Fesihte Kusuru Olmayan Alt Kiracıya Tahliyeden Sonraki Döneme Ait Peşin Kira İade Edilmeli

MAHKEMESİ: GAZİANTEP BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 3. HUKUK DAİRESİ

MAHKEMESİ: ... SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasında verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılardan ... istinaf başvurusunun kabulüne ve ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalılardan ... ile aralarında kira sözleşmesi imzalandığını, kiraya veren davalı ... ile diğer davalı ... Tekstil Gıda Yağ ve Tarım Ürün. San. Tic. Ltd. Şti arasında da aynı kiralanana ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, 3 yıllık kira bedeli olan 150.000 TL 'nin davalı kiraya veren ...'a peşin ödendiğini, ancak davalıların kiralananın kullanımını engellediğini belirterek peşin ödenen 150.000 TL kira bedelinin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte, yine kiralanan fabrikaya yapılmış olan bakım ve onarım masraflarına ilişkin şimdilik 500,00 TL ile mahrum kalınan muhtemel kazanca ilişkin şimdilik 500,00 TL olmak üzere toplam 1.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılardan ..., sözleşmeye uygun olarak kiralananı davacının kullanımına terk ettiğini, sözleşmeye aykırı herhangi bir eylemde bulunmadığını, davacının iddia etmiş olduğu gibi yağ fabrikasının müvekkili tarafından herhangi bir üçüncü kişiye kiraya vermediğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Davalılardan ... Gıda Yağ ve Tarım Ürün San. Tic. Ltd. Şti. cevap dilekçesi sunmayarak açılan davayı kabul etmemiştir.

İlk Derece Mahkemesince, davanın reddine karar verilmiş, İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı, davacı ve davalı ... tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince, davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılardan ...'ın istinaf başvurusunun kabulüne karar verilmiş, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davalı ... yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... Gıda Yağ ve Tarım Ürün San. Tic. Ltd. Şti. yönünden ise davanın esastan reddine karar verilmiş; Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Türk Borçlar Kanununun (TBK) 322. maddesi alt kira ilişkisini düzenlemekteyken 323. maddesi kira sözleşmesinin devrini düzenlemektedir. TBK m. 322 uyarınca kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Yine TBK m. 323'e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Davalılar arasında 02/09/2013 başlangıç tarihli "Kira Sözleşmesi ve TBK 322 Anlamında Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu kira sözleşmesinin 2, 3 ve 10. maddeleri ile devamı maddeleri incelendiğinde kiraya veren ... Gıda Yağ ve Tarım Ürün San. Tic. Ltd. Şti. tarafından kiracı ...'a alt kiraya verme yetkisinin verildiği, kira sözleşmesinin devri yetkisinin verildiğine dair herhangi bir yazılı onayın bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Davacı ile davalılardan ... arasında geçerli 27/06/2014 başlangıç tarihli 3 yıl süreli ve yıllık 50.000 TL bedelli sözleşme ise kira sözleşmesinin devri niteliğinde olup 3 yıllık kira bedeli olan 150.000 TL nin kiraya veren davalı ... peşin ödendiği anlaşılmaktadır. 04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hâkimin görevidir. 6100 sayılı HMK’nın 33. Maddesinde (HUMK 76) de belirtildiği üzere, hâkimin bir davaya uygulanacak hukuku re’sen tespit görevi bulunmaktadır. Diğer bir anlatımla, maddi vakıaları dile getirmek tarafa, hukuki vasıflandırma ise hâkime ait bir görevdir. Buna göre davacı ile davalı ... arasındaki sözleşmenin mahiyeti alt kiraya verme niteliğinde olduğundan bu davalının sözleşmenin ifa edilememesinden kaynaklı sorumluluğu kiraya veren olarak devam etmekte olup diğer kiraya veren davalı şirket de üst kiraya veren olarak kendi kiracısı davalı ...'a karşı sorumludur. Ancak asıl kiraya veren davalı şirketin alt kiracı ile diğer davalı ... arasında imzalanan kira sözleşmesinin ifasını engeller nitelikte iş ve eylemlerde bulunduğu iddiası karşısında davalı şirketin de davacıya karşı sorumlu bulunduğu kabul edilmelidir.

HMK m. 31 uyarınca hâkimin davayı aydınlatma görevi bulunduğundan gerekirse asıl kiraya veren davalı şirket yetkilisinin isticvabına başvurularak ve varsa davacının iddialarına ilişkin ceza soruşturma ve kovuşturma dosyaları da temin edilerek kiralananın kullanımının engellenip engellenmediği hususunun tespiti ile bu tespite ilişkin hangi tanık beyanına itibar edildiği ve nedeni hakkında ayrıntılı gerekçe oluşturulmak suretiyle tahliyenin haklı olup olmadığı tespit edilerek yani sözleşmenin feshinde davacı kiracının kusuru bulunmadığı takdirde bilirkişi marifetiyle kiracının tahliye tarihinden itibaren yeniden ihtiyacını karşılayabilecek dava konusu kiralanan ile aynı nitelikte bir işyeri bulması için gerekli olan makul süre kadar hesaplanacak olan müspet zarar kapsamında kalan kâr kaybı ile peşin ödenen kiradan kira sözleşmesine göre tahliye tarihinden sonra kalan süre kadar ödenmiş kira bedelinin iadesine karar verilmesi, tahliyenin haklı bir sebebe dayanmadığının anlaşılması halinde ise kiralananın benzer koşullarda hangi sürede yeniden kiraya verilebileceğinin yine bilirkişi marifetiyle tespit edilerek bu sürenin tahliye tarihine eklenmesi ile kira sözleşmesine göre geri kalan süreye ait kira bedelinin davacıya iadesine karar verilmesi gerekirken eksik araştırma neticesinde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

2-) Davacı, dava dilekçesinde kiralanana bakım ve onarım yaptığından bahisle bir takım belgeler sunmuş ve keşif talebinde bulunmuş olmasına rağmen bu hususta inceleme yapılmamıştır.

Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda vekaletsiz iş görme hükümlerine göre (6098 sayılı TBK.530 (818 sayılı B.K.'nun, 414. Md.) maddesi) masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki, tesbit edilemiyor ise kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren tahliye tarihine kadar olan değerleri, faydalı ve zorunlu yada lüks imalat olup olmadıkları, yıpranma payları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece davacı kiracı tarafından yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığı gerekirse mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif yapılarak saptanıp, varsa zorunlu ve faydalı masrafların davalılar yönünden sebepsiz zenginleşmeye neden olması halinde bu masrafların imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tahsiline karar verilmesi gerekirken; yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nun 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371.maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.12.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.