AVM Kirasında Borçsuzluk İspatlanamayınca Teminatın Tahsili Uygun Bulundu

3. Hukuk Dairesi 2025/482 E. , 2025/3964 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1541 E., 2024/1703 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/904 E., 2021/1503 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili şirketin, ... Merkezinde (AVM) bulunan ... A nolu mağazada 05.10.2017 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı sıfatıyla bulunduğunu, davalı ...Ş. kiraya veren sıfatını haiz olup diğer davalı ...nin ise AVM'nin yönetim faaliyetlerini gerçekleştirdiğini, kira sözleşmesi uyarınca davalı kiraya verene 19.050 Euro bedelli teminat mektubunun teslim edildiğini, kiralananın bulunduğu koridor ve alanda, AVM yönetiminin uygulamalarından kaynaklanan ciddi ziyaretçi azlığı söz konusu olup bunun mağazaların ziyaretçiler tarafından farkedilebilir şekilde dizaynının yapılmaması, mağaza çeşitliliğinin "mix dağılım" politikasına uygun olmaması, kiralananın AVM'ye sonradan eklenen bölümde yer almasından kaynaklandığını, bir tarafı otopark yönünde duvarla çevrili olduğundan kiralananın dışarıdan farkedilebilme imkanı da bulunmadığını, bundan ayrı ışıklandırma yetersiz olup projede yer almayan ve büyük bir alanı kaplayan X-RAY cihazının da kiralanan önüne konması ile mağazanın fark edilebilirliğinin tamamen engellendiğini, buna göre davalı yanın kiralananın sözleşmede yazılı amaca uygun şekilde bulundurulması görevini ihmal etmesi ve kusurlu yönetimi sebebiyle AVM'deki ticari hayatın beklenen düzeyin altında kaldığını, yatırımın ziyan olduğunu ve beklenen kâr elde edilemediğinden müvekkili yönünden büyük zarar oluştuğunu ileri sürerek; taraflar arasındaki 05.10.2017 tarihli kira sözleşmesinin ve bu kira sözleşmesi uyarınca geçerli tüm sözleşmelerin feshi ile teminat mektubunun hükümsüzlüğüne karar verilerek müvekkiline iadesine, sözleşmeye aykırılık sebebi ile miktarı yapılacak bilirkişi incelemesi neticesinde belirlendikten sonra arttırılmak üzere şimdilik 500,00 TL tazminatın ve 500,00 TL kazanç kaybının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiz ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ...Ş. vekili; kira sözleşmesi ve teknik şartnamenin imzalanmasından yaklaşık bir yıl sonra imza tarihinde ve öncesinde dahi belirli olan koşullara ilişkin soyut ve hukuki dayanaktan yoksun iddiaların haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... Yönetim Hizmetleri A.Ş. vekili, davaya cevap sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafça kiralananın davacı kiracıya usulüne uygun ve kullanım amacına yönelik şekilde teslim edildiği, kiralananın konumu ve ana taşınmaz AVM'nin genel yapısı ve işleyişi birlikte değerlendirildiğinde davacı tarafça kira sözleşmesinin feshinin ve ilgili döneme tekabül edecek zarar ve kazanç kaybı talep edebileceği bir hususun bulunmadığı, aynı doğrultuda ilgili döneme tekabül eden teminat mektubunun da usulünce nakde çevrildiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafça kiralanan davacı kiracıya usulüne uygun ve kullanım amacına yönelik şekilde teslim edildiği, sözleşme sırasında kullanım amacına aykırı edimi bulunduğunun ispatlanamadığı, yine kiracılık hakkının kısıtlandığı veya yükümlülüklerin ağırlaştırıldığının davacı tarafça ispatlanamadığı, 08.10.2019 tarihli davalı vekili beyanının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 308. maddesinde düzenlenen ve davayı sona erdiren taraf işlemi olan "kabul beyanı" niteliğinde olmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; İlk Derece Mahkemesince kiralananın işletme amacına uygun bulundurulma yükümlülüğü bakımından inceleme yapılmadığını, davalının davacı aleyhine yükümlülüklerinin ağırlaştırdığını, delil tespiti raporuyla kiralananın sözleşmede öngörülen amaca uygun kullanımının engellendiğinin ortaya konulduğunu, uzman görüşü bilirkişi raporunda da AVM yönetimi tarafından uygun yönetim gerçekleştirilmediğinin belirlendiğini, delil tespiti raporu ile uzman görüşü ve dosyaya kazandırılan bilirkişi raporu arasındaki çelişkinin giderilmediğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunun çözüme elverişli olmadığını, objektif ve bilimsel olma kriterlerini ihtiva etmediğini, davalı şirket kayıtlarının incelenmediğini, teminat mektubunun nakde çevrilmesinin sözleşmeye aykırı olduğunu, davalının sözleşmenin feshine yönelik kabulünün göz ardı edildiğini, kabul beyanı ile feshin haklılığı ortaya çıktığından, teminat mektubu miktarının müvekkiline iadesine karar verilmesi gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshi ve tazminat istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, davacının sözleşmenin başında var olan durumlara sonradan ayıp nedeniyle dayanamayacak olmasının, davalının kiralananı kullanım amacına elverişli bir şekilde bulundurma yükümlülüğüne aykırı bir davranışının bulunmamasına, tacir olan davacının basiretli davranma yükümlülüğü kapsamında gerekli araştırmaları yaparak faaliyette bulunacağı yeri kiralaması gerektiği ve özellikle tahliye tarihi itibariyle kira borcu bulunmadığının davacı tarafa ispatlanamaması karşısında sözleşmenin (6.2) maddesi uyarınca alacağın teminat mektubundan tahsil edilebileceğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.