahibiyle birlikte akrabaların aynı evde oturması.
Genel bütçeye dahil daireler, il özel idareleri, belediyeler ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
7. 2026 Gelir Vergisi Tarifesi (GVK m.103)
Beyan edilen kira geliri artan oranlı tarifeye göre vergilendirilir. 2026 yılı gelirleri için 332 Seri No.lu Tebliğ ile belirlenen tarife:
Gelir dilimi (2026) | Oran |
|---|---|
190.000 TL'ye kadar | %15 |
400.000 TL'nin 190.000 TL'si için 28.500 TL, fazlası | %20 |
1.000.000 TL'nin 400.000 TL'si için 70.500 TL, fazlası | %27 |
5.300.000 TL'nin 1.000.000 TL'si için 232.500 TL, fazlası | %35 |
5.300.000 TL'den fazlasının 5.300.000 TL'si için 1.737.500 TL, fazlası | %40 |
Mart 2026'da beyan edilen 2025 yılı gelirlerinde dilimler 158.000 / 330.000 / 800.000 / 4.300.000 TL olarak uygulanmıştır.
Örnek hesap (2026 geliri, götürü gider): Yıllık konut kira geliri 240.000 TL olan bir kiraya verenin istisna sonrası hasılatı 240.000 − 58.000 = 182.000 TL; götürü gider 182.000 × %15 = 27.300 TL; vergiye tabi gelir 154.700 TL; hesaplanan gelir vergisi 154.700 × %15 = 23.205 TL'dir. Bu tutar Mart ve Temmuz 2027'de iki eşit taksitte ödenir. Örnek, başka geliri bulunmayan ve istisna şartlarını taşıyan bir mükellef için verilmiştir.
8. Beyan ve Ödeme Takvimi (GVK m.92 ve m.117)
Yıllık beyanname, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında verilir (GVK m.92). Kanun metnindeki 25 Mart tarihi, Vergi Usul Kanunu mükerrer m.28 uyarınca Gelir İdaresi Başkanlığı'nca ay sonuna kadar uzatılmış olup GİB rehberinde beyan dönemi 1–31 Mart olarak belirtilmektedir. 2026 yılı kira gelirleri 1–31 Mart 2027'de beyan edilecektir.
Tahakkuk eden vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. 2025 gelirleri için taksit tarihleri 31 Mart 2026 ve 31 Temmuz 2026 idi.
Beyannamenin süresinde verilmemesi hâlinde vergi ziyaı cezası, usulsüzlük cezası ve gecikme faizi uygulanır; konut istisnası hakkı da kaybedilir.
Yalnızca kira, ücret, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve irat elde edenler beyannamelerini Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Dijital Vergi Dairesi içindeki Hazır Beyan Sistemi üzerinden verebilir. Sisteme e-Devlet şifresi veya GİB kullanıcı kodu ile girilir; önceden hazırlanan beyanname kontrol edilip onaylandığında mükellefiyet tesisi ve tahakkuk kendiliğinden gerçekleşir. Ticari, zirai veya mesleki kazancı olanlar bu sistemi kullanamaz.
9. Kiraya Verenler İçin Kontrol Listesi
Kira gelirinin türünü belirleyin: konut mu, işyeri mi; kiracı stopaj yapmakla yükümlü mü?
Yıllık brüt tutarı, 2026 için 58.000 TL (konut istisnası), 400.000 TL (stopajlı işyeri) ve 22.000 TL (stopajsız) sınırlarıyla karşılaştırın.
Götürü ve gerçek gider yöntemlerini karşılaştırın; gerçek gider seçilecekse belgeleri saklayın.
Tüm kira tahsilatlarını banka veya PTT üzerinden yapın; dekontları en az beş yıl saklayın; tarh zamanaşımı beş yıldır (VUK m.114).
Beyannameyi 1–31 Mart 2027 arasında Hazır Beyan Sistemi'nden verin; taksitleri Mart ve Temmuz sonuna kadar ödeyin.
Kira artış oranını hesaplamak için Kira Zammı ve Kira Artış Oranı Hesaplama aracını, kira hukukuna ilişkin diğer yazılar için Kira Hukuku kategorisini kullanabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kira geliri kaç TL'ye kadar vergiden muaf?
2026 yılında elde edilen konut kira gelirinin 58.000 TL'si istisnadır (GVK m.21; 332 Seri No.lu Tebliğ). Bu tutarı aşmayan konut kira geliri için beyanname verilmez. İşyeri kirasında istisna yoktur; stopajlı işyeri kirasında beyan sınırı 2026 için 400.000 TL'dir.
Kira geliri beyannamesi ne zaman verilir?
Gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında, GİB uygulamasına göre 1–31 Mart tarihleri arasında verilir (GVK m.92; VUK mük. m.28). 2026 yılı kira gelirleri Mart 2027'de beyan edilir; vergi Mart ve Temmuz 2027'de iki taksitte ödenir (GVK m.117).
Kirayı elden almak yasak mı?
Konut ve işyeri kiralarında tutarı ne olursa olsun tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur; 328 Seri No.lu Tebliğ ile 17 Ekim 2024'ten itibaren konuttaki 500 TL alt sınırı kaldırılmıştır. Elden tahsilatta kiraya veren ve kiracının her birine tutarın %10'u oranında, 2026'da en az 8.700 TL özel usulsüzlük cezası kesilir (VUK mük. m.355).
Götürü gider oranı yüzde kaç?
İstisna düşüldükten sonra kalan hasılatın %15'idir (GVK m.74). Götürü gideri seçen mükellef iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez.
Konut kredisi faizi kira gelirinden düşülebilir mi?
Hayır. 7566 sayılı Kanun ile 1 Ocak 2025'ten itibaren konut olarak kiraya verilen taşınmazların alımında kullanılan kredi faizleri gerçek gider yönteminde indirilememektedir.
Çocuğuma veya anneme bedelsiz verdiğim ev için vergi öder miyim?
Hayır. Binanın mal sahibinin anne-babası, çocukları ve torunları veya kardeşlerinin ikametine tahsisinde emsal kira bedeli esası uygulanmaz (GVK m.73). Bu istisna her biri için tek konutla sınırlıdır.
İşyeri kiramdan stopaj kesiliyor, yine de beyanname vermeli miyim?
Yıllık brüt işyeri kira geliri 2026 için 400.000 TL'yi aşmıyorsa beyanname verilmez (GVK m.86/1-c). Aşıyorsa gelirin tamamı beyan edilir; yıl içinde kesilen %20 stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.
UYARI: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; vergi danışmanlığı veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Tutarlar her yıl Gelir Vergisi Genel Tebliğleri ile yeniden belirlenir; beyan öncesinde Gelir İdaresi Başkanlığı'nın güncel rehberi ve bir mali müşavir ile teyit edilmesi önerilir.
Yorumlar